リフォーム・建築 不動産記事

住宅購入 買取再販物件に部分リフォームを行う~上級者向けの住宅購入~

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買取再販のお部屋を部分リフォームしたのですが、お客さんが途中からこだわり過ぎて、ほぼ全部リフォームしたことがありました・・。

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

中古住宅を購入する場合、多くの方は

・ちょっと古い物件購入をして自身でリノベーション

・リノベーション済物件(買取再販物件)を購入

の2パターンが比較的多いかと思います。

 

しかし、あまり知られていないのですが

リノベーション済物件に、プラスアルファで自身でリフォームをするパターンがあります!

 

ということで、今回は

住宅購入 買取再販物件に部分リフォームを行う

というテーマでお話しをしたいと思います!

 

不動産会社の方でも、相付加価値がついている買取再販の物件は相場より高いのに、+αでリフォームなんて高すぎる!

思っているかと思います!

実は、買取再販業者の裏側を知れば、

買取再販の物件を購入+部分リフォーム

って結構お得ということが理解できます!

 

関連記事はこちら

不動産取引での両手仲介、片手仲介?~日本の不動産取引の基礎知識~

不動産売却時の媒介契約書とは!?~媒介契約の内容を知る~

不動産購入~リノベーション済物件と自身でリノベーション、どちらの方が良い!?~

不動産の売買契約当日の流れ~売買契約当日ってなにをするの?~

 

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

建築工事・設計といった建設業の内容から、お部屋探し・不動産購入といった不動産業の内容まで幅広く扱っております。

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買取再販の中古物件とは!?

まず簡単に、買取再販物件が何かについてご説明したいと思います!

買取再販の物件とは、

不動産会社が自社で物件を買い取り、リノベーションをして付加価値をつけて再度市場に売ることを言います!

また、そういった会社のことを買取再販業者と言います!

 

買取再販業者さんが再度市場に物件を売るときは

購入代金諸費用リノベーション費用利益

を見込んだ金額となります。

 

当然ですが相場より高い金額になります!

ただ、すでにリノベーションされていて、内装は新築同様ですよ?

という付加価値がある為、多少高くても売却ができます。

買取再販物件と自身フルリノベーションどちらが得?

ここで気になるのが、同じ物件を購入し同じようなリノベーション内容をすると仮定して

・買取再販業者がリノベーションした場合

・自身でリノベーションした場合

どちらの方が安く済むのか?

 

恐らく皆さんは、自身でリノベーションをやった方が安く済む!

と思っている方がほとんどではないでしょうか?

不動産業界の方でも、買取再販の裏側を知らない人は、買取再販は市場価格で買い取り、リノベ費用や利益を乗っけて売っているから高い!

と思っている人が非常に多いです!

 

実際のところ、色々な要素が絡むので一概には言えないのですが、

なんだかんだで買取再販業者さんのリノベーション物件の方が安くなる傾向があります。

 

ただ疑問に思いますよね!

同じような物件を購入し、

同じようなリノベーションを行い、

さらに買取再販業者の諸費用分、利益上乗せされているのに、

何故買取再販業者のリノベーション済物件の方が安くなるのか?

この辺をざっくり説明します!

買取再販業者が安くできる理由

買取再販業者が安くできる理由にはいくつか理由があります。

①売買代金を大幅に値切りしている

②リノベーション工事費用がほぼ原価

上記が挙げられます!

 

①については、

一般の個人が値切れるような額ではないぐらいの金額を値切ります!

数百万円単位です!

その代わり、売買契約締結となれば、すぐに決済できます!

買うのは法人ですので、個人の方のように住宅ローンの本審査などがないためです。

この辺の詳しいお話は下記の記事を参考にどうぞ

中古住宅購入 リノベーション済物件って実はお得!?~買取再販物件の裏事情~

 

②については、

全部の業者ではありませんが、多くの場合が自社にて設計施工している為、リフォーム代金がほぼほぼ原価でできるからです!

一般の方がリフォームをするとなると、原価+リフォーム会社さんの利益が上乗せされます。

その利益率は、25%~30%

大手だと40%近い場合もあります。

この違いも正直大きいですね!

さらに、買取再販業者さんが使用する材料や仕様って大体決まっています。

毎度同じ商品を使用している為、問屋さんに対して仕入れ時に金額交渉もできます。

 

・物件購入時に、大幅な値下げ

・リフォーム代金がほぼ原価

→結果、個人の方と比べて300万~1000万程安く購入しているわけなんです!

裏側を知らない不動産会社さんは結構多い

今買取再販業者さんの裏側についてご説明しましたが、この裏側を知らない不動産会社さんって結構多いんです。(本日二回目)

なので、

『買取再販業者はリフォーム代や諸費用+利益を乗っけているので高い!』

という方がいます。

お部屋をリノベーションをして付加価値を付けているので、相場より高く金額は設定されていますが、

同様の内容を個人で行ったらそれ以上に高くなってしまう!

ということを忘れないようにしてください!

 

すんごい余談ですが、買取再販業者さんは、個人の方がリフォームをした時

どのくらいリフォーム会社さんに利益分を上乗せされているか知らないですね!

 

個人の方の場合のリフォーム代金

買取再販業者さんのリフォーム代金

フルリノベありきで物件購入をする不動産会社さんのリフォーム代金

それぞれの相場大体わかりますが、それぞれのリフォーム金額が乖離しすぎています。

その業界のリフォーム代金しか知らない人からすると、恐らく他の会社さんのリフォーム代金を知ると色々衝撃を受けると思います!

買取再販のお部屋に部分リフォームをする

だいぶ話がそれてしまいましたが、ここからが本題です!

今お話ししたように、買取再販したお部屋って

自身で同じようなフルリノベーションをするより、安く済むんですよね!

 

自身で全部こだわったお部屋にリノベーションしたい!

という方ではなく、綺麗なお部屋に住みたい!

という方であれば、買取再販のお部屋はおススメできますね!

 

ただ、買取再販のお部屋を選択する上で、

・お部屋はきれいなんだけど、間取りがちょっと気に入らない

・もう少し収納スペースを設けたい

などなど、やっぱり多少なりとも要望は出てきます

そういった方は、買取再販のお部屋+αでリフォームをすることをおススメします!

水回りはそのままで、木工事を部分リフォーム

多くの場合は、水回りはそのままにして、一部間取り変更、床の変更といった感じで、木工事で部分リフォームを行っています

 

というのも、リフォームで一番費用が掛かるのは、水回り!

しかしその水回りはすべて新品になっています。

しかも最近の買取再販のお部屋の水回りの機能は、

・浄水器一体型水栓

・食洗器

・浴室暖房乾燥機

・節水シャワー

・シャワー水栓

・ウォシュレット一体型トイレ

といった感じで、申し分がない!

本来オプションで追加費用を支払って変更する必要がありますが、ほぼ一般的な仕様となって設置されています。

 

そのため、他に気なるとしたら、

・間取り

・収納スペース

・床の色

・壁紙の色

といった感じになり、その気になるところを部分的にリフォームすればよい感じになります!

低予算で、より自身の理想のお部屋にしたい人向け

買取再販のお部屋に部分リフォームをするのが向いているのは、

・こだわりはないけど綺麗なお部屋に住みたい

・綺麗なお部屋でも、間取りにこだわりがある

になります。

 

こだわりをもってお洒落なお部屋にしたい方は、

リノベーションされていないお手頃価格なお部屋を購入して、自身でフルリノベーションをする方が良いですね!

 

ただ、ものすごいこだわりたいわけじゃないけど、綺麗なお部屋にしたい!

けど、お部屋の間取りに少しこだわりがある!

という方は、買取再販のお部屋+部分リフォームをすることをおススメします!

 

買取再販のお部屋は、万人受けするような色合い、間取りになっています。

そのため、どうしても自身のこだわりたいポイントが合わないことって結構あります。

理想の間取りをひたすら探すより、リフォームをして自身で理想のお部屋に近づけてしまった方が可能性はぐっと広がります!

予算や間取り、自身のこだわりを確認して、物件を探してみると良いかと思います!

仕様書がある為、補修に違和感が出ない!

買取再販のお部屋で地味に助かるのが仕様書があるということ!

仕様書とは、

どこにどの材料を使用したかを一覧表にまとめたものです。

仕様書があれば、どこに何の材料を使ったかがわかる為、補修が大変楽なんです!

 

部分リフォームで一番大変なのは、

補修箇所と既存部分とで違和感なく仕上げることです!

 

例えば、一部壁を取るリフォームをした場合

壁を撤去することは大した作業ではありません。

しかし、壁を撤去したことで、もともと壁があった個所の

・床の補修

・天井の補修

・壁の補修

を行わなければいけません。

この時、違和感がないように仕上げるのが色々大変なんです・・。

 

一番の問題は、同じ材料を使用しなければ、似たような材料を選んでも違和感が出てしまう

ということです。

仕様書がないと、何千とある材料の中からサンプルを引っ張り出して、似たような材料をしらみつぶしに探す必要があります。

見つからないことの方が多いですが・・。

 

しかし、仕様書があれば同じ材料の商品を取り寄せて補修すればよいだけなので、違和感がなく仕上げることができます。

※同じ材料でも生産時のロットが違うと若干色合いが異なることがあります!

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、住宅購入 買取再販物件に部分リフォームを行う

というテーマでお話しさせていただきました!

 

自身の理想とするお部屋って、正直なかなか見つからないものです!

リフォーム、リノベーションされたお部屋をさらにリフォームするってちょっと気が引けますが、それによって選択肢の幅がぐっと広がります。

予算も限られた中、自身の理想とするお部屋に近づけるために、一つの案としてお部屋探ししてみることをおススメします!

 

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