資産価値が落ちにくいマンションとは？｜売れやすい物件の4つの条件とプロの見方 Ponchablog 建築・不動産相談所

最近キャッシュで住宅購入をする中国のお客様とよく会います。

キャッシュで購入できるぐらいの資産が欲しいと毎回思います・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

昔は「住宅は一生の買い物！」という感じでしたが、

近年は住み替えを前提に住宅購入を考える方が、本当に増えました！

そうなると気になるのが、

「数年後、自分が買った物件はちゃんと売れるのか？」

という点ですよね。

ということで今回は、

資産価値が落ちにくいマンションとは？｜売れやすい物件の4つの条件と買取再販業者の見方を解説

というテーマでお話ししたいと思います。

今回お話しするのは、

・そもそも数年後の売却価格は読めるのか

・価格が落ちにくいマンションの4つの条件

・広すぎるお部屋、狭すぎるお部屋が売りにくい理由

・「大都市に近い＝住みやすい」ではないという話

この4つです。買取再販が多いマンションを例に、現場の目線で見ていきます！

そもそも、数年後にいくらで売れるかは誰にもわからない

資産価値が落ちにくい物件のお話をする前に

お客様からよく、こう聞かれます。

「○○年後に、買った金額と同じくらいで売れますか？」

・・・・。

これについての答えは、

誰にもわからない！

になります！

つまらない答え！

ってならないでくださいね・・。

というのも、数年後に世界の経済がどうなっているかなんて、

誰にも読めないので・・。

それこそわかりやすいのが、

新型コロナウイルスですね！

2019年に発生して、世界中が大混乱。

そして影響がだいぶ収まった後、物価は一気に上がりました。

2015年の時点で

『2019年頃に新型ウイルスが発生し、2022年頃に落ち着いて物価が上昇する！』

なーんて予想できた人、いないですよね？

むしろコロナが発生した当時ですら、

しばらくは物価は上がらないだろう！

と予想されていたぐらいですから・・。

逆のパターンもあります。

仕事柄、バブル期に購入した物件の売却相談を受けることがありますが、

査定額をお伝えすると、驚愕されるお客様が結構いらっしゃいます！

当時は億単位だった不動産が、まさかの半値以下・・。

そんな場面を、実際に何度も目の当たりにしてきました。

このように、価格の上昇・下落を予想することはできません。

ただし、立地条件や周辺環境によって

・価格が下がりにくい物件

・価格が下がりやすい物件

の傾向は、はっきりあります。

ここからは、その中身を見ていきましょう！

価格が下がりにくいマンションの4つの条件

では実際に、価格が下がりにくい物件とはどういった物件でしょうか？

代表的なのは、この4つです。

①駅に近い

②大都市近い

③眺望がよい

④床面積が50㎡～75㎡ぐらい

このほかに「設備が良い」「周辺に開発予定がある」なども挙げられますが、

この辺についてはまた別の機会にお話ししたいと思います！

それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

条件①　駅が近い

これは皆さん、なんとなく予想できますよね！

駅が近い物件は、大きな価格変動の影響を受けづらいと言えます。

路線や駅の人気によって多少の変動はありますが、

「駅が近い」ということに越したことはありません。

ただし注意すべきポイントがひとつ。

駅がめっちゃ近い＝住みやすい

とは、必ずしも一致しないということです。

駅が近い

というのは、アピールポイントとしては最高です！

しかし駅周辺というのは、

商店街があったり、

線路があったりと、

飲食店が多いなど

思った以上に騒がしいです！

資産価値は下がりにくいけれど、自分にとって本当に住みやすい物件かどうかは別問題です！

ここは必ず、実際に足を運んで確かめるようにしましょう！

条件②　大都市に近い

「都心部」というより「大都市に近い」物件は、

価値が落ちづらいです！

アクセスが抜群に良く、需要が途切れないからですね。

ただ、注意点もあります。

東京でいう千代田区、港区、中央区あたりは、

同じ区内でも数十mエリアが違うだけで、土地の価値が数百万円ほど違ってきます。

そして都心部の価値というのは、

購入代金以上に固定資産税などにも影響が出てしまうので、注意が必要です。

また、あまりに都心部の物件だと、

資産価値が高くても、そもそもの物件価格が高すぎて手が届かない人が多いです。

バブルの時のように、みんながお金を持っていれば話は別ですが、

市況が落ち着いている時に、1億円もする大都市の物件を購入する方はなかなかいません。

資産価値は落ちづらいかもしれませんが、

そもそも相場の価格が高くて手が届かないため、

買い手がつかない、という可能性も考えられるわけです。

条件③　眺望がよい

意外と盲点なのが、眺望の問題。

窓を開けた時に目の前に建物がなく、

眺望がひらけているとテンション上がりますよね。

実はこの「眺望がひらけている」

というのは、皆さんが思っている以上に価値が高いんです。

・外からの視線が気にならない

・防犯面で安心

・風通しがよい

と、メリットしかありません。

不動産の買取業者さんも、立地はもちろん気にしますが、

眺望がひらけているかどうかも、めちゃくちゃ気にします。

プロが値付けの材料にするぐらい、眺望が良いお部屋は価値が高いということですね！

条件④　床面積が50㎡～75㎡ぐらい

これは資産価値というより、

「人気がある床面積」

という観点からのお話です！

お部屋の大きさも、実は結構重要だったりします！

住宅購入を考える方は、

単身の方より二人暮らし・ファミリーの方が多数派です。

単身の方の場合、

床面積は35㎡～50㎡前後が中心。

間取りでいうと、1LDK～2DKぐらいですね。

しかし二人暮らし以上で考えると、

40㎡はさすがに小さいです。

かといって70㎡以上になってくると、二人ではちょっと大きい。

今後家族が増える可能性も考えると、75㎡ぐらいまでが丁度良い大きさになります。

つまり二人暮らし～ファミリー向けで考えた時、

価格や土地の広さなども考えた際に、

床面積50㎡～75㎡ぐらいが圧倒的に人気ということですね！

また、住宅ローン減税や軽減措置を受けられる要件も、床面積50㎡以上が多いです。

税制面でも有利になるので、この帯は買い手が集まりやすいんです。

広すぎるお部屋は、逆に売りにくい！？

「50㎡～75㎡が丁度いいよね～」とお話ししましたが、

ではそれ以上に大きいお部屋はダメなのか？

というと、別にダメなわけではありません。

4人家族、両親と二世帯で住む！

となれば、80㎡、90㎡といった大きなお部屋が必要になります。

しかしお部屋が大きくなればなるほど、単純に物件価格が上がります。

少し客単ですが、たとえば1㎡あたり100万円のお部屋だとすると、

60㎡ → 6,000万円

90㎡ → 9,000万円

30㎡の違いで、3,000万円も違ってきます。

「4人家族だから、できる限り大きなお部屋がほしい！」

となっても、同じ物件で床面積が広いからといっても

さすがに3,000万円も高くなると手が出せないですよね・・。

物件としての資産価値は同じでも、

物件価格が上がってしまうのでなかなか買い手がつかない。

というのが、正直なところです。

狭すぎるお部屋も、それはそれで売りにくい！？

では逆に、小さすぎるお部屋というのはどうでしょうか？

先ほどのお話でいうと、

60㎡で6,000万円 → 100万円/㎡

40㎡で4,000万円 → 100万円/㎡

となるので、うまくいけば

40㎡で5,000万円 → 125万円/㎡

と、単価を上げられるかもしれません！

しかし、小さすぎるお部屋にはデメリットもあります。

まず、投資用物件

という扱いで見られがちで、金融機関からの借り入れの審査が厳しくなります。

また40㎡未満のお部屋は

住宅ローン控除の対象外（40㎡以上50㎡未満は合計所得1,000万円以下の方のみ対象）だったり、

各種軽減措置が受けられないといったデメリットもあります。

そして40㎡以下になると、二人で住むには少し手狭。

つまりターゲットが単身の方に絞られます。

住み替えありきで購入する必要が出てきます。

最終的に賃貸に出すことができるなど、使い方次第という面はありますので

一概には言えませんが、賃貸と違って自身が購入して住むとなると

多少なりとも1Kのお部屋よりは１LDKのお部屋に住みたくなりますよね・・。

「大都市に近ければ良い」というわけでもない！？

大都市の一等地に住んでみたい！

というフワッとした夢を持っている方は、結構多いのではないでしょうか？

実際に日本で一番地価の高い銀座で家を買えたら、ちょっと自慢できますよね！

ただ、大都市に住むことが必ずしも良いとは限りません。

なんとなく皆さんもお気づきですよね！

地価が高い銀座で駅に近い物件に住んでみるとどうなるか？

騒音なども含めて結構住みづらいです・・。

そもそも商業地域ですからね！

地価が高いエリア＝住みやすい街

ではない、ということです！

高級住宅街と言われている場所の多くは、

程よく駅から離れていて、閑静な住宅が並んでいます。

お部屋は、やっぱりリラックスできる空間であることが重要です！

いくら立地が良いからと言って、

大都市の駅前なんかに住んだら、昼夜問わずにぎやかで心が落ち着きません。

固定資産税がやたら高くなっちゃうだけ、

ということにもなりかねません。

大事なのは、安心してリラックスできるような住環境であるか？

というところです！

地名やイメージだけで判断せず、その地域の

雰囲気

建物の間取り

大きさ

なども含めて、総合的に判断するようにしましょう！

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、資産価値が落ちにくいマンションとは？｜売れやすい物件の4つの条件と買取再販業者の見方を解説

というテーマでお話しさせていただきました。

結局のところ、何年、何十年後の未来のことはだれも予測が出来ません。

これだけ目まぐるしく進化し続けている世の中ですからね！

それでも、

・駅が近い

・大都市に近い

・眺望がよい

・床面積が50㎡～75㎡ぐらい

この4つを押さえた物件は、資産価値が落ちにくく、売却もしやすい傾向にあります。

今後は、より住み替えが当たり前のようになっていく流れです。

ぜひ購入時に売却のことも視野に入れながら、お部屋探しをしてみてください！

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