マンションの修繕積立金が高いのは危険？安すぎるがやばい理由とチェックポイント Poncha blog 建築・不動産相談所

修繕積立金もめちゃくちゃたまっていて、外観も超きれいな自主管理の築40年の物件を見つけましたが

蓋を開けてみたら大規模修繕を1度しかやっておらず、見えない配管関係はぼろぼろのやばいマンションでした・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

前編では、管理費・修繕積立金の相場と、

「戸数×150万円」で修繕積立金が足りているか

を見る方法をお伝えしました！

ただ、実際に物件を見ていると、

「修繕積立金が高いけど、大丈夫なの？」

「同じくらいの築年数なのに、なんでこんなに金額が違うの？」

という疑問が出てきます。

ということで今回は、

修繕積立金が高いマンションはやばい？｜戸数・店舗・自主管理で変わる管理状態の見分け方【後編】

というテーマでお話ししたいと思います。

後編でお話しするのは、

・①修繕積立金が高いとやばいのか？

・②世帯数（戸数）が多いほど有利な理由

・③店舗が入っているマンションは、積立金がたまりやすい？

・④自主管理マンションは要注意？

・⑤購入前のチェックポイント

この5つです！

まだ前編を読んでいない方は、先にこちらからどうぞ！

マンションの管理費・修繕積立金の相場はいくら？｜平均単価と「戸数×150万円」の目安を解説【前編】

①修繕積立金が高いとやばい！？

最近はＡＩが発展してくれたおかげで

理解してくれる方も増えたのですが、

少し前で非常に良く聞かれていた質問です！

答え：高いこと自体は、やばくありません！

これに関しては、むしろ、

築年数が経っているのに修繕積立金がしっかり高い物件は、

「ちゃんと計画を見直して、必要な分を集めている」

管理組合であることが多いです！

前編でお話ししたとおり、首都圏の中古マンションの修繕積立金（㎡あたり）は、

・築10年以内　　167円／㎡

・築11～20年　　231円／㎡

・築21～30年　　239円／㎡

出典：東日本不動産流通機構「REINS TOPIC 首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2025年度）」

と、築年数とともに上がっていくのが普通です。

建物は古くなればなるほど、直す場所が増えていきます。

なので、

築年数が経てば、それなりに修繕積立金がかかっていないと、逆に危険

なんです！

修繕積立金が足りないと、

大規模修繕

共用部の修繕ができず、

建物がどんどん傷んでいきます。

そうなると、住み心地だけでなく、

売るときの資産価値にも影響してきます。

本当にやばいのは「築年数の割に安い」物件

本当によろしくないのは、築年数がそこそこ経っているのに

やたら修繕積立金が低い物件です！

国土交通省の調査では、

長期修繕計画に対して修繕積立金が不足しているマンションは36.6％。

出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査」

ざっくり3件に1件は、

「計画どおりにお金が貯まっていない」

ということです・・。

修繕積立金が足りないと、

・大規模修繕のタイミングで一時金を集めざるえない（これはあまり起きないですが）

・管理組合で借入をする

・工事を先延ばしにして、建物が傷む

・結果的に、売るときに敬遠されやすくなる

という流れになりやすいです。

「安いからお得」ではなく、

「安いのは、将来の値上げを先送りしているだけかも」

と考えるのが正解です！

ちなみに、安いから絶対ダメ！

というわけではありません！

これは、建物の世帯数によって、積立金のたまる額が異なるということです！

世帯数が20世帯

世帯数が200世帯

ですと、建物の規模で、大規模修繕の金額は異なりますが、

世帯数が多ければ多いほど、1回の少ない積立金で招集できる金額は大きくなるので

修繕積立金は少なくて済みます！

新築時の「安すぎる設定」にも注意

新築マンションの多くは、

最初の修繕積立金を安くして、

5年ごとなどに値上げしていく「段階増額積立方式」です。

国土交通省のガイドラインでも、

「修繕積立金の当初の月額が著しく低く設定される例も見られる」

と指摘されています！

新築時に修繕積立金を安くする理由としては、

月々の支払いを少しでも安くして、

購入意欲を促進させるためですね！

デベロッパーとしては、いかに早期に購入してもらうか？

なのかですので・・。

そこで2024年6月の改定では、段階的に値上げする場合の目安として、

・最初の金額は、均等に積み立てた場合の0.6倍以上

・最終的な金額は、均等に積み立てた場合の1.1倍以内

出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）

という考え方が示されました。

月々の支払いを安く見せたほうが売りやすい、

という事情もあるので、

新築や築浅の物件は、長期修繕計画の「今後の値上げ予定」まで必ず見ておきましょう！

「高い」で気をつけたいのは、急な値上げ

一方で、高いことが危険サインになるケースもあります。

それは、

ここ数年で急に、何倍にも跳ね上がっている

ケースです！

例えば、月1万円だったのが、

数年で3万～4万円になっている。

これは、

・長期修繕計画がずさんだった、または作っていなかった

・想定外の不具合（雨漏り、配管、外壁タイルの浮きなど）が見つかった

・工事費の高騰に追いつけなくなった

などの可能性があります。

「なぜ上がったのか」は、総会の議事録を見ればだいたいわかります。

金額だけで判断せず、

「なぜその金額なのか」

を確認するのが大事です！

②世帯数（戸数）が多いほど有利な理由

先ほどちらっとお話をしました

世帯数が多いほど良い理由の解説です！

答え：同じ費用でも「割り勘する人数」が多いからです！

エレベーターの点検費や管理員さんの人件費などは、

20戸のマンションでも

100戸のマンションでも、

大きくは変わりません！

例えば年間100万円の費用なら、

20戸で割れば1戸5万円、

100戸で割れば1戸1万円です。

実際のデータでも、それがはっきり出ています。

【修繕積立金の目安（国交省ガイドライン・地上20階未満）】

・延床5,000㎡未満　　　　平均 335円／㎡

・延床5,000～10,000㎡　平均 252円／㎡

【首都圏中古マンションの㎡あたり月額（レインズ2025年度）】

・50戸未満　　　管理費 239円／修繕積立金 245円

・50～99戸　　　管理費 208円／修繕積立金 216円

・100～149戸　　管理費 192円／修繕積立金 202円

国交省のガイドラインでも、

「建物の規模が大きく、まとまった工事量になるほど、施工性が上がり修繕工事の単価が安くなる傾向がある」

とされています。

また、国交省のマンション総合調査でも、

管理費は総戸数規模が大きくなるほど低くなる傾向が出ています。

小規模マンションは「管理不全」のリスクも高い

もう一つ、規模で差が出るのが

「管理がちゃんと回っているか」

です！

東京都は、1983年以前に建てられたマンション（6戸以上）に

管理状況の届出を義務付けています！

そこで

「管理組合がない」

「修繕積立金がない」

「修繕を計画的にやっていない」

など、管理不全の兆候があるマンションの割合を、戸数別に見るとこうなります！

・6～9戸　　　　46.5％

・10～29戸　　　23.5％

・30～49戸　　　10.4％

・50～69戸　　　5.6％

・70～99戸　　　5.1％

・100～199戸　　4.5％

・200戸以上　　 2.7％

出典：東京都「マンション管理状況届出制度の運用状況」（令和5年3月末時点、1983年以前に建築されたマンションが対象）

6～9戸の小さなマンションだと、

半分近くに管理不全の兆候があるという結果です・・。

戸数が少ないと、役員が毎年のように回ってきたり、

修繕積立金が少ししか集まらなかったりと、どうしても管理が回りにくくなるんですね・・。

ただし、大きければ良いわけでもない

ここで問題なのが、じゃあ大きければよいのか？

という点。

特に築年数が新しく、スペックの高いタワーマンションや大規模物件は、

コンシェルジュ

ラウンジ

ジム

などの共用施設が充実している分、管理費が高くなりがちです。

レインズのデータでも、

200戸以上の物件の管理費は214円／㎡と、

100～149戸（192円／㎡）より高めです。

また、20階以上のタワーマンションは、

特殊な足場やゴンドラが必要になるため、

修繕積立金の目安も高め（平均338円／㎡）になっています。

なので、

「戸数が多い＝1戸あたりの負担が薄まりやすく、管理も回りやすい」

くらいで捉えておくと良いと思います！

③店舗が入っているマンションは積立金がたまりやすい！？

たまに建物の1階に

スーパー

コンビニ

クリニック

飲食店

といった感じで店舗が入っているマンション、よく見かけますよね。

こういった物件は修繕積立金はたまりやすいのか・・？

答え：規約次第ですが、たまりやすいケースは多いです！

1階に店舗、特に飲食店があると、嫌がる人もいますが、

実は、店舗があるほうが修繕積立金がたまりやすい傾向にあります！

理由はシンプルで、

・管理費や修繕積立金は、原則「専有面積の割合」で負担する

・店舗は1区画の面積が大きいので、1区画で住戸何戸分も負担してくれる

・看板やアンテナ、駐車場などの使用料収入が入ることがある

からです。

国交省の「マンション標準管理規約（複合用途型）」でも、

全体の管理費・修繕積立金とは別に、

「住宅部分」

「店舗部分」

でお財布を分けて管理する形が示されています！

要は、店舗だけが使う部分の修繕費は店舗側が負担するので、

住宅側だけで負担を抱えずに済むんですね。

ちなみに、国交省のマンション総合調査では、

駐車場使用料などからの充当額を含めた管理費の平均は

月17,103円（含まない場合は11,503円）。

つまり、駐車場などが多くある場合も、

その使用料の収入が、マンションのお財布を支えていることがわかります。

ただ、立体駐車場の場合は、

メンテナンスが非常に費用が掛かるので、

収支のバランスでいうと何とも言えないところがありますね！

店舗付きマンションの注意点

ただし、店舗があるからといって、必ずしも良いことばかりではありません。

注意点としては下記の通り！

・昔のマンションでは、店舗の負担額が不自然に低く決められていることがある（裁判になった例もあります）

・店舗の経営が苦しくなると、管理費等の滞納につながることがある

・飲食店が入っていると、排水管の詰まりやニオイ、ゴミの問題が起きやすい

・駐車場収入は、空きが増えると一気に減る（機械式駐車場は特に）

特に駐車場使用料は、国交省のガイドラインでも、

稼働率によって大きく変わる可能性があるので注意が必要、とされています。

なので店舗付きマンションを検討するときは、

「店舗の管理費・修繕積立金が、住戸と同じ基準で決まっているか」

を管理規約や重要事項調査報告書で確認しておきましょう！

④自主管理マンションは要注意！？

たまに、物件価格が相場より安く

管理状態を見ると、

自主管理

と表記があります！

自主管理は実際どうなのでしょうか・・？

自主管理とは？

まず、自主管理とは・・

管理会社に任せず、住んでいる人たち（管理組合）が自分たちで管理している形です。

（全部委託・一部委託・自主管理の違いは、こちらの記事で詳しくお話ししています）

管理費が安いと危険？高いと損？マンション購入前に知るべき管理体制の違いとは

管理費・修繕積立金は安いけど・・

自主管理の場合、

自分たちで管理しているため、

管理会社への委託費がかからない分、管理費は安くなります。

修繕積立金も、低めに抑えられている物件が多い印象です。

ただ、現場で見ていると、

管理状態があまり良くない物件が多い

のも事実です・・。

・長期修繕計画がない、または何年も見直していない

・修繕積立金の残高が、戸数に対して明らかに少ない

・総会や理事会がちゃんと開かれていない、議事録がない

・会計や滞納の管理があいまい

といったケースですね。

東京都の届出データ（1983年以前に建てられたマンション）では、管理形態は

・全部委託　　57.8％

・一部委託　　15.9％

・自主管理　　21.8％

出典：東京都「マンション管理状況届出制度の運用状況」（令和5年3月末時点）

築40年以上の古いマンションに限ると、

約5棟に1棟が自主管理です。

同じデータで、管理不全の兆候として一番多かったのは

「修繕の計画的な実施がない」（11.1％）でした。

また、金融機関によっては、自主管理の物件だと住宅ローンの審査が慎重になることもあります。

【住宅ローン審査】人＋物件で審査される｜床面積・1R・築年数・自主管理・借地権の要注意点

たまに「めちゃくちゃ良い」自主管理物件もある！

自主管理の物件はすべてダメか？

というと実はそうとも限りません！

ここが面白いところで、自主管理でも、

・理事長が不動産や建築関係の仕事をしている

・住民の中に、管理組合の運営に熱心な方がいる

・住民同士の顔が見えていて、話し合いがスムーズ

といったマンションは、管理会社任せの物件より、

よっぽど管理状態が良いことがあります！

委託費がかからない分、修繕積立金がしっかり貯まっていて、

長期修繕計画も専門家に頼んで自分たちで作っている

・・なんて物件もあります。

なので、

自主管理＝NG、

ではなく「誰が、どうやって管理しているか」

を書類で確認することが大事です。

ちなみに、2022年4月から始まった

「管理計画認定制度」の認定を受けているかどうかも、一つの判断材料になります。

長期修繕計画や修繕積立金などの基準を満たしたマンションが、

自治体から認定を受けられる制度です。

⑤購入前のチェックポイント

最後に、購入前に確認しておきたいポイントをまとめます！

・修繕積立金の残高 ⇒「戸数×150万円」と比べてどうか（前編参照）

・前回の大規模修繕の時期と内容

・長期修繕計画があるか（30年以上・5年ごとに見直されているか）

・修繕積立金の値上げ予定、一時金の予定

・管理費・修繕積立金の滞納額

・管理組合の借入金の有無

・管理形態（全部委託・一部委託・自主管理）

・店舗・駐車場などの収入と、空き状況

このあたりは、

重要事項調査報告書

長期修繕計画

総会議事録（2～3年分）

でほぼ確認できます！

ちなみに国交省の調査では、

管理費や修繕積立金を3ヶ月以上滞納している住戸があるマンションは30.1％。

築年数が古いマンションほど、その割合が高い傾向です。

いろいろな要素があるので、一概には言えませんが、

滞納はお金の問題だけでなく、

「管理組合がちゃんと機能しているか」のサインにもなります！

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、後編として、

マンションの修繕積立金が高いのは危険？実は「安すぎる方がやばい」理由と購入前のチェックポイント

というテーマでお話をしました！

・修繕積立金が高いこと自体はやばくない。築年数に見合った金額かが大事

・本当に注意すべきは「築年数の割に安い」「急に何倍にも上がった」物件

・戸数が多いほど、1戸あたりの負担は薄まりやすく、管理も回りやすい

・店舗付きは積立金がたまりやすいケースも多いが、規約の中身を確認

・自主管理は管理状態のばらつきが大きい。「誰がどう管理しているか」を確認

管理費・修繕積立金は、住宅ローンと違って「完済」がありません。

住んでいる限り、ずっと払い続けるお金です。

だからこそ、金額の高い・安いだけで判断せずに、

「このマンションは、この先もちゃんと維持していけるのか？」

という目線で見ていただければと思います！

「気になっている物件の積立金、足りてる？」という方は、

重要事項調査報告書や長期修繕計画を見せていただければ、一緒にチェックします。

遠慮せず、どんどん聞いてください(^^♪