賃貸物件と売買物件のリフォームの違い！賃貸オーナーが知っておきたい費用と修繕 Ponchablog 建築・不動産相談所

昔、賃貸のオーナーさんにリフォームの見積もりを依頼されたことがありましたが、項目ごとのチェックがシビアすぎて、大変でした・・。

極限まで費用を削減する・・。さすがオーナーさんですね・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

以前から、賃貸住宅のオーナーさんから、

賃貸物件のリフォームや見せ方についてご相談を受けることがあります！

住宅購入をしたことがあっても、賃貸オーナーは初めて！

という方は結構多いです！

自宅として住宅を購入した方のリフォーム・リノベーションと

賃貸住宅のリフォーム・リノベーションとでは、

考え方がそもそも異なります！

ということで今回は、

賃貸物件と売買物件のリフォームの違いとは？賃貸オーナーが知っておきたい費用と修繕の考え方

というテーマでお話ししたいと思います！

今回は、ちょっとした雑学寄りのお話です！

初めて賃貸オーナーになり、何をすればよいかわからない！

将来賃貸オーナーになりたい！

という人向けのお話です！

賃貸物件と売買物件のリフォームの違いをしっかり把握しておきましょう！

賃貸物件と売買物件のリフォームの違いって？

まず賃貸物件と売買物件のリフォームの大きな違いですが、

お金を出す人と、

住む人が異なる

という点。

当たり前の話ですね～。

ただこれって実は結構大事で、賃貸住宅のお部屋のリフォームをする上で、どこまでやったほうがいいのか？

を考えるポイントになります！

不動産管理会社さんや提携業者さんによっては、

賃貸オーナーさんが行うリフォーム・修繕工事の一部が売上につながることもあります。

そのため、提案内容によっては、

本当に今やるべき修繕なのか、オーナーさん側でも確認が必要です！

改めて、賃貸と売買物件のリフォームの違いについてみていきましょう！

賃貸住宅のリフォームとは

賃貸住宅のリフォームは、

基本的には修繕をイメージしていただけるとわかりやすいですね！

そもそも、賃貸住宅の場合、

住む人（賃借人）と

リフォーム費用を出す人（賃貸人）

が異なるので、そもそも自分が住むわけじゃないのに、

リフォーム費用をがっつり出しにくいですよね・・。

さらにオーナーさんは、家賃収入を得るために物件を賃貸に出しています。

そのため、リフォームに費用をかけすぎると、

家賃収入で回収するまでに時間がかかってしまうんですよね・・

さらに、リフォームに時間をかければかけるほど、

入居者さんの募集開始や入居時期も遅くなり、

家賃収入の発生も遅れてしまいます。

そのため、賃貸物件のリフォームは、

最小限に抑えた修繕で早く終わらせ、

早く募集をかけ空室期間が長くならないように努めます。

設備などは必要最低限の仕様の商品がおすすめ

設備のクオリティについては、

オーナーさんにもよりますが、

基本費用が掛からない、

メーカーさんの中でも比較的グレードを抑えた商品を入れることが多いです！

各メーカーさんも、賃貸用の設備商品を用意しているぐらいですからね～。

中には、入居者さんのことを思って

少しこだわった設備を入れるオーナーさんがいらっしゃいます！

付加価値を付けて、高級感を出したりするのはいいのですが、

注意が必要です！

高級な設備などは、

修繕する時の部材や手間賃が余計にかかることが多いです。

わかりやすい例でいうと

タンク・温水洗浄便座一体型のトイレ！

故障した時に、

部品

箇所

によっては部分的な交換が難しい場合があります・・。

温水洗浄便座やタンクが別々であれば、

温水洗浄便座が故障しても、その部分だけ修理・交換すれば済むことがあります！

しかし、一体型トイレの場合はそういうわけにはいきません。

修理で直せなければ、最悪本体ごと交換が必要になることがあります！

このように、賃貸住宅の場合は、

設置した時の費用だけでなく、故障した時のことも視野に入れて、

メンテナンスがしやすい商品にしておく必要があります！

売買物件のリフォームとは

ここでお話しする売買物件とは、

簡単にいうと自身で住宅を購入し、自身が住む家の物件です！

自身のお金で購入し、自身のお金でリフォームをします！

当然、こだわりもありますし、予算に限りもあります！

自身が住むわけですから、

こだわりたいところは、多少使い勝手やメンテナンス性に注意点があっても、

こだわりを優先してお金を出すこともあります！

商品についても、

自身が今後使用していくお部屋ですから、

多少高い商品でも気に入っていれば、設置したくなりますよね！

また、お部屋の内装も他人がどう思おうが、

自身が住むので好きなように仕上げることができます。

このように、自身が住む以上、

費用だけでなくこだわりなども加味して考えます！

賃貸住宅にかかるリフォーム費用って？

続いて、賃貸住宅にかかるリフォーム費用の目安は

どのくらいなのでしょうか？

内装の状況によって大きく異なりますが、

一般的な修繕を行った場合の目安として見ていただければと思います。

賃貸住宅の場合、

退去後にクリーニング費用が発生するケースが多いです!

このクリーニング費用については、

契約内容や特約によって、

賃借人負担として敷金から精算されるケースがほとんどです！

ただし、通常損耗や経年変化まで当然に賃借人負担になるわけではないため、

契約書や特約の確認が必要です！

それ以外では、壁紙や床の傷の補修などになります！

お部屋を借りていた方（賃借人）が故意的に傷をつけた場合などは、

賃借人の方がその補修代を負担する必要があります。

が、何年も住んでいて、

経年劣化や通常損耗については、

原則としてオーナーさん側で補修・修理する考え方になります！

費用の目安としては、1Rや1Kであれば、

5万円～20万円前後が相場です！

修繕費用が30万円を超えてくると、

大体オーナーさんと協議になります。

ファミリータイプになるともう少し金額は上がります。

20万円前後～50万・60万円前後といったところです。

お部屋が広い分、費用もかかりやすいですね！

賃貸住宅のリフォームの場合は、

設備を部分的に補修したりすることが多く、

設備本体を取り替えたりすることはあまり多くありません。

例えば、キッチンの水栓から水漏れしている

などの場合は、売買物件だと水栓ごと新品にしましょう！

となりますが、

賃貸の場合はパッキンのみの交換で直るなら、パッキン交換で！

となります。

内容によって大きく変わりますが、

あくまで目安としてはこんなところです。

購入物件は賃貸より単価が高い商品が使われる！

せっかくなので売買物件のリフォーム費用の相場を見てみましょう！

と言いたいところなのですが、

売買物件の場合は、

・リフォーム・リノベーションありきで購入しているのか、

・リフォーム・リノベーションなしでリノベ済の物件を購入しているか

で異なるため、相場を出すのが正直難しいです！

そのため工事の相場というよりは、

比較するのであれば単価になります！

賃貸のリフォームと売買のリフォームとでは、

・設置する商品

・工事費

が異なります！

賃貸のリフォームの場合は、クオリティよりも、速さや価格を求められます。

売買のリフォームの場合は、速さや価格も求められますが、

一定レベルのクオリティが必須なります！

そのため、安ければ良いという判断は大変危険です。

リフォーム会社も賃貸と売買物件で違う！？

過去に経験をしたことがあるのでよくわかるのですが、

売買物件をメインに扱っているリフォーム会社さんの場合、

賃貸住宅のリフォーム費用感では、

正直金額が割に合わないことが多いです！

理由としては

・単価が安くなりやすい→利益が出しにくい

・作業内容が細かい→現場管理や手間のわりに利益を乗せにくい

といった感じです。

賃貸住宅のリフォームをメインにしている会社さんは、

・不動産管理会社と提携している

・知り合いの業者さん

というパターンが多いです！

利益率や得意分野が異なるため、

一般のお客さんをメインにしているリフォーム会社さんだと、

価格が高くなってしまうことがあるんですね・・。

業者さんの中でも、

賃貸住宅の価格

売買住宅の価格

で単価を分けている業者さんもいるぐらいです！

先ほどもお話ししたように、

賃貸住宅の場合、最低限のクオリティは必要ですが、

自身が住むわけではないため、オーナーさん側は

安く、

早く、

一定の品質で対応できる

といった業者さんを求める傾向があります！

このように、内容だけでなく単価が適正かどうかもオーナーさんは把握をした方が良いですね！

まとめ

いかがでしょうか？

今回は、

賃貸物件と売買物件のリフォームの違いとは？賃貸オーナーが知っておきたい費用と修繕の考え方

というテーマでお話しさせていただきました。

賃貸のオーナーさんはよりシビアにリフォームの内容や価格を見定める必要があります！

不動産管理会社さんの助言も聞きつつ、

しっかり自身で判断ができるように最低限の知識はつけておくようにしましょう！