契約不適合責任？中古住宅購入で知っておきたい傷・設備不具合・現況有姿の注意点 Ponchablog 建築・不動産相談所

この業界に入ったとき、契約不適合責任の説明がうまくできず、あほほど長く説明した割に、全然理解してもらえず、説明の下手さに絶望しました・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

住宅を購入するとき、

重要事項説明書や売買契約書の中で、

契約不適合責任

という言葉が出てきます！

初めて住宅購入をする方からすると、

契約不適合って何？

引渡し後に不具合があったら売主さんに直してもらえるの？

中古住宅の傷や汚れも対象になるの？

と疑問に感じる方も多いはずです！

特に中古住宅の場合、

建具に傷があったり、

シートが少しめくれていたり、

設備に不具合があったりすることもあります！

では、それらはすべて売主さんの契約不適合責任になるのでしょうか？

ということで今回は、

住宅購入　契約不適合責任とは？中古住宅購入で知っておきたい傷・設備不具合・現況有姿の注意点

というテーマでお話ししたいと思います！

契約不適合責任の基本から、

個人売主の中古住宅ではどこまで責任を問えるのか？

建具の小傷やシートめくれは対象になるのか？

付帯設備表に不具合の記載欄がない場合はどう考えるのか？

その辺をわかりやすく解説していきたいと思います！

契約不適合責任とは？

住宅購入をする際、

契約書や重要事項説明書内に

契約不適合責任

という言葉が出てきます！

そもそも、この契約不適合責任

って何なのか？

疑問ですよね！

めちゃくちゃ簡単にいうと、

引き渡された物件が、契約で約束した内容と違う状態だった場合

売主さんが負う責任

のことです！

たとえば、

中古マンションを購入をする際に

・雨漏りはありません

・給排水管に不具合はありません

・この設備は使用できます

⇒この内容で引き渡します

という前提で契約をしたとします！

ところが、引渡し後に、

実は雨漏りがあった

給排水管に重大な不具合があった

使用できると聞いていた設備が使えなかった

⇒契約書や告知内容と違う状態だった

という場合には、

契約で想定していた内容と違うのでは？

という話になります！

その場合は、契約の内容と異なりますので、

売主さんに対して、請求をすることができる！

というのが、

契約不適合責任の基本的な考え方です！

昔の瑕疵担保責任とは何が違う？

ちょっとややこしいのが、契約不適合責任というのは、

直近の言い方で、以前は

瑕疵担保責任

という言葉が使われていました！

瑕疵というのは、簡単にいうと、

欠陥や不具合

のことです！

昔の瑕疵担保責任では、

隠れていた欠陥なのか？

買主さんが知らなかった不具合なのか？

という点が大きなポイントでした！

一方で、現在の契約不適合責任では、そもそも

契約内容に合っているかどうか

が重要になります！

つまり、単純に、

隠れていた不具合なのかどうか？

だけでなく、

・売買契約書

・重要事項説明書

・物件状況報告書

・付帯設備表

・売主さんや仲介会社の説明内容

などを踏まえて、

契約上、どのような状態の物件として売買されたのか？

を見て判断することになります！

契約不適合があった場合に買主さんができること

契約不適合があった場合、どういったことができるのか？

買主さんは

売主さんに対して、

主に以下のような請求が基本的に行えます！

・追完請求

・代金減額請求

・損害賠償請求

・契約解除

漢字がいっぱいで見たくなるのも嫌になりますよね・・。

ここではそれぞれの内容を細かくお伝えはしませんが、

追完請求

という聞きなれない言葉があるので、こちらだけ解説しておくと・・。

簡単にいうと、

契約どおりの状態にしてください！

という請求です！

中古住宅であれば、

修理や補修を求めるイメージですね！

ただし、ここで注意したいのが、

不具合があれば何でも売主さんに請求できるわけではない

という点です！

不具合なのになぜ請求できないのか？

それは次で説明したと思います！

ここを勘違いしてしまうと、

中古住宅の購入後にトラブルになりやすいので注意が必要です！

中古住宅はすべての傷や汚れが対象になるわけではない！

先ほどお話しましたが、

中古住宅は、新築と違ってすでに誰かが住んでいた物件です！

そのため、当然ながら、

床の小傷

クロスの汚れ

建具の使用感

設備の経年劣化

多少の建付けの悪さ

シートのめくれ

日焼け

細かい汚れ

などがあることは珍しくありません！

中古住宅ですからね・・。

そのため、こういった通常使用に伴う傷や汚れ、経年劣化まで、

すべて売主さんの契約不適合責任として問えるわけではないんです！

先ほどお伝えしましたが、大事なので再度お伝えしますが、

原則、現況有姿

という考え方で契約します！

現況有姿とは、ざっくりいうと、

現在の状態を確認したうえで、その状態のまま引き渡す

ということです！

つまり多少傷があったりするけど、

そこを踏まえて物件購入してね！

という感じですね！

もちろん、現況有姿だからといって、

売主さんが知っている不具合を隠してしまうと

売主さんのほうで補修することになるので、注意が必要です！

リノベ済物件で新品同然なのに、傷や不具合があった場合、修理はしてもらえない？

ちなみに、リノベーション済の物件のように

中古物件だけど、フルリノベーションをされて売りに出されている

買取再販の物件があります！

フルリノベーションをしているので、

室内は新築と同じように新品となります！

そのうえで、傷や不具合があった場合は直してもらえるのか？

これは、売主さん次第になりますが、

リノベーション済の物件の売主さんは、基本不動産会社さんです！

生活に支障あるものについては当然修理してくれますが、

一般的な傷や汚れは程度によります！

新品とはいえ、いろんな方が内見に来て

ちょっとした傷や汚れがついてしまうことがあるからです！

（施工不良であれば、指摘して直してもらう方が良いですが・・。）

とはいえ、売主さんも買主さんのためを思って、

ある程度対応してくれることはあるのですが、

たまに、売主さんが修理をしてくれるからと言って

度を越えた傷の修理の指摘をする買主さんがいます！

そういった方の対策のために、

基本は現況有姿です！

と伝えていることが多いです！

リノベーション済物件の場合は、

一旦気になった点は、ダメもとでも一応伝えてみるのが良いです！

が、大前提現況有姿であることは視野に入れておきましょう！

建具の小傷やシートめくれは契約不適合になる？

先ほどの延長にはなりますが、ここでよくあるのが、

・建具に傷があった

・扉のシートが少しめくれていた

・収納扉に使用感があった

というケースは契約不適合になるのか？

今までのお話から何となく察しはつくと思いますが、

結論からいうと、

建具の小傷やシートの少しのめくれ程度で

契約不適合責任を問うのは、基本的には難しい

です！

室内に多少の傷や汚れ、使用感がある

というのは通常想定されるからです！

たとえば、

・建具に小さな傷がある

・扉の化粧シートが少しめくれている

・フローリングに細かい傷がある

・クロスに多少の汚れがある

・巾木に使用感がある

といった内容です！

このあたりは、基本的には、

中古住宅として通常想定される範囲

と見られやすいです！

そのため、引渡し後に、

建具に傷があるので契約不適合です！

売主さん、直してください！

と主張しても、

それだけで売主さんの責任を問うのは難しいケースが多いです！

ただし建具でも契約不適合になる可能性はある！

ただ、建具については、

一切契約不適合にならないのか？

というと、そうではありません！

たとえば、

・ドアが閉まらない

・引き戸がレールから外れて正常に使えない

・建具が大きく反っていて開閉できない

・収納扉が壊れていて使えない

・がっつり破損している

このような場合は、単なる小傷や経年劣化ではなく、

建具として通常の機能を果たしていない

と判断される可能性が高く、契約不適合に該当することが多いです！

つまり、判断のポイントは、

見た目の劣化なのか？

通常使用に支障がある不具合なのか？

という点です！

そのため、

小傷や多少のシートめくれであれば、

契約不適合責任を問うのは難しい・・。

しかし、ドアが閉まらない、収納として使えない、開閉できないなど、

通常の生活に支障があるレベルであれば、

契約内容によっては契約不適合の問題になる可能性があります！

付帯設備表とは？

中古住宅の売買では、契約時に、

付帯設備表

という書類を確認します！

付帯設備表とは、簡単にいうと、

その物件にどのような設備が付いていて、引渡し時にどういう状態なのかを確認するための書類

です！

付帯設備表についてはこちらの記事を参考にどうぞ！

住宅購入　中古物件の引き渡し前確認とは？設備不具合・傷・建具のチェックポイントを解説

見落とすと危険！中古物件購入の付帯設備表とは？記載内容・確認ポイント・注意点を解説

たとえば、

キッチン

給湯器

エアコン

照明

浴室設備

トイレ

インターホン

建具

収納

網戸

などについて記載されます！

設備については、

あり

なし

不具合あり

不具合なし

といった形で記載されることが多いです！

ただし、すべての項目に、

不具合あり・なし

の記載欄があるとは限りません！

設備については不具合の有無を書く欄があっても、

建具については、

あり・なしだけしか記載がない

というケースもあります！

建具に不具合欄がない場合でも契約不適合になる？

今お話をした付帯設備表ですが、

主要設備である水回りなどには

設置されているかの有無と

不具合の有無

のチェックがあります！

しかし、付帯設備表内の建材関係などの建具について、

設置の有りと無し

しか記載がなく、不具合の有無を書く欄がありません！

この場合でも、実際不具合があったかどうかの判断が難しく、

建具が契約不適合の対象になる可能性はあるのでしょうか？

結論としては、

可能性自体はあります！

ただし、かなり整理して考える必要があります！

付帯設備表に、

建具あり

と書かれている場合、それは基本的には、

この物件には建具が付いています

という意味です！

つまり、建具が存在することは契約内容に含まれます！

ただし、ありと書いてあるだけで、

建具に傷が一切ない

シートめくれが一切ない

新品同様である

軽微な劣化もない

ということまで売主さんが保証したわけではありません！

そのため、

建具の小傷や多少のシートめくれ程度であれば、

契約不適合責任を問うのは難しいんですよね・・。

一方で、建具ありと記載されているにもかかわらず、

実際には建具がない。

または、建具はあるものの、ドアとして閉まらない、収納扉として使えないなど、

通常の機能を果たしていない。

このような場合は、

契約内容に適合していない

と判断される可能性があります！

また、不具合がある場合は、備考欄があるため、

そこに不具合の内容を記載していれば、

売主さんは契約不適合責任が問われない

となります！

契約不適合になりにくいケース

他にも、以下のようなものは、

一般的には契約不適合責任を問うのは難しいケースが多いです！

・建具に小傷がある

・化粧シートが少しめくれている

・クロスに汚れがある

・フローリングに細かい傷がある

・巾木に使用感がある

・収納内部に多少の汚れがある

・内見時に確認できる程度の傷や劣化

・築年数相応の使用感がある

これらは、中古住宅として通常想定される範囲と判断されやすいです！

もちろん、程度にもよりますが・・。

少しめくれているレベルなのか、

大きく剥がれていて危険なレベルなのか、

によって判断は変わります！

ただ、一般的には、

見た目の軽微な劣化だけで契約不適合責任を問うのは難しい

と考えておいた方がよいです！

上記のような内容については、内見時に確認することができることが多いので、

内見時に細かく確認した方が良いです！

契約不適合になり得るケース

一方で、以下のような場合は契約不適合の問題になる可能性があります！

・ドアが閉まらない

・引き戸が外れてしまう

・収納扉が壊れていて使えない

・建具が大きく反って開閉できない

・設備が使用可とされていたのに使えない

・雨漏りがある

・給排水管に重大な不具合がある

・シロアリ被害がある

・売主さんが知っていた重大な不具合を告知していなかった

・物件状況報告書の記載と実際の状態が違う

このような場合は、単なる経年劣化ではなく、

通常使用に支障がある不具合

と見られる可能性があります！

特に、雨漏り、給排水管、シロアリ、構造上の問題などは、

買主さんの生活に大きく影響するため、

契約前にしっかり確認しておきたいポイントです！

注意すべきポイントは、

大きな傷などがあるにもかかわらず、見栄えをよくしたいから！

という理由で、隠して、告知もしない場合、

契約不適合責任に問われることがあります！

ここの判断は非常に難しく、

この場合だからこうなる！

あの場合だからこうなる！

という断定的な判断ができず、状況に応じて判断が変わります！

まずは気になった点があった際は、仲介会社さんにお伝えするようにしましょう！

個人売主と不動産会社売主では責任の重さが違う！

中古住宅の売買では、

個人の方が売主の場合

不動産会社が売主の場合

があります！

この2つでは、契約不適合責任の扱いが大きく変わります！

個人売主の場合は、契約書の特約によって、

・契約不適合責任を負わない

・引渡しから3か月以内に限る

・設備については責任を負わない

といった内容になることがあります！

一方で、不動産会社が売主となる場合は、

買主さんを保護するため、宅建業法上の制限があります！

実務上は、不動産会社が売主となる中古住宅や買取再販物件では、

引渡しから2年間の契約不適合責任

が設定することがほとんどです！

売主さんは不動産のプロであるので、

買主さんが不利にならないような契約にしましょう！

という買主さん保護するための内容ですね！

つまり、

売主さんが個人なのか、

不動産会社なのか

によって、

買主さんが受けられる保護の内容が変わるということです！

現況有姿だから何でも免責ではない！

中古住宅の売買では、

現況有姿にて引き渡す

という言葉がよく出てきます！

これを聞くと、

じゃあ、引渡し後に何があっても売主さんに責任はないの？

と思う方もいるかもしれません！

しかし、現況有姿だからといって、

何でも免責されるわけではありません！

たとえば、売主さんが過去の雨漏りを知っていたにもかかわらず、

買主さんに告知していなかった場合。

このようなケースでは、

現況有姿だからといって問題にならない、とは言い切れません！

現況有姿とは、

買主さんが確認できる現状を前提に購入する

という意味合いが強いです！

そのため、買主さんが通常確認できない重大な不具合や、

売主さんが知っていたにもかかわらず告知していない不具合については、

別途問題になる可能性があります！

中古住宅購入で大事なのは完璧を求めすぎないこと！

中古住宅を購入するうえで大事なのは、

中古住宅は新品ではない

という前提を持つことです！

もちろん、

雨漏りや給排水管の重大な不具合、

シロアリ被害

などは、

買主さんにとって非常に大きな問題です！

こういった部分は、契約前にしっかり確認すべきです！

一方で、建具の小傷やクロスの汚れ、床の細かい傷などは、

中古住宅であればある程度発生しているものです！

そのため、

全部きれいであること

傷が一切ないこと

新品同様であること

を前提に中古住宅を購入すると、

引渡し後にギャップを感じやすくなります！

中古住宅は、

価格

立地

広さ

管理状態

リフォームの可能性

資産性

などを総合的に見て判断するものです！

小さな傷や使用感だけで判断するのではなく、

物件全体の価値やリスクを見て検討することが大切です！

まとめ

いかがでしょうか？

今回は、

住宅購入　契約不適合責任とは？中古住宅購入で知っておきたい傷・設備不具合・現況有姿の注意点

というテーマでお話しさせていただきました！

契約不適合責任とは、

引き渡された物件が、契約で約束した内容と違う状態だった場合に、

売主さんが負う責任

のことです！

ただし、中古住宅の場合、

すべての傷や汚れ、不具合が契約不適合になるわけではありません！

特に個人売主の中古住宅では、

建具の小傷やシートの少しのめくれ

クロスの汚れ

床の細かい傷

などは、中古住宅として通常想定される使用感・経年劣化と見られやすく、

契約不適合責任を問うのは難しいケースが多い

です！

一方で、

ドアが閉まらない

建具が壊れて使えない

設備が使えるとされていたのに使えない

雨漏りがある

給排水管に重大な不具合がある

売主さんが知っていた重大な不具合を告知していない

といった場合は、契約不適合の問題になる可能性があります！

契約前に内容をきちんと確認し、

わからない点は仲介会社に確認したうえで、

納得して購入するようにしましょう！

住宅購入 契約不適合責任とは？中古住宅購入で知っておきたい傷・設備不具合・現況有姿の注意点

契約不適合責任とは？

昔の瑕疵担保責任とは何が違う？

契約不適合があった場合に買主さんができること

中古住宅はすべての傷や汚れが対象になるわけではない！

リノベ済物件で新品同然なのに、傷や不具合があった場合、修理はしてもらえない？

建具の小傷やシートめくれは契約不適合になる？

ただし建具でも契約不適合になる可能性はある！

付帯設備表とは？

建具に不具合欄がない場合でも契約不適合になる？

契約不適合になりにくいケース

契約不適合になり得るケース

個人売主と不動産会社売主では責任の重さが違う！

現況有姿だから何でも免責ではない！

中古住宅購入で大事なのは完璧を求めすぎないこと！

まとめ

住宅購入　契約不適合責任とは？中古住宅購入で知っておきたい傷・設備不具合・現況有姿の注意点