住宅ローン　諸費用が余った！そのお金は自由に使える？引っ越し代・家具代に使える？詳しく解説！

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そもそも「諸費用」って何？

本題に入る前に、まず諸費用について簡単にご説明します！

諸費用とは

住宅購入時に物件価格以外で発生する初期コストの総称です。

住宅ローンでいう「諸費用」とは、住宅購入時に発生する各種手数料や税金のことで、物件価格とは別に必要となる費用です。

一般的に物件価格の3〜8％程度が目安とされていますが、具体的な内訳は以下の通りです。

新築、中古、戸建て、マンションで異なってきます！

区分	具体例
登記関連	所有権移転登記・抵当権設定登記・司法書士報酬など
仲介手数料	（売買価格×3%＋6万円）×消費税
銀行関係	事務手数料・保証料・印紙代
保険関係	火災・地震保険
清算金	固都税清算金・管理費清算金

多くの場合は、物件価格の5〜7%程度 になります！

上記に含めていませんが、

・引っ越し代金

・家具代

・鍵交換費用

なども諸費用として含みますが、なぜ上記の表に含めていないのかは、後程説明いたします！

諸費用も住宅ローンに組み込める？

諸費用も住宅ローンに組み込めるのか？

 

答えは、YES!

 

ほとんどの銀行で諸費用も含めた借り入れが可能になっています。

オーバーローンという言い方もします！

 

諸費用も借り入れができることで、自己資金が少ない場合でも、住宅購入ができるようになり、

購入のハードルが下がった！

とも言えます！

 

余談にはなりますが、中古住宅を購入して、リノベーションをする方は、

リノベーション費用も借り入れすることもあります。

中には、物件代金＋諸費用＋リノベーション費用

すべて借入をするということもあります！

 

今回は、一旦リノベーション費用については触れず、

諸費用の借入に絞ってお話をしていきます！

借入した諸費用が余ることってあるの？

物件代金については、変動することがないので

物件代金を満額のみで借りた場合は、借入金額が余る！

ということはありません！

 

しかし、諸費用も借り入れをするとなると、その諸費用分の借入金額が余る！

ということが全然あります！

なぜ借入した諸費用は余るのか？

では、なぜ諸費用は余ってしまうのか？

 

諸費用を借入する場合、算出する金額は、少し多めの概算にて計算します。

というのも、住宅ローンの申込時点では、諸費用の詳細の金額が分からないからです！

例えば、

登記費用は、広さ・築年数・評価額で異なります。

火災保険も、会社さんによっても異なりますし、物件によっても異なります。

固定資産税の清算についても、決済日によって異なります。

そのため、物件代金の8～9％程度として諸費用を計算します！

少し高めに計算する理由は？

先ほどちらっと触れましたが、

諸費用の概算は、少し高めに計算します！

 

これは、住宅ローンの審査が関係していきます！

住宅ローンの審査の性質上、

承認された金額を減らすことは可能ですが、

増やす場合は、再審査！

となるからです！

 

本審査の承認が下りれば、決済に向けて売主さん等も引っ越しの手続きなど行います。

しかし、そこでやっぱり諸費用が足りないので、

増額し、再審査します！

となると、時間もかかりますが、

再審査を行うため、そもそも審査に通るかもわかりません。

 

で、あれば、一旦できる限り借りられる金額で審査を通しておいて、

あとで減額していきましょう！

という流れをとるからなんです！

借入した諸費用余ったらどうなるの？

長々お話しましたが、本題です！

では、借入した諸費用が余ったらどうなるのか？

 

パターンとしては、4つほどあります！

①余らないように、金消契約前までに、諸費用を確定させて借入金額を調整する

②一定額であれば、自由に使ってOK（あまりに額が乖離していると、事前に減額）

③引っ越し費用や家具代などの認められた項目であれば自由に使ってOK

④繰り上げ返済

 

上記のように記載していますが、諸費用とは言え、あくまで住宅購入のための借り入れですので、

借入金額は余らないようにするのが大前提です！

 

そのうえで上記のような4つのパターンに分かれます！

これは、お客さんが自由に選べるわけではなく、銀行によって異なります！

それぞれ詳しく解説したいと思います！

①金消契約前までに、諸費用を確定させる

メガバンクや地銀といった店舗型の銀行さんは、このパターンが多いです！

金消契約とは、金銭消費貸借契約の略で

要は、銀行とお客さんとで結ぶお金を貸すよーという契約です！

 

お話を戻しまして・・、

金消契約までに諸費用にかかる金額を確定させて、

実際に必要金額はいくらかを算出し、諸費用の借り入れ金額の調整を行います！

 

ただ、ここでの調整も銀行によって異なり、

・最低限の諸費用の内容のみ含めて、1万単位まで調整

・引っ越し代や家具代なども含めることができ、10万単位で調整

⇒万単位で余った金額は、自由に使っても問題ない

といった感じです！

 

ここでのポイントは、

・引っ越し代

・家具代

等を諸費用に含めてよいかどうかは、銀行によって異なる！

ということです！

引っ越し代や家具代も諸費用に含められるかどうかは、事前に確認するようにしましょう！

②一定額であれば、自由に使ってOK

借入金額というのは、

1万単位の銀行もあれば

10万単位の銀行もあります。

 

そのため、本当はぴったりの借入金額にはしたいところですが、

許容できる範囲の金額であれば、残金分をどう使うかまで追求しません！

という感じですね！

 

銀行としては、あくまで住宅購入のために貸したお金なので、

口が裂けても自由に使っていいですよーとは言っちゃいけないんですけどね！

 

とはいえ、あまり諸費用の残金が多く余る場合は、

金消契約の前にある程度減額を求められます。

 

ちなみに上記の場合は、ネット銀行に多いです！

③引っ越し費用や家具代などの認められた項目であれば自由に使ってOK

②の内容と被るのですが、基本的には、

②ではなく、③のように諸費用が余った場合、住宅に関するものに使用してください！

となっています！

 

諸費用の残金があまりに多く残るのであれば、

引っ越し費用や家具代にいくらぐらい使用する

⇒それでも余るようであれば、金消契約時までに減額をする！

となることが多いです！

 

ただ、先ほども言いましたように、諸費用に

引っ越し費用

家具代

が含められるかは、銀行によって異なるため注意が必要です！

④繰り上げ返済

今お話したように、諸費用の借入金額が乖離している場合は、

基本、金消契約までに調整をすることがほとんどです。

そのため、諸費用が余ったからと言って繰り上げ返済を求められることはあまりありません。

 

引っ越し費用や家具代を見込んでいたけど、

やっぱり自己資金で対応し、できる限り毎月の返済を減らしたい！

というかんじで、お客様が繰り上げ返済を行うことはあります！

 

銀行から繰り上げ返済を求める場合は、

リノベーション費用を工事着工前に全額融資を受け、

リノベーション竣工後、請負金額が減額になった場合などに繰り上げ返済を求められます！

少しでも減額するのと、そのまま借入するのどのくらい差があるのか？

ここで疑問が生まれるのが、諸費用が数十万円余る！

となった場合、

数十万円でも減額をして、毎月の負担を減らす方が良いのか？

借りられる金額は、借りた方が良いのか？

どちらのほうが良いのでしょうか？

 

これは、本当に人それぞれです！

できる限り借りたい！という人もいれば、

ちょっとでも毎月の返済を減らしたい！

という人もいます！

 

実際にどのくらいの差額なのでしょうか？

例えばですが、

諸費用も含めた住宅ローン　4550万円

金利は0.9％　借入期間35年　元利均等

上記の条件で借りた場合、50万円あまりそうでした！

4550万円で借りるか

減額して4500万円で借りるか

 

計算をすると、

4550万円　⇒　月々約126,330円　　総額は53,058,000円

4500万円　⇒　月々約124,942円　　総額は52,475,000円

 

差額としては、

月々約1,388円　

総額583,000円

つまり、83,000円ほど追加で利息を払っている感じですね！

 

この辺をどう捉えるか？は正直何とも言えません！

昔であれば、金利ももっと低かったので、借り入れておくというのも、一つの手でしたが、

徐々に金利も上がり始めているので、判断が難しいところです！

 

ただ、無理がないのであれば、無駄に多く借り入れをする必要はないかと思いますね！

まとめ

いかがでしょうか？

今回は、住宅ローン　諸費用が余った！そのお金は自由に使える？引っ越し代・家具代に使える？詳しく解説！

というテーマでお話をさせていただきました！

 

住宅ローンの諸費用借り入れで余ったお金の扱いは、銀行によって大きく異なります！

重要なのは、事前にどの費用が諸費用として認められるのかを明確にしておくことです。

また、意図的に諸費用を多めに借り入れることは避け、必要な費用を適切に見積もって申請することが大切ですね！

住宅ローンは長期間にわたる大きな借り入れですので、無駄な借り入れを避け、健全な返済計画を立てることを心がけましょう(*’ω’*)

 

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