住宅ローンは金利だけじゃない！後悔しない選び方と返済方法・団信・諸費用について Ponchablog 建築・不動産相談所

昔どの住宅ローンが安いのか調べまくっていた同僚がいたのですが、全銀行を網羅していたころには、最初の方に調べた銀行の金利が変わっていて、絶望していました・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

住宅購入をする際、多くの方は住宅ローンを利用します！

改めて自身で住宅ローンを決めようと思うと、その種類の多さに驚きます・・。

あまりに種類が多いので、金利が安い銀行を選びがちです。

でも、本当にその選び方で大丈夫ですか？

しっかり自身の特徴にあった商品と銀行を選んだ方が良いです！

ということで今回は、

住宅ローンは金利だけじゃない！後悔しない選び方と返済方法・団信・諸費用について

というテーマでお話ししたいと思います。

住宅ローンの種類は、銀行によっても異なりますし、

・金利

・変動・固定

・団信

などなど。

選ぶ条件によって、銀行や種類を変える必要があります！

今回は、住宅ローンの選び方について基礎的な知識をお伝えしたいと思います！

住宅ローンの選択肢はかなり多い

住宅を購入をする際、多くの人は住宅ローンを利用します！

しかし、その住宅ローンの種類は多く、考えなければいけない点が多いです。

まず住宅ローンを選ぶ場合

・借り入れ先

（大手銀行・地方銀行・ネット銀行・フラット35）

・金利

（全期間固定・全期間固定選択・変動）

・返済方法

（元利均等・元金均等）

・返済期間

・諸費用を自己資金で賄えるか

・団体信用生命保険（団信）の内容

・リノベーションを行うか

といった感じで、

借り入れをする金融機関の選定から

返済方法

自己資金がどのくらいあるか？

といった総合的判断で選ぶ必要があります！

ちなみに、金利や返済方法の基礎知識は下記の記事にてまとめてますので、そちらを参考にどうぞ！

住宅ローンを選ぶ前に知っておくべき用語～変動金利？団信？元利均等？～

正直どの住宅ローンを利用すればよいかわからず、結局のところ

・金利が安い

・不動産会社のおススメ

で決めてしまうことが多いです。

上記のような選び方は一つの方法でもあるので、決して悪いわけではないのですが、

それなりの基礎知識を付けたうえで商品を選ばないと、数十万～数百万円損した借り入れになってしまいます！

どのお客さんも、

とりあえずここ住宅ローンを選んでおけば間違いない！

という住宅ローンは存在しません。

人によって経済状況や借り入れ方、借入期間も異なります。

自分に合った住宅ローンを選定する必要があります！

今回、注意点をいくつか紹介したいと思います！

サイトの金利だけで判断しない！

まず、住宅ローンを選ぶうえで、一番注意した方が良いのが、

サイトの金利のみで判断しないこと

です！

サイトに記載してある金利というのは、

最優遇金利

と呼ばれる、一番条件が良く借り入れができる金利です。

自身がそもそもその金利で借り入れできるかなんとも言えません。

金利が安いからと思って、サイトの金利を信じたら、

あなたの条件ではもっと金利が高くなります！

といわれることもあります。

審査の基準も銀行によって異なるため、

・金利が安いからA銀行にしたら、金利は安かったけど減額になってしまった！

・団体信用生命保険のオプションが充実していなかった

などなど。

本当にあるあるです。

金利は少し高くても、自分の条件やオプションを考えたときに

A銀行ではなくて、B銀行のほうが良い！

ということは、全然あり得ます。

ほかにも、

A銀行は金利は安かったけど、手数料が高い

B銀行は金利は少し高いけど、手数料が半額

トータル的に見たら、B銀行のほうが安かった！

ということも全然あり得ます。

金利が安い！

ということに越したことはないのですが、単純に金利が安いだけで、住宅ローンを選定するのは危険なので注意しましょう！

諸費用は自己資金で賄えるか

住宅購入をする際、物件価格だけに目が行きがちですが、実は、物件価格以外にも費用って掛かるんです！

・仲介手数料

・所有権・抵当権設定登記の登記費用

。銀行の手数料

・手付金

などなど。

諸費用が掛かります。

諸費用の目安としては、

中古住宅や建売住宅の場合で6〜9％

新築マンションや注文住宅で3～6％

が、物件価格とは別途で必要となります。

3000万の中古マンション購入しようとした時、

180万～270万ぐらいの諸費用がかかるとうわけなんです。

ちなみに諸費用についての記事はこちらの

不動産購入にかかる諸経費って？～物件価格以外にも意外と費用が掛かる～

この諸費用を

・自己資金で支払うのか？

・借り入れをするのか？

によっても、選ぶ金融機関も考える必要があります。

現在では、どの金融機関でも諸費用も借り入れできることがほとんどですが、

諸費用を借入するということは、実質0円で住宅購入をすることになります。

銀行からすると、諸費用を借入する場合、理由があってもこの人は貯蓄がない人。

とみられてしまい、審査が厳しくなります。

また、金融機関によっては、

諸費用とみなしてくれる項目と

諸費用とはみなさない項目が

異なります。

もし、諸費用も借り入れする場合でも、

諸費用としてみなさない項目があると、自己資金で支払う必要があるため、注意が必要です、

リフォームをするか

住宅ローンを選ぶうえで、難易度が上がるのが

リノベーション費用も借り入れする場合です。

最近では、中古物件を購入し、リフォーム・リノベーションを行う方も多いです。

リノベーション費用も、諸費用と同様に借り入れが可能です！

が、リノベーション費用の借り入れをする場合

・借り入れタイミングがリノベーション完了後

・物件購入時に一括振り込まれる

・リノベーション費用の借り入れ時に再度審査を行う

といった感じで、借入方法も流れが銀行によって異なります。

また、フルリノベーションのように、室内を一掃し、一からお部屋を作る場合、

引き渡しを受けてから、2～5か月近くは工事期間が発生し、引っ越しができません。

しかし、すでに購入した物件の融資実行（借り入れ）が始まっているため、ローンの返済はスタートします。

そうなると

・現在住んでいる家の支払い

・購入した物件のローンの返済

といった感じで、二重支払いになります。

一時的とはいえ、かなり厳しいですよね・・。

そういった方のため、元金据え置きと言って、引っ越しが完了するまで、

住宅ローンの金利部分の数万円の返済のみでよい！

という、元金据え置き方式が選択できる金融機関もあります。

ただ、元金据え置き方式が利用できる金融機関は限られているため

ここでも、銀行の選定が必要となります。

リノベーション費用の借り入れについては下記の記事を参考にどうぞ

住宅ローン　リノベーション費用も借り入れ可能！？〜借り入れタイミングや予算に注意

団体信用生命保険のオプションが異なる！？

住宅ローンを利用する際、団体信用生命保険に加入が必須です！（フラットは除く）

団体信用生命保険とは、

すんごく簡単に言うと、契約者に万が一があった場合、住宅ローンの残債が0になる保険です。

この団体信用生命保険については、どの金融機関でも加入しないといけないのであまり関係ないのですが、

大事なのはそのオプションです！

団体信用生命保険は、極端なことを言うと契約者さんが亡くなった場合に適用されます。

しかし、癌になり、入院をしたからと言っても、適用されません。

この場合は、オプションでがん団信の加入が必要となります。

ほとんどの金融機関では、オプションでがん団信はありますが、

・三大疾病

・八大疾病

・11疾病

などなど。

金融機関によって、より豊富なオプションがあったり、無かったりします。

今後のことを考えて、団体信用生命保険の手厚いオプションを加入しようと思っても、

金融機関のサービスに希望するオプションがなかった！

ということは全然あり得ます。

こういった団信のオプションは何があるかもしっかりと理解をしておく方が良いです！

変動金利や固定金利、返済方法を考える

あとは、オーソドックスなところでいうと

・返済期間

・変動金利　or　固定金利

・元利均等　or　元金均等

どれにするか？

があります。

注意した方が良いのが、

不動産会社さんに住宅のお手伝いをする際、こういった返済方法や変動金利にするか、固定金利にするか？

といった住宅ローンのお話ってがっつりされません。

なぜなら、購入する物件の条件やお金まわりのお話がメインになるため、

住宅ローンの細かいお話をしても、情報が多すぎて理解ができないんですね。

そのため、指定や条件がない限り

返済期間：35年

変動金利

元利均等（毎月の返済が一律）

上記の内容でいったん進めることが多いです。

上記の内容が一番毎月の返済が安く見えますからね！

事前審査も、指定したり、条件を提示しない限り上記の内容で進み、気づいたらその内容で契約していた！

というケースが本当に多いです。

契約が終わった後に本審査を行う前に冷静になり、

・固定金利のほうがいいかも

・元金均等に変更したい

といった条件変更を行うことがあります。

そういったことにならないように、事前にどういった返済方法が良いのか？

しっかり確認する方が良いです！

最初から何でもかんでも確認すると、情報過多になってしまうので、

一つ一つ理解をしていきながら、順序を立てて確認していくとよいです！

ちなみに、変動金利や固定金利の記事はこちら

住宅ローン　変動金利は何が原因で変動するの？～短期プライムレートって何！？～

住宅ローン　固定金利は何が原因で変動するの？～国債と固定金利の関係性～

元利均等、元金均等の記事はこちら

住宅ローン　返済方法　元利均等と元金均等の違いとは？～どちらのほうが良い？

不動産会社によって得意な銀行が異なる

これは良くも悪くもなんですが、

不動産会社によって、得意な銀行があったりします。

多少金利は高いけど、いつもの付き合いということで、得意な銀行を選定したりします。

昔ほど不動産会社と銀行の癒着はなくなったので、そこまで気にしなくても大丈夫ですが、

・審査を早く出してくれる

・多少融通を利いてくれる

・進め方がわかるため、やりやすい

といった理由から、お客さんにとって条件が良い銀行があっても、

決済までの進め方を考えたときに進めやすい銀行をしれっと選定していることもあります。

不動産会社が選定した銀行の理由をしっかりきく

たまーにあるのですが、

不動産会社が選定した銀行は、自身の利益しか考えていないから、言いなりになってはいけない！

自身で探した銀行で住宅ローンは通した方が良い！

といった意見の方。

自身で住宅ローンについて調べた方が良いのは賛成なんですが、

不動産会社ってお客さんの

・属性

・年収

・内容

・経済状況

を総合的に判断して、銀行を選定しています。

先ほど、不動産会社によって得意な銀行があるといいましたが、候補の一つとして提案するだけであって、

固執するほどゴリゴリに提案はしてきません。

（後で、クレームやトラブルになる可能性があるため）

基本的には、そのお客さんに合った銀行を選んでいます。

そのため、金利が安いこの銀行が入っていない！

となったとき、何かしら理由があって候補から外した可能性が高いです！

なぜ候補から外れているのか？

理由を確認するようにしましょう。

それで、しっかりとした回答がされなかった場合は、先ほどの銀行と癒着がある可能性があるので、注意した方が良いです！

ただ、基本的には

・審査が通りづらい

・条件に合わない

といった何かしら理由があるので、確認してみましょう！

まとめ

いかがでしょうか。

今回は住宅ローンは金利だけじゃない！後悔しない選び方と金利・返済方法・団信・諸費用のチェックポイント

というテーマでお話させていただきました。

住宅ローンを選ぼうとすると、どうしても金利が低い商品に目がいってしまいます。

しかし、金利が低いだけで選んでしまうと、結果自身の返済プランとあっておらず、損してしまう可能性が大いにあり得ます。

まずは自身の返済プランや状況などを考えたうえで、住宅ローンを選定するのが良いです。