税金の知識について逃げて生きてきましたが、この業界に入った時マジで勉強しておけばよかったと過去の自分に説教したくなりました。
どーも、Ponchaです(‘ω’)
今回は、不動産購入をする上で物件以外にもかかってくる諸経費についてご説明したいと思います。
不動産購入を考えるとき、通常物件価格だけを考えて予算を組む人が多いです。
そのため、実際不動産を購入しようとした時、物件価格以外にも予想以上に費用がかかることを知り、びっくりされる方も多いです。
物件価格はシンプルにその土地や建物にかかる費用であり、その他の不動産会社に支払う費用などは一切含まれていません。
ここでは、物件価格以外にかかる費用がなんなのか、その費用はどのくらいなのかについて細かくご説明したいと思います。
不動産購入の流れについてはこちらの記事をどうぞ
不動産購入の流れ～初めてのマイホーム購入（中古マンション・戸建て編）～
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目次
不動産購入時にかかる費用って？
勘違いしている方も多いので、まず初めにそもそも不動産購入時にかかる費用についてご説明したいと思います。
不動産購入時にかかる費用は
物件価格（土地＋建物）＋諸費用（物件価格の約6～9％）
です。
ですので、物件購入費用は、物件の価格だけでなく、諸費用分も考慮する必要があります。
諸費用とは、この後細かく説明しますが、不動産会社に支払う仲介手数料や印紙代、融資や登記関係の費用などです。
諸費用の目安としては、
中古住宅や建売住宅の場合で6〜9％
新築マンションや注文住宅で3～6％
です。
ですので、3000万の中古マンション購入しようとした時、180万～270万ぐらいの費用が別途かかってくるわけなんです。
3000万の買い物に比べたら、270万は低く感じるかもしれませんが、普通に考えると、車1台変えちゃう金額ですから、かなり高額です。
この諸費用は、現金で払う必要があるのか、それとも住宅ローンで対応できるのかについては、内容が膨らんでしまうので、また別記事でご説明しますが、
簡単に言うと、大体の諸費用は住宅ローンに含めるけど、含めないものもあるから、自己資金はちょっと必要になるよ！
ってところです。（手付金とか）
つまり、頭金と自己資金は別途であり、頭金がなくても、住宅の購入はできますが、自己資金を持っていないと住宅を買うのが難しい！ということです。（不可能というわけではありません）
こちらの記事を参考にどうぞ
住宅購入で頭金って必要！？目安って！？～頭金と自己資金は違う～
ちなみに、何故新築マンションや注文住宅の方が諸費用が安いかというと、仲介手数料がかからなかったりなどの理由があるからです。
不動産購入にかかる諸費用とは
次に、実際に不動産購入にかかる諸費用が何なのかをご紹介したいと思います。
①仲介手数料
②売買契約の印紙代
③登記関係の費用
④融資関係の費用
⑤固定資産税や都市計画税の精算金
⑥火災保険料
⑦管理費・修繕積立金等の精算金
⑥不動産取得税
⑦引っ越し費用
⑧リフォーム費用
などなど。
こうやって見ると結構あるんですよね。
もっと細かくするとまだまだ出てきます。
複雑になってしまっているのでまとめちゃっているのですが、契約時にかかる印紙代などは、物件の契約をするときにもかかりますし、住宅ローンを契約する時にもかかります。
また、売買契約を結んだ時に支払う手付金については、預り金なので、残代金に充当させる、もしくは、残代金決済後に手元に戻ってくるものです。
なので、正式に言うと、手付金は諸経費というわけではありません。
ただ、この手付金は事前に借入できるものではないので、基本現金での対応となります。
そのため、一時的ですが手付金を支払うだけの現金が必要になってきます。
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諸費用の内訳
諸費用が何か分かったところで、もう少し深堀をして、それぞれの内容とその内訳についてお話ししたいと思います。
正直、それぞれの内訳を完全に理解する必要はありません。
ただ、諸費用のこれはこういう意味があり、これだけの費用が掛かっているというのは何となくでも知っておいた方がいいです。
どの項目も、一律というわけではなく物件価格などで変わってきます。
また、一定の条件を満たすことで費用を軽減できるものもあります。
ここでは、大まかな内容と参考程度の費用についてお話ししたいと思います。
①仲介手数料
不動産会社が不動産の売買を仲介した時に支払う費用です。
日本の場合は、不動産が売れた時と買った時の両方に仲介手数料を支払います。
つまり、
売主さんは、家を売ってくださいと依頼した不動産会社に
買主さんは、家を見つけてくださいと依頼した不動産会社に
仲介手数料が発生します。
一般的には、売買契約した際に仲介手数料の総額の半分、残代金の決済時に残りの半分支払います。
金額目安
仲介手数料の金額は大きく分けて3つあり
物件価格が200万円以下：
取引物件価格（税抜）×5％＋消費税
200万円～400万円以下：
取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
400万円を超える：
取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税
となっています。
3000万（税抜）の物件であれば、
3000万円×3％＋6万＋10％（消費税）
＝96.6万円の仲介手数料を支払うということです。
いい金額ですよね・・。
②売買契約の印紙代
「売買契約書」に貼る印紙代（印紙税）です。
印紙税は国税なので国に納める税金です。
契約書の原本1通ごとに収入印紙を貼る必要があります。
個人同士での売買であれば、お互いが原本の契約書を保管するので、売主さん、買主さんがお互い支払います。
ただし、売主が不動産会社の場合は、売主である不動産会社が契約書の原本を保管することがあまりなく、売主さんのみの負担になることが多いです。
金額目安
500万円を超える～1千万円以下：1万円 ※軽減税率で5千円
1千万円を超える～5千万円以下：2万円 ※軽減税率で1万円
5千万円を超える～1億円以下 ：6万円 ※軽減税率で3万円
※軽減税率は令和4年3月31日まで
印紙税の定義により、これから主流になると言われている電子契約書については、実は印紙税はかかりません。
（印紙税がかかる契約書というのは、書面にて発行して署名捺印された原本だからです）
③登記関係の費用
不動産を取得すると、不動産が自分の所有物であることを登記簿という公の帳簿に記録する必要があります。
この登記にかかる国税が登録免許税。
登記の種類には所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記などがあり、それぞれ一定の税率が定められています。
2022年3月31日まで、取得した不動産には税額軽減措置が適用されます。
土地の登記については、2023年3月31日まで軽減措置が適用されます。
金額目安：
固定資産税評価額の0.1％〜2％
振り幅があるのは、軽減措置が適用されるか、登記の種類によって変わるからです。
別記事で詳しくご説明したいと思います。
登記をした司法書士への費用
上記の登記をする際は、自分で行うこともできますが、一般的には司法書士に手続き代行を依頼することがほとんど。
そうなると、登録免許税で支払う費用にプラスして、司法書士に依頼した報酬額も支払う必要があります。
その報酬費用については、登記の種類によって差が出ます。
金額目安：
1〜13万円前後
④融資関係の費用
主に住宅ローンについてですが、融資関係とまとめてしまったのですが、住宅ローンにかかる費用は結構あります。
住宅ローンについては、また別で記事を上げますので、ここではざっくりと項目を上げておきます。
印紙税
住宅ローンの場合は金銭消費貸借契約書というものにかかってきます。
この契約書に収入印紙を貼る必要があります。
登録免許税
物件を取得した時にも登録免許税がかかりますが、住宅ローンを借入した時にも、金融機関が土地や建物に抵当権を設定するため、登記を行います。
登記をした司法書士への費用
物件の登録免許税の時同様に、住宅ローンの登記も一般的には司法書士に、手続きを依頼することがほとんどです。
もちろん個人で行った場合は、この費用を省くことができます。
ローン保証料
住宅ローンの返済が滞った場合の保険として、返済を保証する保証会社に支払うお金です。
ローン会社は、万が一お金を貸した人が返済できなくなるというリスクがありますからね。
フラット35を利用する際には不要だったり、毎月の金利に0.2%程度上乗せして支払うパターンもあります。
融資事務手数料
住宅ローン契約時に金融機関に支払う手数料のことです。
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⑤固定資産税や都市計画税の精算金
固定資産税や都市計画税は、1月1日（あるいは4月1日）時点で不動産を所有している人が同年1年分の税金を納めるのがルールです。
しかし、年の途中に不動産の引き渡しがあった場合は、売主さんが残りの年の日数分を通常払うことはありません。
この場合は、残りの日数の税金は、買主さんが負担するのが通例で、これを固定資産税（および都市計画税）の精算金といいます。
精算金は売買価格に加算されるため、売主さんが法人の場合は消費税がかるので注意してください。
こちらも一定の条件を満たす不動産であれば税額軽減措置が適用されます。
金額目安：
固定資産税評価額の6分の1×1.4％（標準税率）の日割り金額
⑥火災保険料（および地震保険料）
住宅ローン借入時には、火災保険への加入を必須としている金融機関がほとんどです。
契約期間は1年から最長10年となり、契約期間が長いほど保険料は割安となっています。
地震に備えたい場合は別途、地震保険料（最長5年契約）が必要です。
金額目安：
火災保険料は13〜42万円程度（10年一括契約の場合）
地震保険料は4〜27万円程度（5年一括の場合）
⑦管理費・修繕積立金等の精算金
マンション等の共同住宅の建物に発生する費用で、通常毎月かかってきます。
管理会社に支払う管理費と、将来の大規模修繕に備えたりする修繕積立金があります。
月の途中で所有権が変わった場合は、月の残り日数の日割り分と、翌月分の管理費・修繕積立金を決済時に清算します。
管理費と修繕積立金の詳細は別記事でご説明しますが、物件購入前に長期修繕計画や物件調査報告書等を確認しておきましょう。
管理費や修繕積立金は、築が浅いと安く、築15年以上たつと上がる傾向があります。
管理費と修繕積立金は、毎月支払うものですので、住宅ローンの毎月の返済と別途かかるものです。
この毎月かかる管理費と修繕積立金のウエイトは想像以上に重くのしかかってくるので返済計画などしっかり確認しましょう。
金額目安：
1万～5万＋日割りの管理費・修繕積立金
⑥不動産取得税
不動産を取得した際に発生する地方税です。
たまに、勘違いされている方がいるのですが、物件購入時の所有権を変える登録税とは別物です。
いろんな税金があって混乱しますが、シンプルに不動産購入するとやたら税金がかかるんです！
ちなみに、不動産取得税は「固定資産税評価額×標準税率」で算出されます。
不動産の標準税率は原則4％ですが、2024年3月31日までに取得した住宅用の不動産の場合は、特例措置により3％に設定されています。
また、一定の条件を満たす不動産であれば税額軽減措置によりゼロになるケースが多いです。
固定資産税のように毎年かかる費用ではなく、不動産を取得した時だけにかかる費用です。
金額目安：
0円〜固定資産税評価額の3％
⑦引っ越し費用
引っ越し費用については、単身なのか家族なのか、距離がどのくらいあるのか、時期がいつなのかで大きく異なってきます。
参考程度に上げておくと、
・繁忙期（2月～4月） 近接地域（200km未満）
2人家族：12万程度 3人家族：15万程度 4人家族：18万程度
・通常期（5月～11月） 近接地域（200km未満）
2人家族：12万程度 3人家族：15万程度 4人家族：18万程度
という感じです。
距離が短くなればこれよりも低くなりますし、距離が長くなれば、もっと費用が掛かります。
また、2人家族でも荷物が少なければもっと安く済みます。
詳細を知るには一度見積もりを取ってみると良いでしょう。
⑧リフォーム費用
これもどのくらい行うのか、現在の状況がどのくらいなのかでも大きく異なります。
面積が多くなればなるほど、費用は嵩んできてしまいます。
また、使用する材料やクオリティーによっても大きく異なります。
例えば、中古マンションの60㎡ほどの大きさで一般的な仕様ですと、
壁紙の張替え ：35万から60万程度
床の張替え ：40万～90万程度
キッチンの交換 ：80万～130万程度
ユニットバスの交換：70万～120万程度
トイレの交換 ：10万～30万程度
上記はあくまで参考程度です。
お部屋の状況によっては、下地からやり替える、他の部屋もやり替えるなど付帯工事が発生することも視野に入れておく必要があります。
中古物件を見つける際は、物件の価格と合わせてリフォームにかかる費用も併せて検討する必要があります。
まとめ
いかがでしょうか。
今回は、不動産売買の流れについて、ざっくり説明させていただきました。
こうやってみると、諸費用って結構かかるんですよね
それ以上にいろんな項目がありすぎですね。
項目がありすぎて混乱しやすいのに、さらに項目ごとに違った軽減措置があり余計意味が分からなくなります。
隅々まで把握するのは大変ですが、それだけ大きな買い物をするので、それぞれの項目・費用は知っておいた方がいいです。
今回は、諸経費のざっくりとした項目や目安となる費用について書かせていただきましたが、どの項目ももっと知らなければいけないことがいっぱいあります。
その辺は、記事をこれから上げていきますので、参考にしてみてください！
不安な方は、是非お問い合わせいただければと思います。
近年は大変多くの情報に溢れています。
相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。
営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？
本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。
リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。
建築工事・設計といった建設業の内容から、お部屋探し・不動産購入といった不動産業の内容まで幅広く扱っております。
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