住宅購入で頭金って必要！？目安って！？～頭金と自己資金は違う～ Poncha blog 不安な方への建築・不動産相談所

本当に昔から数字アレルギーで、金利の話をされると外来語かと思うぐらい理解できませんでした。今ではちゃんと理解できるようになった自分をほめたい！

どーも、Ponchaです(‘ω’)

今回は不動産購入する際、頭金・自己資金はいくら必要なのか？というテーマでお話をしたいと思います。

頭金を多く支払い、早めにローン返済をした方が良い！

という人もいれば、頭金がなくても大丈夫！

といった感じで、人によって言っていることがバラバラ・・。

今回は、何故頭金を多く支払った方がいいという人と、頭金はなくても大丈夫という人がいるのか？

という点にもフォーカスしてお話ししたいと思います。

また、頭金と自己資金についても解説していきたいと思います。

こちらの記事も参考にどうぞ！

住宅購入時の手付金って！？～手付金は住宅ローンに組み込める？～

頭金と自己資金って違うの！？

まず、不動産購入にあたり頭金・自己資金がいくら必要！？

というお話をする前に、まず頭金と自己資金についてお話ししたいと思います。

頭金と自己資金を一緒の意味でとらえている方がいるのですが、厳密には違います。

頭金というのは、簡単に言うと、不動産購入の際、銀行などから借り入れを行わず、現金にて支払う金額のことです。

ほとんどの方は、住宅ローン等で金融機関から借り入れを行い不動産を購入をします。

借入金額が少なければ少ないほど、利息も少なくなりますから、頭金が多ければ多いほど、借入金額が少なく済み、借入金額にかかる利息を少なくすることができます。

一方で、自己資金とはなにか。

不動産を購入するにあたり、住宅ローン等で借入した金額以外で支払う必要がある為の資金になります。

頭金も自己資金の一種と言えます。

頭金は、あくまで不動産価格に対してに限定されます。

以前記事にも書きましたが、不動産を購入する場合は、

不動産価格＋諸費用がかかります。

不動産購入にかかる諸経費って？～物件価格以外にも意外と費用が掛かる～

住宅ローンは、基本不動産価格のみに限定されている為、諸経費は買主さんが現金にて別途支払う必要があります。

諸費用は、新築物件で不動産価格の3～6％、中古マンションで不動産価格の6～9％かかります。

つまり、不動産価格が3000万の中古マンションを購入しようとした際、住宅ローンがフルで借りられた場合でも、

180万～270万ほど現金で支払えるように、手元（自己資金）に準備しておかなければいけません。

頭金にいっぱい費用をかけようが、諸費用は必ず掛かってきます。

頭金をいくら必要かを考える前に、まず自己資金がいくら用意できるか、諸経費等の支払わなければいけない金額がいくらかなのか。

そこをクリアにしてから初めて、頭金はいくら用意なのか、いくら用意できるのかを考えます。

↓まずは、金利の勉強から

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頭金は多いほうがいいの！？

次に、頭金はどのくらいあったほうが良いのか？

についてお話ししたいと思います。

結果から先にいうと、

超低金利の今の時代では、無理に頭金を揃えるより手元に現金を残しておいた方が良い

ということです。

その理由について後程ご説明します。

その前に

頭金を多く入れたほうがいい！

という人の理由が何かということを先に説明しておきます。

先ほどもお話ししましたように、頭金が多ければ多いほど、住宅ローンの借り入れが少なくて済み、結果金利（利子）が少なくて済みます。

実際に比較してみてみましょう。

・3000万円の中古マンション

・毎月返済一定の元利均等金利

・ボーナス返済なし

・固定金利、35年ローン

条件は、比較しやすいようにわかりやすくしています。

（元利均等・元金均一、固定・変動金利、ボーナス返済、ローンの年数などの条件でも大きく変わります。）

この条件で

頭金500万入れて2500万円の借り入れの場合

（見にくいのでおおよその数字です）

月額返済額	約12.6万円
返済総額	約5,229万円
支払利息総額	約2,799万円

頭金なしの3000万の借り入れの場合

月額返済額

約15.1万円

（＋約2.5万円）

返済総額

約6,359円

（＋約1,059万円）

支払利息総額

約3,359万円

（＋約560万円）

上記の条件で比較してみると、頭金を500万あると35年間でトータルで支払う金額に約1000万円近い差が出るというわけなんですね。

そうなると、出来る限り頭金は多く入れておいた方がいい！

というわけなんです。

すみません、金利ってなんですか？ [ 小林義崇 ]

低金利の現在では！？

先ほどのお話で終わってしまうと、やっぱり頭金は多いほうがいいじゃん！

ってなってしまうので、何故今は無理して頭金を揃える必要がないかというのをお話していきます。

先ほどは、金利（利子）を5％に設定していました。

では、この金利をちょっと極端ですが、1％にしたらどうなるか。

頭金500万で借入金額2500万の場合

月額返済額	約7万円
返済総額	約2,963万円
支払利息総額	約464万円

頭金なしで借入金額3000万の場合

月額返済額

約8.4万円

（＋約1.4万円）

返済総額

約3,556万円

（＋約593万円）

支払利息総額

約556万円

（＋約92万円）

金利1％の場合は、返済総額が600万円の差です。

頭金を500万円入れているので、実質の返済総額の差は約100万程度

金利（利子）が違うだけで、これだけの差が出るんです。

金利って怖いですね～・・。

わかりやすくするため、すこし極端な金利差で説明をしました。

といっても、変動金利の場合は、バブルだった頃は平均金利8％に対して、現在は、現在は平均しても約2.5％、ネットバンクなどは0.6％などもあります。

フラット35も始まった2003年は、2.9％～4％でしたが、現在は、1.3％～2.1％と下がっているわけです。

バブルを経験している方は、当時の高い金利を知っているので、多少無理してでも頭金を多くし、とにかく早くローン返済をした方が良い。

という考えが多いです。

ただ、現在のような低金利時代の場合は、

普段の生活を圧迫してまで頭金を揃えて早期返済をするよりもライフプランに合わせて無理のない返済をしていった方が良い

と言えます。

あくまで個人的な意見ではありますが、現在の日本の金融市場をわかっている方は、似たような考えを持っている方は多いですね。

頭金がなくて住宅ローンは組める！？

そうなると次に気になるのが、頭金がなくても住宅ローンって組めるの！？

ということ。

結果からお伝えすると、頭金がなくても住宅ローンは組めます。

ただ、下記のようなデメリットがあることを頭に入れておきましょう。

・金利が高くなる可能性がある

・借入金額が高いと住宅ローンが組めない場合がある

・審査が通りにくい場合がある。

フラット35の場合、借入金額の融資率が9割以下になると、約0.3％程金利が引き下がります。

また、頭金がないことで借入金額が増えるので、返済総額があがってしまい、結果として住宅ローンが組めなくなってしまうことがあります。

頭金の目安は！？

では、実際頭金の目安って大体どのくらいなのか！？

一般的には、物件価格の1割から2割ほどが多いです。

3000万円の物件に対して、頭金は300万～600万ぐらいとなります。

2019年度のフラット35利用者調査を見ると、頭金の平均は、

・注文住宅：621.9万円（18.0%）

・土地付注文住宅：443.2万円（10.4%）

・建売住宅：282.4万円（8.1 %）

・マンション：736.2万円（16.3 %）

・中古戸建：209.0万円（8.1 %）

・中古マンション：352.1万円（11.3%）

※（）内は資金調達内訳における手持金の割合

となっております。

平均とはいえ、購入する物件で大きく差がありますね。

また、首都圏や地方なのかでも大きく変わってきます。

目安として1割～2割となっていますが、実際ライププランや資金計画をして、月々の返済などをしっかり考えたうえで頭金の額を考えると良いです

まとめ

いかがでしょうか。

不動産購入にあたり、頭金はどのくらい必要なのかというテーマでお話させていただきました。

今回は、頭金というテーマでお話ししたのですが、実際には自己資金がどのくらい用意できるかとトータルで考えるようにしましょう。

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