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プロが教える中古マンションの選び方〜管理状態をチェックして良物件を見抜く方法〜

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不動産業に身をおいていると、マンションの管理組合でだいたい理事に推薦されます・・。

これはあるあるですね・・。

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

一昔前までは、住宅購入といえば新築!!

だったのですが、中古物件を安く購入して、好きなようにリノベーションをする!

という方がとても増えました!

特に中古マンションは、2016年から新築マンションの成約件数を超えるぐらい需要が伸び始めました!

とはいえ、中古マンションってそもそもどうやって物件選びをしたらよいのかわからない!

という方も多いかと思います!

 

ということで今回は、

プロが教える中古マンションの選び方〜管理状態をチェックして良物件を見抜く方法〜

というテーマでお話をしたいと思います!

 

中古マンションを選ぶ際の超重要ポイント、「管理状態の確認」について詳しくお話ししていきます!

特に管理会社発行の重要事項調査報告書や長期修繕計画、修繕履歴などについて深掘りしていきます。

これらをしっかりチェックすることで、良質な中古マンションを見つけられる可能性がグッと高まります。

 

マンションについてはまずこちらの記事を参考にしてください

住宅購入 区分所有建物って?①マンションの基礎知識~意外と知らない権利・共有部について〜

区分所有建物って?②マンションの基礎知識~専有部・面積・税金について〜

 

関連記事はこちらをどうぞ

修繕積立費が高いと危険!?~マンション購入 修繕積立費の正しい知識~

住宅購入 値引き交渉ってしたほうが良い?〜値引き交渉のメリット・デメリット〜

不動産購入の流れ~初めてのマイホーム購入(中古マンション・戸建て編)~

不動産購入にかかる諸経費って?~物件価格以外にも意外と費用が掛かる~

住宅購入で頭金って必要!?目安って!?~頭金と自己資金は違う~

 

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

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良い中古マンションって!?

新築主義だった昔と比べ、現在は中古マンションの需要が圧倒的に大きくなりました。

中古マンションを選定するうえでよく聞かれるのが、

・何に気をつけて物件探したほうが良いか?

・コツやポイントや注意点を教えてほしい

という内容。

 

マンションのような区分所有建物の場合、お部屋だけでなく共用部分や建物全体のことをみんなで考えていかなければ、劣化も早く、資産性も下がりやすくなります。

つまり、良い中古マンションというのは、立地やエリアなどもありますが、管理がしっかりしていることが大変重要です!

というのも、立地やエリアは変えることはできませんが、管理状態については、住んでいる人の意識を変えるだけで全然異なるからです。

管理状態が重要な理由

そもそもなぜ管理状態が重要なのか?

ここついて、しっかり押さえておきましょう。

 

中古マンションを購入する際、見た目や立地だけでなく、建物の内部や設備の状態も重要です。

でも、これらは表面的なものに過ぎません。

本当に大切なのは、

マンション全体がどのように管理されているか

ということなんです。

 

良好な管理状態というのは

  • 建物の長寿命化につながる
  • 資産価値の維持に貢献する
  • 快適な住環境を保証する
  • 将来的な大規模修繕や設備更新の見通しを立てやすくする

上記内容が挙げられます。

逆に、管理状態が悪いと:

  • 建物の劣化が早まる
  • 資産価値が急速に低下する
  • 住環境が悪化する
  • 予期せぬ修繕や更新で多額の費用が発生する可能性がある

ということなんですね。

管理状態の確認というのは、中古マンション選びの核心と言っても過言ではないんですね!

中古マンションの管理状態は、過去〜現在〜未来が見れる

中古マンションの管理状態というのは、

過去どういった管理をしてきたのか?

・その結果今がどういう状態なのか?

・踏まえて、今後どうする予定なのか?

という感じで、過去、現在、未来をで、確認することができます!

これ実は結構重要なポイントなんです!

 

というのも、新築マンションの場合、これから管理をしていくので未来の管理状態しかわからないんですよね!

対して、中古の場合は、

過去の管理状態や修繕履歴をみることができるため、しっかり管理をしてきたのかがわかるんですね!

管理状態ってどうやって確認するの?

良い物件選ぶには、管理がしっかりされているマンション!

と言われても、そもそも管理状態が良いかなんてなかなかわからないですよね・・。

 

管理状態が良いかの確認は下記の内容になります!

・管理方法(管理会社に委託 or 自主管理?)

・重要事項調査報告書の確認

・過去の修繕履歴の確認

 

それぞれの詳細についてご説明したいと思います!

・管理方法(管理会社に委託 or 自主管理?)

多くのマンションは、管理を管理会社に委託をしていることがほとんどです。

マンションの管理は、

・管理費や修繕積立金を集計し、どう運営していくかの会計知識

・建物の維持管理をどうしていくか?の管理知識

・メンテナンスにかかる費用やどんな工事をするかの建築知識

などなど。

専門的な知識が必要となり、なんの知識もない素人の方が管理をするのは、正直かなりハードルが高いです。

 

もちろん、管理会社に委託しているから必ずしも管理が良いとは限りません。

委託した管理会社や担当者さんの技量次第です。

とはいえ、何も知らない素人の方が管理をするよりは、良いと言えます。

 

ただ中には、管理会社に委託をせず、住んでいる方々で管理する物件があります。

これを自主管理の物件といいます。

自主管理の物件は、管理会社に建物の維持管理を委託せず、自分たちで管理するため、管理費を抑えることができます。

ただ、今お話したように何の知識のない方が管理をしている物件というのは、正直あまり良い物件とは言えません

稀に、不動産や会計知識を持っている方が住んでいて、その方が主体で行っている管理の場合は、自主管理とはいえ管理状態が良い物件だったりします。

ただそういったケースは稀ですので、基本的には、管理会社に委託している物件のほうが管理状態は良好といえます。

・重要事項調査報告書の確認

管理状態が良好かどうか判断するのに非常に有効なのが

管理会社発行の「重要事項調査報告書

を確認することです!

 

この報告書には、マンションの管理に関する重要な情報がぎっしり詰まっています。

重要事項調査報告書でチェックすべきポイントは以下の通りです:

a) 管理組合の運営状況

  • 理事会の開催頻度
  • 総会の開催状況
  • 議事録の保管状況

b) 管理費と修繕積立金の状況

  • 滞納者の有無と金額
  • 修繕積立金の金額

修繕積立金が適切に積み立てられているかも重要なポイントです。

c) 管理規約の有無と内容

  • ペット飼育や楽器演奏などの制限
  • 駐車場や駐輪場の利用規則

などなど。

マンションの管理状態を知るために、非常に重要な書類となります。

ただ、この書類は個人情報の観点から、一般の方は取得できず、不動産会社さんが取得する形になります。

良い物件が見つかったら、不動産会社さんに重要事項調査報告書を見せてほしいと伝えるようにしましょう。

・過去の修繕履歴の確認

管理状態が良好かどうかは、過去にどんなメンテナンスをどれだけ行っているかが重要になってきます。

・大規模修繕

・外壁塗装

・屋上防水

・共有部の給排水管のやり変え

・玄関ドア、サッシのやり変え

などなど。

 

管理状態が良い建物の場合、上記のような工事を定期的に行っています。

過去の修繕履歴を見ることで、しっかり管理をしているかがわかります。

過去の履歴を見ることで、今後の管理状態が良いか悪いかの見通しもつけることができます。

 

修繕積立金のバランスを確認する

今お話しましたように、建物が良い状態であるためには定期的なメンテナンスが必要になります。

そのためには、修繕を行うための費用もつみたてておかなければいけません

 

特に大規模修繕などの大きな工事は、10年〜15年のスパンで行った方が良いと言われています。

その大規模修繕に向けて、修繕費をつみたてておかないと、いざというときに工事ができません。

そのために、所有者は修繕積立金というお金を毎月支払っているわけなんですね。

 

異常に修繕積立金が安い建物だと、毎月のランニングコストは抑えられますが、

修繕にあてるだけの費用がないため、建物は劣化していき、資産性が下がる!

となりかねません。

逆に、修繕積立金が高すぎる建物ですと、修繕にあてる費用は充実しているけど、毎月のランニングコストが高くて家計が苦しい!

となりかねません。

このように、高すぎても、安すぎてもよくない!

ということです。

そういう点から、戸数が多いマンションというのは、母数が多いので、少ない積立金で多くの修繕費用を貯めることができます。

そのため、戸数の多いマンションというのは、比較的管理状態が良い物件が多いですね!

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、

プロが教える中古マンションの選び方〜管理状態をチェックして良物件を見抜く方法〜

というテーマでお話をさせていただきました。

 

中古マンションを選ぶ際、管理状態の確認は非常に重要です。特に:

重要事項調査報告書
長期修繕計画
修繕履歴

これらの書類をしっかりチェックすることで、良質な物件を見つけられる可能性が高まります。

ただし、これらの書類を正確に読み取るには専門的な知識が必要です。不安な点があれば、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

中古マンションは新築と違い、一つ一つが個性的です。良い物件もあれば、問題のある物件もあります。でも、ここで紹介したポイントをしっかりチェックすれば、きっと素敵な中古マンションに出会えるはずです!

管理状態の良い中古マンションで、快適な暮らしを送りましょう!

 

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