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不動産売却 一般?専任?専属専任媒介契約書とは!?~売却時の媒介契約書の種類~

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昔、売主さんと一般媒介を結ぼうとしたとき、期間は10年ぐらいでいいですかね?って言われたことがありました。

売却期間10年も考えているのですか・・。

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

不動産を売却する際、不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社経由で不動産を売却することが一般的です。

不動産会社と結ぶ媒介契約書ですが、いくつか種類があり、それぞれしばりが異なります。

 

ということで今回は、

不動産売却 一般?専任?専属専任媒介契約書とは!?

というテーマでお話ししたいと思います!

 

住宅購入時では、契約時に一般媒介を結ぶことがほとんどですが、売却の場合は、契約前にどの媒介契約を不動産会社と結ぶかが重要になってきます。

それぞれの性質をしり、自身にあった媒介契約を結ぶようにしましょう!

 

関連記事はこちら

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不動産購入 決済当日ってどんなことをするの?~不動産売買 決済時の流れ~

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近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

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不動産売却における媒介契約とは!?

まず不動産売却における媒介契約がそもそも何なのか?

不動産を売却しようとする人(売主さん)が不動産会社と売却に向けて結ぶ契約です。

不動産の売買契約の成立に向けてあっせん(間に入り取りまとめる)することを内容としています!

要は、売主さんの不動産の早期売却に向けて、頑張ります!

ということですね!

 

媒介を依頼された不動産会社は、売却に向けて、

不動産広告サイトに登録したり(スーモなど)

不動産の指定流通機構に登録したり(レインズ)

・買主さんや買主さんの不動産仲介会社を内見させたり

諸々対応します。

 

ここで、媒介契約書の種類について確認しておきましょう!

媒介契約書の種類

媒介契約には、大きく分けて3種類あります!

一般媒介契約書

専任媒介契約書

専属専任媒介契約書

があります。

上記の契約の違いは、

媒介を依頼した不動産会社との縛りの強さ

と認識しておくとわかりやすいかと思います!

それぞれ詳細をご説明します!

・一般媒介契約書

不動産会社と一番縛りがない媒介契約です。

購入時に買主さんが結ぶのも、この一般媒介契約になります。

一般媒介契約は、

複数の不動産会社に依頼してOK

・自身が見つけてきた買主さんと契約してもOK

・有効期間は定める必要があるけど、期間に決まりはない(結局3か月になることが多いですが)

レインズに登録する必要はない

・進捗について報告義務がない

といった感じで、売主さんも、不動産会社さんも比較的自由な契約です。

・専任媒介契約書

続いて専任媒介契約について。

専任媒介契約は、媒介をお願いした不動産会社もしくは、自身が見つけてきた買主さん以外のお客さんと契約することができません。

つまり、契約する買主さんは、

・媒介を依頼した不動産会社経由の人

・自身で見つけてきた人

となります。

 

また、一般媒介契約と異なり、媒介を依頼された不動産会社にもいくつか必須業務が追加されます。

7日間以内にレインズの登録(定休日は含まない)

・最低でも14日間に1度、進捗の報告を伝える(定休日含む)

・媒介契約の有効期間は3か月(更新はできるが自動更新はできない

といった感じで、少し縛りが強くなりました。

 

念のためここで定休日含む、含まないがなにか簡単にご説明すると、

レインズの登録は定休日を含まず、7日間。

つまり、月曜日に媒介契約を結び、定休日が火・水の不動産会社であれば、

月、木、金、土、日、月、木という感じで、木曜日までにレインズに登録しておけば良い

ということになります。

・専属専任媒介契約書

一番縛りが強い専属専任媒介契約書。

専属専任媒介契約書の場合は、媒介を結んだ不動産会社さん経由のお客さんとしか契約が出来ません。

先ほどの専任媒介と異なるのは、売主さん自身が見つけたお客さんと直接契約もNGということになります。

さらに、必須業務の内容もよりタイトになります。

5日間以内にレインズの登録(定休日は含まない)

↑専任媒介の場合は、7日間

 

・最低でも7日間に1度、進捗の報告を伝える(定休日含む)

↑専任媒介の場合は、14日間に1度

・媒介契約の有効期間は3か月(更新はできるが自動更新はできない)

↑専任媒介と変わりはない。

不動産会社は専任もしくは、専属専任媒介を結びたがる

不動産会社としては、専任もしくは、専属専任媒介契約を結びたいと考えます。

 

本音を言うと、専属専任媒介を結びたいと思っています。

理由はいたってシンプル。

ライバルがいなくなるから!

 

一般媒介契約の場合は、

他の不動産会社も、一緒に売却のお手伝いをします。

いわば競合になるわけですね!

これはよくも悪くもですが、頑張って売却のお手伝いしても、他社で契約してしまったら、その頑張りはすべてパーになります。

不動産会社の売り上げは、仲介手数料がすべて

契約に至らなければ、原則報酬は一切もらえません。

つまり、一般媒介の場合は、タダ働きで終わるというリスクを背負っているわけなんですね。

 

であれば、競合がいなくなる、専任・専属専任を好むというわけなんです。

まとめ

いかがでしょうか?

今回は、

住宅購入 引き渡し前のお部屋確認って何をすれば良い?

というテーマでお話しさせていただきました。

 

次回、一般媒介と専任、専属専任媒介、どれを選ぶのが良いかというテーマでお話をしたいと思います!

上記のお話をする上で、一般、専任、専属専任媒介の違いを知っておく必要がありますので、わからなくなった場合は、こちらの記事を参考にしてください!

 

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