不動産記事

住宅ローンを上手に選ぶポイント~金利が安い・おススメで決めない~

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昔どの住宅ローンが安いのか調べまくっていた同僚がいたのですが、全銀行を網羅していたころには、最初の方に調べた銀行の金利が変わっていて、絶望していました・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

住宅ローンって種類がいっぱいでよくわからないから、とりあえず金利が安いの探そう!

そう思っている方って結構多いんです。

住宅ローンには色々種類があり、人によって適正な住宅ローンがあります。

金利が安い、不動産会社に勧められたからこの銀行の住宅ローンにする!

といった決め方は正直おススメしません。

ということで今回は、住宅ローンを上手に選ぶポイント

というテーマでお話ししたいと思います。

専門用語なども出てきますので、下記の記事も参考にしながら読んでみてください。

住宅ローンを選ぶ前に知っておくべき用語~変動金利?団信?元利均等?~

 

関連記事はこちらをどうぞ

不動産購入の流れ~初めてのマイホーム購入(中古マンション・戸建て編)~

不動産購入時のローン代行手数料って!?~支払う必要ない!?~

不動産購入にかかる諸経費って?~物件価格以外にも意外と費用が掛かる~

住宅購入で頭金って必要!?目安って!?~頭金と自己資金は違う~

 

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

お部屋探し・不動産購入といった不動産仲介業を行っていますので、住宅購入・投資用不動産を検討されている方はお気軽に連絡ください!

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住宅ローンの選択肢はかなり多い

住宅ローンの種類って色々あるわけなのですが、まず住宅ローンを選ぶ場合

・借り入れ先

(大手銀行・地方銀行・ネット銀行・フラット35)

・金利

(全期間固定・全期間固定選択・変動)

・返済

(元利均等・元金均等)

・諸費用を自己資金で賄えるか

・団体信用生命保険(団信)の内容

 

上記の内容を考え、選ぶ必要があります。

金利や返済方法の基礎知識は下記を参考にしてください

住宅ローンを選ぶ前に知っておくべき用語~変動金利?団信?元利均等?~

これだけの内容を考えないといけないのに、

金利が安い、不動産会社におススメさせたから

という理由だけで住宅ローンを選ぶのはちょっと安易すぎます。

というのも、金利が安くて、誰でも借りれて、お得な住宅ローンがあるならみんなそれにしているからです。

金利が安いには理由があり審査が緩いにもちゃんと理由があります。

ある人には金利が安い住宅ローンがよくても、

別のある人の場合は金利が安い住宅ローンより、金利は高いけど諸費用を賄える別の住宅ローンの方がよい

といった感じで、人それぞれ状況が違うので、選ぶ住宅ローンも異なります。

サイトの金利だけで判断しない!

人それぞれ状況は違いますが、それでもやっぱりとりあえず金利は安いほうがいいと思いますよね。

だからといって比較サイトの金利だけで判断するのはちょっと危険です。

というのも、住宅ローンの返済には、保証料や団体信用生命保険(団信)の保険料やその他いろんな諸費用が発生します。

この諸費用というのが銀行によっては異なり、想像以上に高額なんです。

最初はとりあえずというのもあるせいか、金利が安い銀行や商品に惹かれます。

しかし、蓋を開けてみると金利は安いけど手数料がバカ高い

こんなことは日常茶飯事

結局、金利は高かったけど手数料が安い、こっちの商品の方がよかったということが全然あります。

つまり、住宅ローンを選ぶ場合、金利だけでなく諸費用もどのくらいかかるのかを考えたほうがいいということです。

住宅ローンを選ぶ際のポイント

住宅ローンを選ぶ際、いくつかポイントを絞っておくと迷走せずにセラ部ことが出来ます。

・返済プランを考える

・諸費用は自己資金で賄えるか

・リフォームをするか

・審査基準を考慮する

・住宅ローン控除を視野に入れる

 

上記のことを総合的に考えて住宅ローンを選定すると良いです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

返済プランを考える

住宅ローンを選ぶ際、

・不動産会社にこの銀行を勧められた!

・まずは銀行から選ぶべき!

という人がちょっと待ってくださいね!

そもそも人によって状況が違うのに、大手銀行だから、不動産会社の人に勧められたから

という理由でいきなり銀行から選ばないほうがいいです。

大事なのはまず返済プランを考えることです。

何年で返済したいのか、金利タイプは変動か固定か

こういうことを考慮したうえで、それならどこの銀行が良いというように判断したほうが良いです。

銀行によって得意な金利が異なる

銀行によって得意な金利が異なります。

例えば、

A銀行は他と比べて変動金利が安いけど固定金利は高い

B銀行は他と比べて変動金利は高いけど固定金利が安い

という感じです。

変動金利を考えている人であればA銀行を選択しても大丈夫ですが、固定金利を考えている人であれば、A銀行でなくB銀行を選んだ方がいいです。

不動産会社が勧める住宅ローンは大体不動産会社と提携している銀行の住宅ローンです。

そのため、本来B銀行を選んだ方がいいのに、提携しているからという理由でA銀行を勧められることが当然のようにしておきます。

つまり大手銀行だから、とりあえず勧められたから

という理由だけで銀行を選んではいけないということなんです。

諸費用は自己資金で賄えるか

住宅購入をする際、物件価格だけに目が行きがちですが、実際にはもっと費用が発生します。

仲介手数料や所有権移転にかかる手数料、手付金など諸費用が掛かります。

諸費用の目安としては、

中古住宅や建売住宅の場合で6〜9%

新築マンションや注文住宅で3~6%

はかかります。

3000万の中古マンション購入しようとした時、180万~270万ぐらいの費用が別途かかってくるわけなんです。

諸費用についての記事はこちらの

不動産購入にかかる諸経費って?~物件価格以外にも意外と費用が掛かる~

この金額を自己資金として賄えるのか考える必要がります。

自己資金で諸費用を賄うのが厳しいとなると、諸費用のローン諸費用も含めることができる住宅ローンを選ばないといけなくなります。

諸費用のローンや諸費用を含めることができる住宅ローンは、利用できる銀行が限られています。

また銀行によっては諸費用のうちこれは大丈夫、これはダメといった感じで含める諸費用含めない諸費用があるので注意が必要です。

 

リフォームをするか

中古物件を購入する際、リフォームを行う方も多いと思います。

そうなると、物件購入にかかる費用のほかにリフォーム費用のことも考えなければいけません。

リフォーム代に特化したリフォーム専用ローンが存在しますが、通常の住宅ローンに比べて金利は高めです。

しかし、中には住宅ローンにリフォーム代金も一緒含める商品もあります。

その住宅ローンを利用することで、リフォーム専用ローンと比べて金利を低く抑えることが出来ます。

ただし全部の住宅ローンに活用できるわけではなく、利用できる銀行や商品が限られます

リフォームも検討している場合は、こういったリフォーム費用も含めることが出来る住宅ローンを選択することでトータルで考えると、費用を抑えることが出来ます。

審査基準を考慮する

銀行の種類によって審査の基準が異なります。

ネット銀行の場合、店舗を持たず経費の削減ができることで金利が通常の銀行に比べて低く設定されています。

その代わり審査を書類のみで行うので、融通が利かない上に時間がかかる、審査が厳しいといった条件があります。

地方銀行は、大手銀行に比べて金利は多少高く設定されていますが、少し難しい案件でも柔軟に対応してくれる場合があります。

また、健康状態に問題があると団信(団体信用生命保険)に加入することが出来ません。

団信に加入できないとほぼ銀行の住宅ローンの審査は通りません。

その場合は、団信が必須ではないフラット35を選ぶことで住宅ローンを組むことが出来ます。

このように、希望する銀行の住宅ローンがあったとしても、審査基準によってその住宅ローンを利用できないことがあります。

最初からこの銀行は審査通らないと諦める必要はありませんが、事前にいくつか候補を考えておいた方がいいです。

住宅ローン控除を視野に入れる

住宅ローン控除を視野に入れるのは上級者向けです。

住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高の0.7%が13年に渡って減税しますよ~

というもの。

詳しくは下記の記事を参考にどうぞ

2022年以降の住宅ローン控除の基礎知識~住宅ローン控除の計算方法~

本来は繰り上げ返済などをして、早く完済したほうがトータルの支払う金額は少なくて済みます

しかし、2022年の現在のような超低金利時代の場合、

変動金利と住宅ローン控除を上手く合わせることで、無理に繰り上げ返済をしなくてもトータル的な支払額が変わらない場合があります。

つまりあえて繰り上げ返済をしないほうがいい場合があるということです。

ただ、住宅ローン控除を理解していない、住宅ローンの種類を把握していない方にはちょっとハードルが高いです。

住宅ローンの種類、住宅ローン控除をしっかり理解している方であれば、住宅ローン控除を考慮した住宅ローンの利用を検討すると良いです。

まとめ

いかがでしょうか。

今回は住宅ローンの選び方とそのポイント

というテーマでお話させていただきました。

いきなり住宅ローンを選ぼうとするとどうしても金利が低い商品に目がいってしまいます。

金利が低いだけで選んでしまうと、結果自身の返済プランとあっておらず、損してしまう可能性が大いにあり得ます。

まずは自身の返済プランや状況などを考えたうえで、住宅ローンを選定するのが良いです。

関連記事はこちらをどうぞ

不動産購入の流れ~初めてのマイホーム購入(中古マンション・戸建て編)~

不動産購入時のローン代行手数料って!?~支払う必要ない!?~

不動産購入にかかる諸経費って?~物件価格以外にも意外と費用が掛かる~

住宅購入で頭金って必要!?目安って!?~頭金と自己資金は違う~

 

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