リフォーム・建築 不動産記事

不動産購入の流れ~初めてのマイホーム購入(中古マンション・戸建て編)~

投稿日:2022-02-17 更新日:

数百円の物は、1円でも安く買おうと思っちゃうのに、1万円以上の物を買おうとすると、途端に金銭感覚がガバガバになります。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

人生の中でも最も大きな買い物と言えるのが、マイホーム!

少し高価な家電など買うときは、機能やら価格など細かく調べるのに、

それ以上高価な買い物である不動産を購入する時、知識不足のまま購入しようとする方が、実は結構多いんです!

今回は、まず物件購入の基礎編ということで、マイホームを購入する時の大まかな流れについてお話していきたいと思います。

新築と中古によって、探し方や進め方が若干異なります。

今回は、中古物件(マンション・戸建)の購入の流れを説明したいと思います!

減税についてはこちら

固定資産税って年々安くなる?~固定資産税の仕組みと減税~

2022年以降の住宅ローン控除の基礎知識~住宅ローン控除の計算方法~

不動産購入に関する記事はこちらを参考にどうぞ

不動産購入にかかる諸経費って?~物件価格以外にも意外と費用が掛かる~

住宅購入で頭金って必要!?目安って!?~頭金と自己資金は違う~

 

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

建築工事・設計といった建設業の内容から、お部屋探し・不動産購入といった不動産業の内容まで幅広く扱っております。

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賃貸時のお部屋探しとは異なる!?

まず中古マンションの購入する際のおおまかな流れについてご説明するにあたり、認識しておいた方がいいのが、

賃貸住宅のお部屋探しとは異なる

という点。

賃貸住宅の場合、

自分の収入と生活費、住みたいエリアなど考慮し、家賃はこのぐらいかな~

といった感じで、今ある情報や現在の状況でお部屋探しをすることができます。

しかし、不動産を購入する際は、現在の状況だけでなく、将来のことなども視野に入れながら検討する必要があります。

また、不動産の購入は、高額になるため一般的には、銀行からお金を借りて購入します。

このぐらいの物件を買いたいと思っても、銀行の融資が下りなかったら、資金を得られず、物件を買うことができません

また、銀行から借り入れができたとしても、借りたお金は、何年・何十年かけて返済していく必要があります。

その長い期間の中で、収入が上がることもあれば、家族が増え出費が増えることもあります。

さらに、不動産の購入は、住み続けることを前提とするため、周辺環境や住み心地など賃貸住宅以上にシビアに考える必要があります。

そういった周辺環境や将来のライフプランなどを考慮して資金計画を考え、希望する物件を絞っていく必要があります。

中古マンション購入の大まかな流れ

ざっくりですが、中古マンション購入の大まかな流れについてお話ししたいと思います。

①希望条件の整理

②資金計画

③物件検索・紹介・内見

④気に入った物件があれば購入申込

(その前に住宅ローンの事前審査を行うことがほとんど)

⑤売買契約(手付金など支払いが発生)

⑥住宅ローンの本審査

⑦残代金決済および引き渡し

 

大まかな流れは上記のような感じです。

ざっくり上げてはいますが、一つ一つの項目で検討しなければいけないことがたくさんあります

特に購入の申込を入れてから契約するまでの流れは、びっくりするほど早く、契約から決済までの流れも予想以上に早いです。

大体の人はお仕事をされている方なので、お仕事をしながらマイホームのことを考えないといけないので、心身共に苦労される方が本当に多いです。

さらに、中古マンションを購入する場合は、入居前にリフォームを検討する方も多いです。

そうなると、リフォームプランも考えながらになるので、物件を探す段階で諸経費やリフォームにかかる費用、必要な書類が何かなど、事前に知っておくことが大事です。

中古マンション購入の具体的な流れ

ざっくりとした流れをご説明しましたが、先ほどもお話ししました通り、一つ一つの流れの中で細かく検討すべきこと、

やらなければいけないことが大変多く盛り込まれています。

もう少し踏み込んで、不動産購入の流れのお話をしようと思いますが、一つ一つを細かく説明するとめちゃくちゃ長くなってしまうので、その辺はまた別記事に上げようと思います。

ここで、重要なポイントをピックアップしてご説明したいと思います。

①希望条件の整理

まずは、希望する条件をある程度まとめると良いです。

一生のうち何度もあるような買い物ではない上に、後に資産となるものです。

まずは、立地、時期、広さ、間取りなどをざっくりと書き出してみるといいです。

具体的な場所や間取りや広さなどをいきなり考えるのは、正直ハードルが高いです。

かといって、何も考えずにいきなり物件探しをしても、無駄に時間がかかってしまいます。

ふわっとした感じでもいいので、ざっくりとした希望を出すと良いです。

現在では、インターネットで情報を得ることもできます。

ただ、インターネットの情報も書き手の好みで偏りがあったりするので、まずは参考程度にとどめておくことが良いかと思います。

最初は、深く考えず不動産会社に行き、相談するのもありだと思います。

②資金計画

希望する条件などが何となく決まれば、それに合わせて資金計画を考えていく必要があります。

資金計画を個人で考えるは、正直難しいものです。

というのも、不動産購入でまず最初に驚かれるのが、

希望する物件価格以外にも費用が結構掛かる

ということ。

不動産を購入するには、物件価格以外にも、諸費用として目安で6~9%ぐらいかかります。

あくまで目安なので、物件価格や大きさなどでも大きく差が出ます。

(ちなみに新築だと大体3~6%ぐらい)

例えば、2000万円の物件を購入しようと思ったら、

物件価格2000万+諸経費120万~180万

が必要になるということです。

諸費用とは、

仲介手数料や印紙代、登記費用、融資関係費用などがあります。

また、この諸費用は、決済のタイミングで一気に支払うわけではなく、契約のタイミングだったり、ローンの契約だったりと、都度都度で支払う必要があります。

この辺の諸費用は、基本現金で支払うことがほとんどですが、物件購入時に手持ちがない方などは、諸費用のローンや住宅ローンに諸費用分も組み込んだりします。

ただ、融資条件があったり、サービスを提携していない銀行もあったりするので、事前に確認する必要があります。

資金計画については、もっと細かく検討する必要がありますので、また別記事を上げたいと思います。

③物件検索・紹介・内見

予算や希望する場所や間取りが決まれば、次は物件検索です。

賃貸の物件と購入する物件とでは、一般の人が見れるネットに掲載されている物件の量が異なります

賃貸物件の場合の多くは、とにかくネットに出回るようにしますが、売買で扱われる物件は、必ずしも全部が全部ネットに掲載されているわけではありません

この辺は、不動産の闇に関係してくるので別の機会に話そうと思います。

不動産会社を通じて物件を紹介してもらったり、自身でアットホームやスーモなどで見つけたりし、気に入った物件があれば内見をします。

内見する時は、間取りや日当たりだけでなく、周辺環境、近隣の状況などもしっかりチェックする必要があります。

賃貸住宅の場合と違い、売買する物件の内見は、売主さんがまだ住んでいる状態で内見することも少なくありません。

内見する際は、最低限のマナーを守って内見する必要があります。

物件の検索や内見時の注意点についても、別の記事でもっと深堀したいと思います!

住宅ローンの事前審査

物件を探す段階や気に入った物件を見つけた段階で、ローンの事前審査を行うことが多いです。

簡単に言うと、住宅ローンの仮審査みたいなものです。

気に入った物件を見つけても住宅ローンの審査が通らなければ、その物件を購入することはできません。

そうなると購入を考えていた自分も、物件を探した不動産会社も、物件を売ろうとしている売主さんも皆時間が無駄になってしまいます。

そういったことを防ぐため、事前に仮の審査を行い、借入は可能か、また、借入可能額はどのくらいかというのを事前に知っておこうというものです。

事前の審査が通っていれば、気に入った物件を見つけた後、スムーズに購入の手続きを進めることができます。

ちなみに、仮審査が通っても本審査に落ちるということはありますが、正直そんなに多くはありません

本審査で落ちてしまう場合は、事前審査時の内容と相違があったり虚偽があったり、健康面で問題があったりと、何かしらの原因があります。

この辺も別記事でご紹介できればと思います。

④気に入った物件があれば購入申込

気に入った物件を見つけ、内見して購入したいと思ったら

購入の申し込みを書面に記載し、売主さんに送ります。

ここで金額交渉・支払いの条件などを行います。

不動産会社によっては、購入申込書、買付申込書、買付証明書など呼び方はいろいろありますが、すべて同じ意味です。

勘違いしている人も意外と多いのですが、この購入申込書は、法的な縛りは一切ありません。

これを出したからと言って、絶対買わないといけないというわけではありません

とはいえ、軽い気持ちで購入申込書を提出してしまうと、後にキャンセルする時に不動産会社さんとの関係性がギクシャクするので、軽い気持ちで購入申込書を出すのは避けたほうがいいですね。

また、逆に購入申込書を出したからと言っても、提示した条件を飲むことができないといった理由で、売主さんが断るケースもあります

ただいきなり断られるということは少なく、売主さん側からの条件を再度提示してもらったり、うまく折り合いがつくように不動産会社が間に入り、調整をします

あまりに無理難題な条件を提示すると、突っぱねられるだけでなく、その後一切の交渉にも応じてくれない場合があるので注意をした方がいいですね。

さらに、購入申込書は複数受けつけることができるので、購入申込書を提示してから契約まで時間を空けてしまうと、他に条件の良い購入申込書を受け取るとそちらと契約してしまうことがあります。

つまり、購入申込書を提出した後は、出来る限り早く契約までこぎつけたいところなのですが、この仕組みが海外の不動産売買と違い、闇が深いところなんですよね・・。

この辺も後日お話ししたいと思います。

⑤売買契約

購入申込書を提出し、売主さんとの条件がまとまれば、売買契約を行います。

売買の契約をするときは、契約書に押印や捺印をする前に、その物件に関しての重要事項説明書の読み合わせを行います。

この重要事項説明書の読み合わせは、宅建の資格を持つ宅地建物取引士によって行われます。

資格を持っている人が読むから安心!

と思っている方、その考えは甘いです!

重要事項説明書の内容を初めて聞いて、すぐに理解できる人はまずいません!

マジで何を言っているか理解できないと思います!

ただでさえ専門用語しか出てこないのに、文章がとにかく法律的な感じでわかりづらい

普通の人だと聞いているだけで眠くなってしまうところなのですが、この重要事項説明書の読み合わせが終わり、署名捺印をしてしまうと後から何を言っても、基本書面の内容を覆すことは難しいです。

丁寧な宅建士の方なら、文章をかみ砕きながら一つ一つ確認して進めてくれることもありますが、中には事務的な感じで超スピードで読み上げをする人もいます

それを良しとせず、わからないことがあれば必ずその場で質問をする。

納得できないのであれば、流されずに押印しない

このことは、しっかり頭に入れておきましょう。

重要事項説明書の読み合わせが終われば、今度は契約書の読み合わせです。

他にも物件状況等報告書、設備表の読み合わせなどを行います。

その後、署名捺印をします。

それが終われば、手付金の支払いになります。

手付金は簡単に言うと

契約自体を行った証拠金であり、物件の残金の決済するまで、お互い簡単にキャンセルできない様にするため

の物です。

中古物件の手付金の相場としては、物件価格の5~10%です。

売主が個人の場合は、特に条件はありませんが、売主が不動産会社の場合は、手付金の条件が定められています。

住宅購入時の手付金って!?~手付金は住宅ローンに組み込める?~

不動産購入にかかる諸経費って?~物件価格以外にも意外と費用が掛かる~

⑥住宅ローンの本審査

売買契約の締結が終わったら一安心!

と思ってしまいますが、まだまだ続きます!

売買契約が締結したら、次は住宅ローンの本審査

事前審査の説明の時にも話をしましたが、事前審査が通っていれば大体本審査は通ります

ただ、仮審査の時よりもっと厳正に行われ、様々な書類の提出を求められます

源泉徴収票や住民税の課税証明書、売買契約書や登記事項証明書などなど。

不動産購入をする上で、売買契約の締結以上に住宅ローンの審査の方が負担が大きいと思う方もいるぐらいです。

審査期間としては、大体1週間程度が目安となってきます。

住宅ローンについては、審査についての内容だけでなく住宅ローンを適用できるか、住宅ローンの減税など色々とあります。

2022年の住宅リフォーム補助金・減税~リフォーム補助金の種類~

固定資産税って年々安くなる?~固定資産税の仕組みと減税~

ちなみに、住宅ローンの上限の目安は、大体年収の7~8倍程度です。

本審査が承認されると、ローン契約の締結を行います。

この時に、火災保険などの保険関係の手続きも行うことが多いです。

本審査が通らなかった場合、通常、不動産売買契約にはいつまでに本審査承認を金融機関にとっておく

という融資承認取得期日というものがあります。

その期日内であれば、別の金融機関で事前審査から再度行うこともできます。

また、どの金融機関でも本審査が通らなかった場合、ローン特約というものがついていることが多く、

住宅ローンが通らなかったのでやむを得ずこの物件を諦めるとなった時、

支払った手付金が満額返ってきます

ちなみに、自己の理由によるキャンセルの場合は手付金は返ってきませんので注意してください。

⑦残代金決済および引き渡し

売買契約の締結→住宅ローン審査承認まで進めば、

登記申請の手続きを行い、残代金を支払って引き渡しとなります。

所有権移転登記等の申請を行うため、通常、登記を代行する司法書士に必要書類を渡して登記申請をしてもらいます

そして、物件購入の残代金の支払い、登記関係費用、仲介手数料の支払いを行います。

ちなみに借入金は、住宅ローンの契約をしてから大体3~7日ぐらいの間で契約者の口座に振り込みが行われます。(融資実行)

支払いが完了したら、物件の鍵をもらい、不動産の引き渡しが完了した確認証に署名捺印をして、マイホームが手に入ります!

後日、司法書士から登記識別情報通知が届きます。

リフォームを行うタイミング

中古物件を購入した場合は、リフォームを合わせて行うことがほとんどです。

中古物件購入時のリフォームは、鍵をもらった後、初めて行うことができます。

新居に引越しまで余裕がある場合は、引き渡し後現地を見ながら打ち合わせをします

ただ、引き渡してから引っ越しまで余裕がない場合は、ある程度のプランを検討し、設備や仕様、金額を事前に提示しておき、引き渡し後最終確認をして、工事に入ります。

ただ、マンションの場合、工事に入る前に管理組合に事前申請を行う必要があり、工事をする2週間~1か月ぐらい前に申請をしておかなければいけないです

この辺の日数も視野に入れて引っ越しのタイミングなどを決める必要があります。



まとめ

いかがでしょうか。

今回は、不動産売買の流れについて、ざっくり説明させていただきました。

ざっくりとした流れは、今回ご紹介した感じですが、実際不動産購入をする上では、もっと細かく内容を知る必要があります。

減税についてはこちら

固定資産税って年々安くなる?~固定資産税の仕組みと減税~

2022年以降の住宅ローン控除の基礎知識~住宅ローン控除の計算方法~

不動産購入に関する記事はこちらを参考にどうぞ

不動産購入にかかる諸経費って?~物件価格以外にも意外と費用が掛かる~

住宅購入で頭金って必要!?目安って!?~頭金と自己資金は違う~

 

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

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