マンションと戸建て、買うならどっち？資産価値など向いている人を徹底比較【前編】 Ponchablog 建築・不動産相談所

「マンションと戸建て、どっちがいいですか？」

住宅購入のご相談で、毎回聞かれるのですが、お客さんによって変わるんです！

って答えると、若干つまらなそうな顔をされることがあります・・。

解せぬ・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

物件購入をする際に

マンション

戸建て

どちらのほうがよいのか？

家探しを始めると、最初にぶつかる悩みですよね。

ネットで調べると、

「資産価値ならマンション一択！」

「管理費がかからない戸建ての方がお得！」

と、正反対の意見がたくさん出てきて、余計に迷ってしまいます・・。

ぶっちゃけて言うと、

マンションにも戸建てにも、メリットとデメリットがあります。

つまり「どっちが正解」ではなく、

「自分の暮らし方に合っているのはどっちか」

で選ぶのが一番です！

・・と、ここで終わるとただのつまらない記事になってしまうので（笑）

今回はデータを使って、もう少し踏み込んでお話しします！

ということで今回は、

マンションと戸建て、買うならどっち？維持費・資産価値・向いている人を徹底比較【前編】

というテーマでお話ししたいと思います。

今回は少し長くなるので、前編・後編の2部構成にしました！

前編でお答えするのは、この3つです。

・①マンションのメリット・デメリット

・②戸建てのメリット・デメリット

・③自分に合っているのはどっち？タイプ別の選び方

「一都三県の今の市況はどうなっているのか？」

「マンションと戸建て、いま売れているのはどっち？」

は後編でお話しします！

今回の数字は、国土交通省やレインズ（東日本不動産流通機構）などの公表データをもとにしています。

出典も載せていますので、安心して読んでください(^^♪

マンションか、戸建てか？どっちが良いかは「人による」です

いきなり身もふたもない話で結論を言っちゃいましたが

マンション

戸建て

どちらがよいのかは、その人の住み方や条件によって変わります！

マンションでも戸建てでも、どちらにもメリット・デメリットがあります！

マンションと戸建ては、

「どっちが上」というより、

得意なこと

苦手なこと

が、ほぼ真逆

なんです。

ざっくり言うと、

・マンション ⇒ 立地・管理・売りやすさに強い。その代わり、毎月の固定費とルールが多く、共同住宅

・戸建て ⇒ 広さ・自由度・プライバシーに強い。その代わり、建物の価値は早く落ち、メンテナンスは自分持ち

というイメージです！

つまり大事なのは、

「自分たち家族が、何を一番優先したいか」

をハッキリさせることです。

自分たちにはどちらのほうがあっているか？

を判断するうえで、それぞれの

メリット

デメリット

をデータを交えながら見ていきましょう！

①マンションのメリット・デメリット

まずはマンションからです！

メリット1：構造が強く、築30年・40年でも売りやすい

マンションの一番の強みは、

築年数が経っても、比較的売りやすい（リセールが効きやすい）

ということです！

それは、構造の違いです。

税法上の「法定耐用年数」で比べると、

・鉄筋コンクリート造（RC造）の住宅 ⇒ 47年

・木造の住宅 ⇒ 22年

と、倍以上の差があります。

※ちなみにこれは、あくまで税金の計算に使う数字です。

「47年経ったら住めなくなる」という意味ではありません！

ただ、銀行の融資や不動産の査定では、この年数が目安として使われることが多いです！

さらにマンションは、

管理組合が修繕積立金を集めて、

12～15年ごとに大規模修繕（外壁・屋上防水などをまとめて直す工事）を行います。

個人の判断に任されず、建物全体を計画的に直していくので、

築年数が経っても「ちゃんと手入れされた建物」として評価されやすいんですね！

実際のデータでも、それがハッキリ出ています。

レインズのデータでは、

・2026年1～3月に首都圏で成約した中古マンションのうち、築30年超が全体の40％以上

・2026年4～6月は、築25年超が全体の50％以上

つまり、首都圏で売れている中古マンションの半分以上が築25年超ということです！

築30年、40年のマンションでも、普通に買い手がついているんですね。

もちろん、どのマンションでも売れるわけではなく、

管理状態や立地で大きく差がつきます。

このあたりは、こちらの記事で詳しくお話ししています！

資産価値が落ちにくいマンションとは？｜売れやすい物件の4つの条件と買取再販業者の見方を解説

ちなみに、戸建ての場合、25年を超えてくると

雨漏りのリスクなどあり、不動産会社としても安易に

中古建てを提案しづらい

いうのが正直なところです！

メリット2：段差が少なく、老後も暮らしやすい

マンションは、メゾネットタイプなどを除けば、

室内がワンフロアで完結します。

リビング・寝室・お風呂・トイレが同じ階にあるので、

階段の上り下りがありません。

エレベーターがあれば、建物の入口から玄関まで段差なく移動できるので、

・ベビーカーを使う時期

・ケガや病気で足が不自由になったとき

・年齢を重ねて、階段がつらくなったとき

も、住み続けやすいのは大きなメリットです！

ただ中には、

団地の場合、5階建てのマンションで、

エレベーターがないこともあります。

（直近で6階でエレベーターがない物件もありました・・）

4階・5階の部屋で、毎日の買い物袋を持って階段・・は、

なかなかきついです・・。

「老後も住む前提」なら、エレベーターの有無や、玄関・お風呂まわりの段差もチェックしておきましょう！

メリット3：管理を任せられる・駅近の物件が多い

マンションは、

共用部分の清掃や点検、ゴミ置き場の管理などを

管理会社や管理人さんに任せることができます。

オートロックや防犯カメラなど、

セキュリティ設備が整っている物件が多いのも安心ですよね。

また、マンションは

土地を大勢で分け合う、

開発の関係で

駅に近い便利な場所に建ちやすい

という特徴もあります！

「通勤・通学のしやすさを最優先したい！」

という方には、やはりマンションが選択肢になりやすいです。

デメリット1：管理費・修繕積立金で、月々の支払いが増える

つぎはデメリットです。

マンションの一番のデメリットは、やはり

住宅ローンとは別に、

管理費・修繕積立金（いわゆる「管積」）が毎月かかる

ことです。

以前の記事でもお話ししましたが、首都圏で成約した中古マンションの平均は、

・管理費 13,895円

・修繕積立金 13,910円

・合計 月27,805円

これを35年間払い続けると、

27,805円 × 12ヶ月 × 35年＝ 約1,170万円

しかも、修繕積立金は工事費の高騰で上がる可能性もあります！

通常、住宅ローンを完済すれば、毎月のランニングコストはなくなります！

が、

管理費・修繕積立金には完済がありません。

住んでいる限り、ずっと払い続けるお金です。

車を持っている方は、ここに駐車場代も乗ってきます。

つまり、住宅ローンを完済しても、

毎月数万円の費用が掛かってくる！

ということになります１

管理費・修繕積立金の相場については、こちらの記事で詳しくお話ししています！

マンションの管理費・修繕積立金の相場はいくら？平均額・㎡単価・大規模修繕の目安を解説【前編】

デメリット2：その分、物件予算を下げざるを得ない

意外と予算を決めるうえで盲点なのが、

このデメリット２！

管理費・修繕積立金がかかるということは、

月々の支払いで考えた際に、

マンションの場合は、物件予算を下げないといけない

ということです！

ピンとこない方もいるかと思いますので、具体的に数字で見てみましょう！

例えば、住宅ローンを

・金利1.2％（変動）

・35年返済（元利均等）

で借りるとします。

この条件だと、借入1,000万円あたりの毎月の返済は約29,200円です。

つまり、

・管理費・修繕積立金月27,805円 ⇒ 借入約950万円分の返済とほぼ同じ

単純に借入1000万円＋約950万円分の返済をしている！

ということになります！

・さらに駐車場代も必要な場合、

駐車場が1万円として、それを足すと月37,805円

⇒つまり 借入約1,300万円分の返済とほぼ同じ

結果、借入1000万＋約1300万分の返済をしている！

ということになります！

もう少しわかりやすくお伝えすると、

「毎月の支払いはこれくらいまでにしたい」

という予算が同じなら、

マンションは戸建てより

1,000万円前後、物件価格を下げる必要が出てくる、

という計算です！

「戸建てなら5,000万円まで見られたのに、マンションだと4,000万円くらいまで・・」

というのは、実際の資金計画でもよくあるお話です。

※金利が変われば、この金額も変わります。

つまり、毎月の総支払を考えた場合、

戸建て

マンション

では、マンションのほうが物件価格を下げて考える必要が出てきます！

金利による返済額の違いは、こちらの記事でお話ししています！

住宅ローンは金利0.1％で毎月いくら変わる？借入100万円・期間1年の違いと差を解説

デメリット3：ルールが多い＆上下左右の「近隣ガチャ」がある

マンションは、みんなで1つの建物を共有しているので、

管理規約というルールがあります。

例えば、

・ペットの種類・大きさ・頭数に制限がある（そもそも飼育禁止の物件も）

・駐車場の台数が足りず、空き待ちや抽選になる

・リフォームで、床材の遮音等級や工事の時間帯が決められている

・窓サッシや玄関ドアは「共用部分」なので、勝手に交換できない

・バルコニーの洗濯を干す際のルールなど

といったことです。

そしてもう一つが、音の問題です。

国土交通省の調査では、

居住者同士のマナーをめぐるトラブルのうち、

一番多いのが「生活音」で43.6％でした。

当然、分譲と賃貸とでは異なる部分はありますが、

上の階の足音、

隣の部屋の話し声、

子どもが走り回る音

など。

こればかりは、住んでみないとわからない部分も多く、

いわゆる「近隣ガチャ」です・・。

逆に、小さいお子さんがいるご家庭だと、

「下の階に響いていないか」

と気をつかうことにもなります。

また、音の感覚は人によって大きく異なるため、

自分たちは静かにしていても、近隣の方からするとうるさい

と感じることもありますし、

近隣の方はこのぐらい大丈夫だろうと思っていても

自分たちは耐えられない！

ということが起きてしまうため、

どちらが悪いなども正直判断が難しいんですよね・・。

②戸建てのメリット・デメリット

つぎは戸建てです！

メリット1：駐車場・ペットなどの制限がほぼない

戸建ての一番わかりやすいメリットは、

自分の土地・自分の家なので、制限がほとんどない

ことです！

・駐車場が敷地内にあれば、毎月の駐車場代はかからない

・大型犬でも、複数頭でも、ペットを気兼ねなく飼える

・外壁の色、窓の交換、増築など、リフォームも自分の判断でできる

・将来、建て替えることもできる

物件を探すうえで、

・駐車場、ペット必須

という条件が付くだけで、マンションの場合、

非常に条件が狭くなります！

エリアや駅からの距離、広さなどをこだわる前に、

そもそも物件数がない！

ということになりかねません・・。

さらに、リフォームするをする際には、

マンションだと管理組合の決議が必要なこともあります。

しかし、戸建てなら自分たちだけで決められます！

メリット2：上下左右の「近隣ガチャ」がない

戸建ては、

上の階にも下の階にも、

隣の壁の向こうにも、他人の住戸がありません。

つまり

・子どもが走り回っても、下の階を気にしなくていい

・楽器や音楽、夜遅くの洗濯なども気にしにくい

・上の階の足音に悩まされることもない

もちろんお隣さんや向かいのお宅とのお付き合いはありますが、

壁や床を共有していないのは、マンションとの大きな違いです！

管理状態や建物については、色々調べれば、事前にわかりますが、

上下左右の方が、実際どういう方なのか？

というのは、多少の事前情報はもらえても、実際に住まないとわからないところがあるため、

本当にガチャ要素がありますね・・。

メリット3：同じ予算で、広さ・部屋数を確保しやすい

首都圏で実際に成約した中古物件の平均を比べてみると、こんな感じです。

【中古マンション】

・成約価格 5,129万円

・専有面積 62.85㎡

【中古戸建て】

・成約価格 3,960万円

・建物面積 102.88㎡（土地 151.08㎡）

耐用年数の関係で同じ築年数にすると、

当然戸建てのほうが安くなる傾向はありますが、

ここで伝えたいのは

戸建ての方が1,000万円以上安いのに、

建物は約1.6倍の広さです！

60㎡台のマンションだと2LDK～3LDKが中心ですが、

戸建ての場合、2階、3階建が多いため、

一般的な広さでも、80～100㎡の広さがあります！

「子どもが2人いて、それぞれに個室をあげたい」

「在宅ワーク用の部屋がほしい」

という方には、戸建ての広さは大きな魅力です！

マンションで100㎡という物件は

正直そんなに多くはありません。

つまり、４LDK以上で各お部屋の広さを確保したい！

となった場合は、マンションより戸建てのほうが選択肢は多い！

と言えます！

デメリット1：築30年で建物の価値はほぼゼロに

ここからは戸建てのデメリットです。

戸建ての一番のデメリットは、

建物の価値が下がるのが早い

ことです。

国土交通省の資料でも、日本の中古戸建ては、

建物の状態に関係なく、

一律に築20～25年で建物の市場価値をゼロとみなす慣行がある

と指摘されています！

先ほどの法定耐用年数も、木造は22年。

つまり、どんなにきれいに手入れをしていても、

築30年を過ぎると査定では

「建物はほぼ0円、土地の値段だけ」

で見られてしまうことが多いんです・・。

ただし、戸建てには土地が残るという強みもあります！

建物の価値がゼロになっても、土地の値段は残るので、

立地の良い戸建てなら、売るときも土地として十分に価値がつきます。

また、国も「築年数だけで評価するのはおかしい」

と改善を進めていて、

長期優良住宅や、住宅性能表示で劣化対策等級が高い住宅は、

より長い年数で評価する考え方が示されています！

今後は、新築や築浅の戸建てを買うなら、

こうした性能の書類が揃っているかも見ておくと良いです！

デメリット2：雨漏りリスクがあり、買い手が躊躇しやすい

もう一つ、戸建てで避けて通れないのが雨漏りです。

国土交通省の資料によると、

新築住宅の瑕疵保険で保険金が支払われたケースを見ると、

構造（柱や基礎など）ではなく、防水部分（雨漏り）が約9割を占めています。

さらに中古住宅の瑕疵保険（売買時の保険）の事故率を比べると、

・宅建業者が売主のケース ⇒ 戸建て 2.20％、マンション 0.596％

・個人間売買のケース ⇒ 戸建て 2.852％、マンション 0.453％

戸建ての方が、マンションの約3.7～6.3倍も事故が起きやすい

という結果です。

マンションの屋上や外壁は管理組合が計画的に直しますが、

戸建ての屋根・外壁・バルコニーの防水は、

持ち主が自分で管理するしかありません。

なので、築年数が古い戸建てほど、

「雨漏りしていないか？」

「どこまで直してあるか？」

がわからず、買い手が購入をためらいやすいんです。

正直仲介責任も問われる可能性があるため、

不動産会社さんも進んで進めようとはしないのが現実です！

そのため、中古戸建てを買うときは、

・ホームインスペクション（住宅診断）を入れる

・既存住宅売買瑕疵保険に入れるか確認する

・屋根・外壁の修繕履歴を確認する

は、ぜひやっておきたいところです！

デメリット3：修繕費は、自分で積み立てる必要がある

「戸建てなら管理費も修繕積立金もかからないから、お得！」

・・と思われがちですが、これは半分正解で半分間違いです。

戸建ても、

外壁・屋根の塗装、

給湯器やキッチン、お風呂の交換など、

当然修繕、リフォームのお金はかかります。

アットホームの調査では、

新築の戸建てを買って30年以上住んでいる人が、

それまでにかけた修繕費は平均532.1万円（木造は470.2万円）。

ところが、修繕費を計画的に積み立てている人はわずか8.3％でした。

マンションは強制的に修繕積立金を払うので、

ある意味「勝手に貯まる」仕組みです！

しかし、戸建ては、自身で積み立てないといけないため、

正直しっかり積み立てている人も少なく、

塗装や防水を定期的に行っている人は、圧倒的に少ないです！

多くの場合は、

何か不具合が発生してから

初めて動き出す方がほとんどです！

デメリット4：階段の上り下り・駅から遠くなりがち

首都圏の戸建ては、土地が限られているので、

2階建て・3階建てが中心です。

リビングは1階、

寝室は2階、

洗濯物を干すのは3階のバルコニー・・

なんて間取りも珍しくありません。

若いうちは気にならなくても、

年齢を重ねると階段の上り下りが負担になってきます。

老後も住み続けるなら、

「1階だけで生活が完結できる間取りか」

も見ておきたいポイントです！

また、先ほどお話ししたように、

同じ予算なら駅からの距離は、マンションより遠くなりやすいです。

マンションと戸建ての比較まとめ

せっかくなので、ここまでの内容を、

表にまとめてみました！

項目	マンション	戸建て
ローン以外の毎月の支払い	管理費・修繕積立金（首都圏平均月約2.8万円）＋駐車場代	原則なし（ただし修繕費は自分で積立が必要）
同じ月々の支払いでの物件予算	管積の分、1,000万円前後下がる	その分、高い物件まで見られる
広さ・部屋数	首都圏の成約平均約63㎡	首都圏の成約平均約103㎡
段差・老後の暮らしやすさ	ワンフロアで段差が少ない	階段の上り下りがある
駐車場・ペット	管理規約で制限あり	基本的に自由
近隣の音	上下左右に住戸がある	壁・床を共有しない
築30年以上のリセール	比較的売りやすい（成約の半分以上が築25年超）	建物はほぼ0円評価、土地値勝負
雨漏り・建物のメンテナンス	管理組合が計画的に修繕	自分で判断・手配・費用負担
立地	駅近の物件が多い	駅から離れやすい

見てわかるとおり、本当にほぼ真逆なんです！

表裏一体ですね・・。

③自分に合っているのはどっち？タイプ別の選び方

では最後に、どんな方にどちらが向いているかをお話しします！

マンションが向いている人

・駅近や通勤のしやすさを最優先したい

・共働きで、建物の管理や修繕に手間をかけたくない

・将来、売る・貸す可能性がある（転勤・住み替えの予定がある）

・老後も段差の少ない家で暮らしたい

・車を持っていない、または手放す予定

・夫婦2人、もしくはお子さん1人くらいの家族構成

戸建てが向いている人

・お子さんが2人以上で、部屋数や収納がほしい

・車を持っていて、駐車場代をかけたくない

・ペットを飼いたい（大型犬・多頭飼いなど）

・子どもの足音や生活音を気にせず暮らしたい

・その土地に長く住み続けるつもり（建て替えや相続も視野に入れている）

・修繕費を自分でコツコツ積み立てられる

迷ったら「出口」から考えてみる

それでも迷う方は、

「その家を最後にどうするか（出口）」

から考えてみるのがおすすめです！

・10～15年後に住み替える可能性が高い ⇒ 売りやすさ重視でマンション寄り

・子育てが終わるまでの20～30年はここに住む ⇒ 広さ重視で戸建て寄り

・一生住んで、子どもに残したい ⇒ 土地が残る戸建て寄り

あとは、月々いくらまでなら無理なく払えるかを先に決めて、

マンションなら「ローン＋管積＋駐車場」、

戸建てなら「ローン＋自分で貯める修繕費」

で比べると、どちらが現実的かが見えてきます！

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、前編として、

マンションと戸建て、買うならどっち？維持費・資産価値・向いている人を徹底比較【前編】

というテーマでお話をしました！

マンションか戸建てか

この辺は、自身の叶えたい暮らしがどういう暮らしなのか？

によっても異なります！

最初から

・自分は戸建て

・自分はマンション

と選択肢を狭めず、こういう理由だからこっちのほうがあっている！

いう考え方で、決定していくことが重要です！

後編では、一都三県の「今の市況」をお話しします！

・中古マンションと中古戸建て、いま売れているのはどっち？

・在庫が増えているのは？減っているのは？

・新築マンション・新築戸建ての価格は？

・エリア別（東京都区部・多摩・横浜川崎・埼玉・千葉）の違い

最新のデータを使って、わかりやすく解説したいと思います！

「うちの家族だと、マンションと戸建てどっちが合ってる？」という方は、

家族構成やご予算を教えていただければ、一緒に考えます！

遠慮せず、どんどん聞いてください(^^♪