以前、1日に4件の内見をしたお客さんがいたのですが、自分で家具配置を考えたい！ということで、全お部屋の寸法をすべて測りながら内見したことがあります！
丸1日かかりました・・。
どーも、Ponchaです(‘ω’)
中古物件探しにおいて、ネットで自身がいいなーと思ったお部屋が見つかったら、必ず内見を行うものです。
ネットで情報を見ていると、空室や居住中など記載があったりしますよね！
中古物件の場合、実は売主さんがまだ住んでいるけど自宅を売却に出していることが多々あります！
ということで今回は、
中古住宅購入 お部屋の内見をする前に知っておくべきポイント～居住中の物件？空室物件？～
というテーマでお話をしたいと思います！
お部屋を見るという考え方でいうと、賃貸でも購入でも一緒なのですが、今回は中古物件を購入する場合の内見前に知っておくべきポイント
に絞ってご紹介したいと思います！
売主さんが住んでいる居住中物件や、リノベーションン済物件などなど。
どういうパターンがあるのか、まず整理しておきましょう！
不動産購入に関する記事はこちらを参考にどうぞ
不動産の契約前に説明が必要な書類～不動産取引における重要事項説明書って！？～
中古住宅購入 購入申し込みをしてもすぐに契約ができない？～番手確定ってなに！？～
住宅ローン 返済方法 元利均等と元金均等の違いとは？～どちらのほうが良い？
不動産購入にかかる諸経費って？～物件価格以外にも意外と費用が掛かる～
住宅購入で頭金って必要！？目安って！？～頭金と自己資金は違う～
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目次
内見ってそもそも何？
賃貸でも購入でも、ネット等でお部屋を探して、いい物件があった場合、問い合わせをしてお部屋を見せてもらいます！
この行為こそが内見と言います！
不動産会社さんによっては、
・内見
・内覧
・家見
など、言い方が異なったりしますが、すべて同じ意味だと思ってください。
※今回は、内見で統一しちゃいます！
内見するには日程調整が必要
内見をする場合、日程調整が必要となります。
いいお部屋が見つかったので、今すぐ内見します！
と言っても、必ずしもできるとは限りません！
内見する場合、問い合わせをした不動産会社の方が案内を行うため、少なからずその方との日程調整を行う必要があります！
一般的には、2～3候補日を出してもらい、不動産会社の担当者さんが日程を調整する！
という流れになります！
お部屋の状態には大きく分けて2種類ある
購入物件を内見前に知っておいた方が良いのが、賃貸と違って必ずしもお部屋が空室とは限らない！
ということです！
これはどういうことかというと、
賃貸の場合は、退去したら新しい方の入居募集を行うため、室内は基本空室です！
それに対して、購入の場合は、売主さんがまだ住んでいる状態で売却をしているパターンがあるということです。
中古物件の場合、大きく分けると
・空室物件
・居住中物件
の2種類あるんです！
居住中物件とは！？
空室物件はその名の通り、お部屋が空室の状態の物件です。
対して、居住中物件とは何か？
これは、売主さんがまだお部屋に住んでいる状態のお部屋のことです！
売却する物件なのに、なぜ売主さんが住んでいるということがあるのか？
と思う方もいるかもしれません。
これは、今ある物件を売却してから、住み替え先の物件を探すという売り先行という進め方だからなんです。
もちろん、全員が売り先行の方とは限らず、住み替え先は決まっているが、引っ越し前というパターンもあります！
売り先行については下記の記事を参考にどうぞ！
住宅売却 住み替えする場合の売り先行と買い先行とは！？～売り先行のメリットデメリット～
ただ、上記の場合ですと、売主さんがお部屋に完全に住んでいる状態のため、売主さん立ち合いが必須となります！
そうなると、売主さんの日程の調整もしないといけません！
自分と不動産会社の担当者さんの都合がついても、売主さんの都合がつかなければ、内見ができない！
ということになります！
実はこの日程調整って結構大変なんです・・。
この辺は後程お話をしたいと思います！
不動産会社の方々は、売主さんが住んでいる物件のことを
居住中物件
という言い方をします。
ネットにも、居住中と記載があったら、売主さんが住んでいる物件と認識し、日程調整が必要になる！
と思った方が良いですね！
空室物件 売主さんは、一般個人の方？それとも業者？
居住用の賃貸の場合、お部屋の貸主＝大家さん・オーナーさん
になり、一般個人であることが比較的多いです！
（もちろん業者さんの場合もあります）
ですが、ほとんどの場合は、管理会社さんが間に入るため、やり取りのほとんどは管理会社さんです！
そのため、貸主さんが個人の方なのか？、業者さんなのか？ってそこまで気にしないことがほとんどではないでしょうか？
実際、貸主さんと一度も会わない！なーんてことも全然あります！
それに対して、中古の購入物件の場合、売主さんが
①一般個人の方
②不動産会社
③一般の会社
大きく分けて3パターンあります！
③の一般の会社さんが売主さんになるケースは比較的少なく、話がややこしくなるので、今回は①と②のパターンの違いについてお話をします！
空室物件であっても
①一般個人の方
②不動産会社
なのかによって、契約書類の内容が変わってきます！
結構気にしていない方が多いのですが、実はここってめっちゃ重要なポイントなんですよね！
売主さんが一般の方と不動産会社で何が違う？
今回のテーマから若干それてしまう部分ではありますが、重要なところなので説明いたします！
売主さんが誰であろうと、内見の流れは基本的には全く一緒です！
問い合わせをした不動産会社の担当者さんと日程調整をして、内見をする！
という流れですね！
空室ですので、売主さんが立ち会う！と言われない限り、売主さんの日程をお伺いする必要はありません！
では、売主さんが
①一般個人の方
②不動産会社
で何が違うのか？
先ほどお話をした通り、契約内容が異なってきます！
細かい部分のお話をするとかなり長くなってくるので、今回は割愛しちゃいますが、
何も知らないと内見何となく見て終わってしまいます！
しかしいざ契約となると、売主さんが、個人の方と不動産会社とで、内容が少し異なってくるため、実は内見時にもしっかり確認していないといけなかったじゃん！
ってなりえるわけなんです！
内見時に確認しないといけないポイントについては、別記事でまとめたいと思います！
ここではいったん、売主さんが個人なのか？業者なのか？が一つのポイントになる！
ということを認識しておいてください！
ちなみに、契約書類の内容の部分で、簡単に言うと、
売主さんが不動産会社さんの場合、売主さんはプロなので、契約書類も買主さん保護するための内容が強くなります！
しかし、売主さんが一般の方の場合、不動産を一度購入しているとはいえ、素人です！
買主さん保護するための内容に偏りすぎると、売主さんとしても内容わからずリスクを負うことになってしまいます。
そのため、契約書類の内容もお互いが同じ目線になるように作られています！
売主さんが一般の方なのか？不動産会社の方なのか？見分け方
売主さんが
①一般個人の方
②不動産会社
どちらなのか、どうやったらわかるのか？
全部が全部というわけではないのですが、すごく簡単に言うと
リノベーションされている物件 ＝ 不動産会社
未内装 ＝ 一般個人の方
という認識が分かりやすいかと思います！
売主さんが不動産会社の場合、自社で物件を買い取り、リノベーションをして付加価値を付けて再販する
買取再販業者
であることがほとんどだからです！
一般個人の方が、売却するためだけにリノベーションをするということは、ほぼほぼないです！
ただ注意しておいていただきたいのが、
リノベーションがちょこっとしかされていない場合でも、売主さんが不動産会社であったり
超おしゃれにリノベーションされており、室内もきれい！という場合でも、売主さんが個人であることもあります。
個人の売主さんが、きれいに使われている場合とか該当してきます！
とはいえ、基本的には
リノベーションされている物件 ＝ 不動産会社
未内装 ＝ 一般個人の方
という認識で大丈夫です！
部分的なリノベーションだったり、一部使用感があるときは、不動産会社さんに確認をしてみるとよいです！
居住中物件の場合は、日程調整が大変
空室物件の場合であれば、売主さんの都合を確認する必要がないので、日程の調整がしやすいです！
ところがどっこい、居住中の物件の場合は日程調整がとても大変になります！
まず大前提として、売主さんが住んでいるため、売主さんが自宅にいる曜日と時間帯となります！
多くの方は土日休みになるため、内見は土日に設定することが多いです。
ただこれも、売主さんのお休みが不定休だったら、土日に内見ができるわけではないため注意が必要です！
さらに時間帯にも縛りがあります！
売主さんもお休みだからといって、一日中自宅にいるわけではありません。
たとえ土日がお休みで日にちの調整ができたとしても、時間の都合がつかない！
といったことはよくあります。
また、ほかにも内見希望者がいた場合、できる限り時間をまとめたい！となります。
土曜日の10時～ 内見
土曜日の15時～ 内見
となると、ほぼ自宅にずっといないといけない感じになってしまいますからね。
こうなった場合は、どちらかの時間を前倒す、後倒すなどして調整することが多いです！
居住中の物件の場合は、日程調整に時間がかかることがあるため、早めに内見希望だしたり、少し先のスケジュールも見越しておくとよいですね！
問い合わせしている不動産会社は、ほとんど仲介会社さん！
リノベーション済の物件の売主さんの多くは、不動産会社さんとお伝えしましたが、
SUUMOさんなどに記載してある問い合わせ先は、実はその物件の売主の不動産会社ではないんです！
これめちゃややこしいのですが、
SUUMOさんに記載してある問い合わせ先のほとんどは、全然関係のない不動産仲介会社さんになります。
もう一度言いますが、その物件の売主さんではないんですよね！
もちろん売主さんの場合もありますが、ほとんど不動産仲介会社さんです！
これには理由があるのですが、すごく簡単に言うと、売主さんである買取再販業者の不動産会社さんは、仲介業務をあまりやらないです！
※必ずしもやっていないわけではないです。
要は、一緒に物件探しをしたり、基本しないということですね！
買取再販業者さんは、物件を売却することで利益を出すビジネスモデルであって
不動産仲介会社さんのように、物件探しのお手伝いをして、仲介手数料で利益を得るビジネスモデルとまた異なるんですね！
この辺はまた別の機会お話をしたいと思います！
オープンルームとは！？
たまに、物件前にオープンルーム実施という看板などを見かけたことはありませんか？
オープンルームとは、
特定の日にお部屋を開放し、一般の方に自由に中を見学してもらうことです。
新築物件などでもよくつかわれています！
最近では、中古物件で室内のリノベーションが完成したタイミングで行うことも増えました！
ちなみに、中古物件の買取再販のリノベーション済物件のオープンルームをしている多くは、不動産仲介会社さんです。
売主さんが業者さんの場合、販売などは不動産仲介会社さんに任せていることが多いですね！
ちなみに、オープンルームは
・内覧会
・オープンハウス
といういい方もします！
オープンハウスという会社さんがあるからちょっとややこしくなりますね・・。
まとめ
いかがでしょうか。
今回は、中古住宅購入 お部屋の内見をする前に知っておくべきポイント～居住中の物件？空室物件？～
というテーマでお話をさせていただきました！
内見希望の物件が居住中なのか、空室なのかで、内見ができない可能性があったりするので、
検索をするときに現在空室なのかも確認するとよいですね！
売主さんが個人の方なのか、業者の方なのかでも、内見時の注意すべきポイントも変わってくるので、本日の内容もしっかり把握しておいてくださいね！
不動産購入に関する記事はこちらを参考にどうぞ
不動産の契約前に説明が必要な書類～不動産取引における重要事項説明書って！？～
中古住宅購入 購入申し込みをしてもすぐに契約ができない？～番手確定ってなに！？～
住宅ローン 返済方法 元利均等と元金均等の違いとは？～どちらのほうが良い？
不動産購入にかかる諸経費って？～物件価格以外にも意外と費用が掛かる～
住宅購入で頭金って必要！？目安って！？～頭金と自己資金は違う～
★住まいに関するお悩み、無料で相談できます！★
近年情報にあふれています！
どの業界では営業トークが多く、正しい情報を見極めるのが難しいです・・。
プロの第三者目線で、リフォーム・新築・不動産に関するお悩みにアドバイス します！
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✔ 賃貸のお部屋探しを手伝ってほしい
✔ 購入物件の探し方や資金計画を知りたい
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