住宅購入をしたお客さんが断熱リフォームをするため、現地で工務店さんと打ち合わせをしていたのですが、断熱の話で盛り上がり、お客さんより楽しんでしまいました・・
どーも、Ponchaです(‘ω’)
2025年4月からいよいよ断熱等級4が義務化されます。
それに伴い、断熱等級3以下の住宅は、既存不適格建築物扱いになってしまいます。
そもそも、既存不適格ってなんなのか？
既存不適格になるとどうなるのか？
不安になる方も多い方と思います！
ということで今回は、
既存不適格の建物に？断熱等級4が義務化
というテーマでお話ししたいと思います！
既存不適格建築物についての詳細と、断熱等級3以下の住宅って今後どうなるのか、個人的な見解も交えてご説明したいと思います！
関連記事はこちら
断熱ってなに？断熱処理って必要？～断熱処理されていない住宅が存在する理由～
部屋が寒い・暑い！それって窓が原因かも？～断熱性能・遮熱性能のある窓ガラスとは～
断熱等級４って寒い！？断熱等級４の基準 ～断熱等級4・５・６・７の違い～
近年は大変多くの情報に溢れています。
相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。
営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？
本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。
リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。
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目次
断熱等級4が義務化！
ここ最近は断熱に関する記事をいくつも書いているので、断熱等級に関する記事は下記を参考にしてみてください！
断熱等級４って寒い！？断熱等級４の基準 ～断熱等級4・５・６・７の違い～
2030年、2050年のカーボンニュートラルを目指し、
2025年4月、どの住宅も断熱等級4以上にしなさいね！
となりました。
そもそも、2020年に断熱等級4が義務化する予定だったんですが、見送りになったんですよね！
色々と諸説ありますが、
・建築主（住宅を建てるのを依頼する人）の負担が大きい
・断熱性能に関する知識が乏しい
というのが上げられます。
日本って海外と比べて、安いコストで、それなりの住宅を建てる技術は持っていますが、住宅性能は圧倒的に低いんです。
特に断熱に関しては、これぐらいの断熱性能にしなさいよ！
という明確な基準がないんです。
そんな断熱に関する知識が乏しい状態で、いきなり断熱等級4の住宅にしなさい！
と言われたところで、
・知識が追い付かない
・いままでの建築コストでは割に合わないから、工事費を上げざる得ない
という結果になり、もう少し段階を踏んでから義務化しようとなった感じですね！
断熱等級4を満たしていない建物は、既存不適格建築物？
2025年4月から、正式に断熱等級４以上の住宅にしなさい！
となります。
そのため、今まで断熱等級を気にせずに建てられた住宅（断熱等級3以下）は、既存不適格建築物になってしまいます！
なんと～・・。
ってお話ですよね！
既存不適格建築物って何かはこの後説明しますね！
断熱等級4を満たしていない住宅って果たしてどのくらいあるのか？
恐らく多くの建売戸建てなどは、断熱等級4を満たしていないのでは？
と言われています。
また、マンションでも、築年数が古く、中住戸（外部と接していないお部屋）以外のお部屋の場合、基準を満たしていない可能性が高い
と言われています。
そういった住宅に関しては、
・窓をペアガラスに変更、内窓を付ける
・断熱材を入れる
などをして、断熱性能を上げないと、既存不適格建築物になってしまうので、注意が必要です！
既存不適格建築物とは！？
そもそも、既存不適格建築物とは何か？
なんか言葉だけ聞くと、
やばい！！違法建築？
と思う方が多いのですが、既存不適格建築物は、決して違法建築ではありません。
違いをざっくり説明すると
違反建築物：建築基準法や条例に違反して建てられた建築物
既存不適格：法令の改正により基準に合わなくなった建物
になります。
違反建築というのは、法を犯して建てた建築物で、
既存不適格建築物は、法に則り建てた建築物だけど、建築後法改正があり、現在の建築基準法や条例に沿わなくなってしまった建築物
になります。
築年数が古い建物だと特に既存不適格建築物であることが多いです。
建てた後に法が変わってしまったから、仕方ないと言えば仕方ないですね！
で、今回の断熱性能について、2025年4月に法改正を行い、すべての住宅は断熱等級4以上にしなさいね～
となる為、今まで断熱等級3以下でも何の問題もなかった建物が、一気に既存不適格建築物になってしまうわけなんですね！
既存不適格建築物であることのデメリットとは？
断熱等級4以上が義務化されると、基準を満たしていない建物は、既存不適格建築物になってしまいます。
では、既存不適格建築物になってしまうと、どんなデメリットがあるのか？
①建て替え時、同じような条件の建物が建てられない。
②住宅ローンの借入時に条件が付く場合がある
③売却時、買い手が見つかりにくくなる
が上げられます。
それぞれ、少し深堀したいと思います！
①建て替え時、同じような条件の建物が建てられない。
一番わかりやすいデメリットです！
既存不適格建築物は、現在の法律にそぐわない建物ですので、
・建て替え
・増築
をする場合、同じような建物を建てることが出来ません。
今回のような、断熱等級3以下の建築物の場合、建て替えをするとなれば、断熱等級4以上を満たす建物にしなければなりません。
そうなると、当時立てていた設計のようにはいかず、工事費が多く必要となってしまう
ということになります。
とはいえ、建て替えするというのは、頻繁に起きるわけではありません。
そこまで警戒するほどではないのかなー
と思います。
②住宅ローンの借入に多少条件が付く場合がある
これは絶対というわけではありません。
金融機関によって異なりますし、既存不適格建築物だからと言ってNGとなるわけでもありません。
内容次第という感じです。
既存不適格建築物になってしまう条件は色々あります。
・高さ制限
・容積率オーバー
・耐震基準
などなど。
高さ制限の場合は、NGになることはあまり聞きませんが、耐震基準については、NGになってしまう銀行さんもあります。
金融機関としての基準は、その不動産が担保として価値があるか？
で判断します。
そのため、今後断熱等級というものが日本にもっと浸透し、
『断熱等級3以下の建物ってあり得ないよね～』
と、多くの購入者さんの大きな懸念事項になり、資産価値が下がるようであれば、金融機関も住宅ローンの借り入れに制限をかける可能性が出てきそうです。
③売却時、買い手が見つかりにくくなる
②の内容と似たような内容なのですが、断熱等級や省エネの意識がより高まり、
『断熱性能のない住宅はやばい！！』
となると、資産価値も落ちてしまうし、買い手がつきづらくなります。
というのも、世界各国で、2030年、2050年のカーボンニュートラルに向けて目標を掲げて、省エネを目指しています。
そうすると、数年後には、
省エネ基準を満たす断熱されている住宅は当たり前！
となる可能性が高く、逆に断熱性能が低い住宅は、あり得ない！
という認識になってしまいそうです。
そうなると、物件の検索の選択肢にも
断熱等級を満たしているか？
という項目が出てきそうな気がしますね。
そうなると、断熱等級が低い物件は、物件探しの段階からはじかれてしまい、買い手がつきにくくなってしまう可能性があります。
現状ではまだまだ断熱に関する関心は低い
断熱性能について色々とお話をさせていただきましたが、とはいっても現状ではまだまだ省エネ・断熱に対する関心は低いです。
建築業界・不動産業界、両方を照らし合わせても、
建築業界では、ようやくある程度関心が高まってきた感じです。
一方でその住宅を売る不動産業界では、正直まだまだ関心は低いです。
特に、不動産仲介会社の人たちは、恐らく一般のお客さんより断熱に関する知識も関心も低いのが実情です。
売買することが第一優先で
・立地
・内装
・住宅ローン
・予算
などなど、色々な条件を踏まえて考えなければいけないのに、そこに
断熱等級がどのくらいなのか？
といった条件をプラスすると、いよいよ物件が見つからない！！
となりかねないからですね！
ただ今後、断熱性能が低い建物は、既存不適格になり住宅ローンの借り入れが難しくなる！
となったら、恐らく嫌でも断熱に関する知識を付けていかなければいけない時が来るかと思います！
皆さんも、先のことを考えて住宅購入を考えた方が良いですね！
まとめ
いかがでしょうか？
今回は、
既存不適格の建物に？断熱等級4が義務化
というテーマでお話しさせていただきました。
現状ではまだまだ断熱性能に関する知識も、関心も低いですが、既存不適格の建物になってしまうことを考えると、少しは関心も高まるのではないでしょうか？
断熱って奥が深いですが、基礎知識を持っているだけでも全然住宅に関する見方が変わります。
是非これを機に断熱にも興味関心を持ってみてください！
関連記事はこちら
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部屋が寒い・暑い！それって窓が原因かも？～断熱性能・遮熱性能のある窓ガラスとは～
断熱等級４って寒い！？断熱等級４の基準 ～断熱等級4・５・６・７の違い～
近年は大変多くの情報に溢れています。
相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。
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本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。
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