住宅ローンとは？仕組み・流れ・審査の基礎知識をわかりやすく解説！ Poncha blog不安な方の建築・不動産相談所

不動産業に携わるまで住宅ローン＝フラット35だと思っていました。

きっと私と同じような人がいると思っています。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

住宅購入の際、多くの方は住宅ローンを利用します。

初めて住宅を購入する方にとっては、そもそも住宅ローンの仕組みというものを理解してないことが多いですよね。

ということで今回は、

住宅ローンとは？仕組み・流れ・審査の基礎知識をわかりやすく解説！

というテーマでお話ししたいと思います。

住宅ローンを利用する際、不動産会社が色々教えてくれますが、書類を準備したり、自身でやることが結構多いです。

流れやタイミングを把握して、審査時にバタバタしない様にしましょう。

住宅ローンとは！？

皆さんご存じだと思いますが、そもそも住宅ローンとはなにか？

住宅ローンは

シンプルに、マイホームを購入する際、金融機関から借りるお金

のことです。

何千万もする買い物ですので、手持ちの現金で一括で買えればいいのですが、そんな人なかなかいません。

結果、住宅を購入する方のほとんどが住宅ローンを利用します。

住宅ローンは銀行への借金

『借金ある人ってあり得ないよね～』

なんて話をたまに耳にしますが、

住宅ローンは、シンプルにお金を金融機関から借りているので、金融機関に対して借金をしているということになります。

つまり住宅購入者のほとんどが借金をしているんです。

しっかり返済ができていれば、決して借金って悪いことじゃないんですよね！

住宅ローンの金利は低い？

住宅ローンは金融機関からお金を借りているので、当たり前ですが利息が発生します。

その利息が、お金を貸している金融機関の収益ということなんですね！

お金の借り入れをしたことがない方は、イメージつきづらいかもしれませんが、

住宅ローンの金利というのは、

・自動車ローン

・リフォームローン

・消費者金融

などの金利と比べて、かなり低く設定されています。

これにはちゃんと理由があり、

住宅というのは生活に必要不可欠なものである！

ということから、住むための住宅ローンの金利は低く設定しましょう！

となっているんですね！

ちなみに、住宅ローンの返済は長期間なため、

現在の貯蓄額や収入よりも

「安定的かつ継続的な収入がある」

ことが、審査では重視されます。

そのため、年収がめちゃくちゃある稼いでいる社長や個人事業主よりも、

そこまで年収がなくても、大手企業でそこそこの役職を持っているサラリーマンの方が審査が通りやすかったりします。

フラット35とは違う！？

冒頭でもお話ししましたが、住宅ローンと聞くとフラット35をイメージする人も多いはず。多分！

フラット35もお金を借りるという点では同じなのですが、仕組みが異なります。

住宅ローンの主な借入先は、民間の金融機関です。

フラット35は、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携している住宅ローンです。

ちょっとわかりづらいのですが、

窓口は、銀行でお金を貸しますが、

住宅金融支援機構が銀行が貸したお金を証券化したりして買い取るよ！

という仕組みです。

また、金利についても大きく異なる点があります。

フラット35はずっと金利が変わらない固定金利のみ。

対して民間の金融機関である銀行の提携している住宅ローンは、

固定金利

変動金利

など色々選ぶことが出来ます。

固定金利・変動金利などの記事については下記の記事をどうぞ

住宅ローン　変動金利は何が原因で変動するの？～短期プライムレートって何！？～

住宅ローン　固定金利は何が原因で変動するの？～国債と固定金利の関係性～

フラット35についてはこちらを参考にどうぞ。

住宅ローンのフラット35って！？～融資の為の条件がある～

住宅ローンの返済計画が重要！！

住宅ローンは、長期にわたって返済をします。

そのため、将来を見据えた返済計画や資金計画が重要になってきます！

3000万円の住宅を購入するために、銀行から3000万借りたとしても、最終的には何百万近い利息を払うことになります。

具体的な例をあげます！

3000万の住宅

金利1％

固定金利

毎月同じ金額で返済（元利均等）

35年間　ボーナス払いなし

※固定金利1％は低すぎますが、金利が変化しないという意味で、いったん気にしないでください！

この条件の場合は、

毎月84,685円を35年間支払い続けるかたちにます！

利息分を含めて、トータルで35,567,804円支払うことになります。

毎月一定の金額を支払い続けているので実感わきませんが、

なんだかんだで550万近くの利息を払うことになるんですね。

現在金利が徐々に上げりつつありますが、

自身が結果どのくらいの利息を支払いっているのかは理解をした方が良いですね！

住宅ローンの利用が可能な物件

住宅ローンで家を借りて、ある程度住んだら、賃貸に出そう！

と考えている方が一定数いるのですが、この考え方は大変危険です！

そもそも住宅ローンを利用するには、条件があります。

・原則として購入者自身が居住する住宅

・新築・中古の戸建て、マンション

・住宅を建てる為の土地

といった感じです。

要は契約者さん自身が住む為の住宅じゃないとダメだよ！

ってことです。

つまり

・投資用（賃貸に出すなど）

・セカンドハウス

は基本NGということ。

では、投資用の不動産やセカンドハウスで住宅を購入する場合はどうなるのでしょうか？

その場合は、

投資用のローン

セカンドハウス用ローン

を利用する形となります。

ただし住宅ローンと比べ、金利が高いです。

中古物件の場合は制限がかかる

住宅ローンは、物件によって借り入れ条件や期間が異なります。

わかりやすいのが、中古物件の場合です。

中古物件の場合は、

・建物の耐久性が考慮されたり、

・築年数

などが審査の対象にもなり、借入期間が短くなってしまったりします。

何故中古物件には制限がかかる！？

金融機関は、お金を貸す代わりに利息にて収益を得ています。

いい商売！

と思う方もいるかもしれませんが、実は金融機関は

住宅ローン利用者が返済ができなくなってしまうリスクを負っています。

例えば、住宅ローン利用者が返済能力がなくなり、返済できなくなった場合。

貸したお金はどうなるのか・・。

万が一、ローン利用者が返済できなくなった場合は、

利用者が購入した物件を銀行が売却して残金を回収します。

しかし、銀行がその物件を売却しようとしても、超ボロボロで耐久性に問題がある物件だった場合、誰も買いません。

そうなると結局貸したお金の回収が出来なくなってしまうんですね。

そういう理由から銀行は

住宅ローン利用者が購入した物件は、将来売却できるか？価値があるか？

と担保価値があるかを判断しているわけなんです。

住宅ローンの流れ

次に住宅ローンの流れを見ていきましょう。

住宅ローンを利用する場合は、基本

事前審査、

本審査

の2回に分けて行います。

借り入れができるかの最終判断をするのは本審査なので、本審査の1回でも別にいいので？

と思うかもしれませんが、住宅ローンの審査はクレジットカードの審査のように数日で結果は出ません。

1週間～10日、下手すると2週間ほどかかる場合もあります。

しかも、売主さん側は、

・抵当権の抹消登記の準備

・引っ越しの準備

など、住宅引き渡しのための準備を行わなければいけません。

いろんな関係者が動く中で、一発勝負で本審査を通して、通らなかった場合、全員の時間や労力が無駄になってしまいます。

そういったことを防ぐためにも、

売買契約をする場合は、

事前審査が通っていることが条件となります。

そのため、簡単な流れとしては下記のような感じです！

①いい物件が見つかる

②事前審査、物件の申込

③売買契約

④本審査

もう少し細かく説明したいと思います。

事前審査を行うタイミング

事前審査を行うタイミングは、良い物件が見つかったタイミングが一般的。

この物件購入します！（申込・買付証明）をしたタイミングで事前審査を通すこともあります。

ただ売主さんとしては、ちゃんと物件を購入できる人なのか？を確実にしたいので、

住宅ローンの事前審査が通っていないと物件をおさえることをしません。

売主さんとしても、契約したのに住宅ローンの審査が通らず契約が白紙になるのを避けたいからなんですね。

なので良い物件が見つかった段階ぐらいで、事前審査を行うことが多いです。

事前審査では何を審査する？

住宅ローンの事前審査では、

・年収

・信用情報

・その他のローンの借り入れ状況・

・返済比率

上記の内容をメインで審査します。

返済比率とは、年収に対する年間返済額の割合のことです。

要は、年収に対して、住宅の返済にどのくらい金額を当てられるか？

を見るための計算です。

例えば年収が600万で毎月10万円で返済すると考えた時

毎月10万円×12か月÷年収600万　＝　0.2　＝20％

となります。

この数値が高ければ高いほど毎月の負担大きいとなります。

30～40％ぐらいを上限としている銀行が多いのです。

これを越してしまうような返済負担率だと

事前審査で落ちてしまう

借入金額の減額になってしまう

という感じになります。

ちなみに事前審査は比較的簡易的でインターネットなどでもさくっと行えます。

審査の結果は銀行によって結構異なりますが、

早ければ即日や翌日、

遅いと1週間ぐらい

かかる場合もあります。

本審査を行うタイミング

本審査を行うタイミングは、売買契約を締結した後になります。

事前審査と違い、細かい書類の提出が必要となります。

具体的には、

・売買契約書

・重要事項説明書

・年収がわかるもの（源泉徴収票など）→事前審査で提出することがほとんど

・住民票

・印鑑証明書

・課税証明書

などなど。

審査途中に銀行から別途書類の提出を求められることもあります。

本審査では何を審査する？

住宅ローンの本審査では、

・借入時年齢、完済時年齢

・勤続年数、雇用形態

・健康状態

・物件の担保評価

上記の内容を審査します。

事前審査の段階で、利用者の詳細や現状の借り入れ状況などは、多く確認しています。

そのため、事前審査が通っていれば大体の場合は本審査も通ります。

ただし、

虚偽の申請（年収の虚偽申請など）

事前審査後に消費者金融等で借り入れを行う

健康状態に問題がある

物件の担保評価が得られない

などがあると、本審査で落ちてしまうことがあります。

審査の結果は10日間～2週間ぐらいが目安です。

金融機関が込み合っている、追加書類が必要となると3週間～1か月ぐらいかかる場合があります

まとめ

いかがでしょうか。

今回は

住宅ローンとは？仕組み・流れ・審査の基礎知識をわかりやすく解説！

というテーマでお話させていただきました。

物件探し中は自身のペースで進みますが、

契約となってから、いきなりスピードが上がります。

事前に住宅ローンの性質や流れについて理解しておくのが良いですね！