不動産記事

住宅ローン 審査が通りやすい物件と通りにくい物件がある?〜審査は属性と物件のかけ合わせ〜

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最近の住宅ローンの事前の審査ってAIを導入していて、審査結果が早い銀行さんもあるのですが、本審査で落ちることが増えた気がします・・。

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

住宅購入をする際、多くの方が住宅ローンを利用します。

住宅ローンを利用するには、銀行さんの審査に通る必要があります。

多くの方は自分の属性だけを気にしていることが多いのですが、実は物件も審査の対象になるんです!

 

ということで今回は、

住宅ローン 審査が通りやすい物件と通りにくい物件がある?〜審査は属性と物件のかけ合わせ〜

というテーマでお話をしたいと思います。

 

銀行さんによって色々と審査基準が異なるため、

・この物件だと審査は通ったけど金利が高い

・そもそもこの物件だと、取り扱いしてもらえない

・物件的にはあまりよろしくないけど、属性が良くて審査が通った

などなど。

色んなパターンがあります。

審査が通りやすい物件や通りにくい物件についてお話をしたいと思います!

今回は最近一番需要がある中古マンションに絞ってお話をしたいと思います!

 

マンションについてはまずこちらの記事を参考にしてください

住宅購入 区分所有建物って?①マンションの基礎知識~意外と知らない権利・共有部について〜

区分所有建物って?②マンションの基礎知識~専有部・面積・税金について〜

 

関連記事はこちらをどうぞ

修繕積立費が高いと危険!?~マンション購入 修繕積立費の正しい知識~

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近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

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住宅ローンの審査は、属性と物件の掛け合わせ

冒頭でもお話しましたが、住宅ローンの審査は

属性(人)

物件

の掛け合わせで審査を行います。

 

俗に言う属性が良い人というのは、

・公務員の方

・上場企業の正社員

・勤続年数が長い

等があげられます。

 

とはいえ、公務員で勤続年数10年の高属性の方が

土地の権利が複雑(借地権)

・築年数がめちゃくちゃ古い

耐震がやばい

・管理形態が自主管理

といった物件を選定すると、銀行さんによっては担保評価が得られず、

審査に落ちてしまったり、金利が高くなってしまうことがあります。

 

住宅ローンの審査を行う場合は、

・自身の属性

・物件の特徴

を踏まえたうえで、銀行選びをする必要があります!

 

審査が通りやすい物件、通りにくい物件

では、具体的に住宅ローンの審査が通りやすい物件と通りにくい物件についてお話をしたいと思います!

が、あくまで参考程度にしていただければと思います。

というのも、最初にお話しましたが、物件があまり良くなくても、高属性であれば、

金利は高くなるけど、審査は通った!ということが全然あるからです。

逆もまた然りで、物件はめちゃくちゃ良かったのに、シンプルに属性で落ちた!

なんてこともよくある話です!

今回は、一つの指標として見ていただければと思います!

審査が通りやすい物件

まずは、審査が通りやすい物件について。

審査が通りやすい物件というのは、担保評価が得られる物件です。

 

これはどういうことか、順を追って説明をすると・・

住宅ローン契約者が、返済ができなくなった場合、銀行は物件を競売(売却)します。

なぜなら、銀行は貸したお金(残債)を回収しないといけないからです。

物件を売却することで、そこで得られた金額で残債をペイするからです。

 

しかし、売却しようとしてもその物件が全然売却できないと金額を下げたりしなくてはいけず、

下手したら、貸した分のお金を回収できない可能性があります。

そういったリスクを銀行は抱えているため、何かあった場合でも、ちゃんと売却できる物件なのかを審査しているわけなんですね!

 

実際に審査が通りやすい物件は以下の通り

・新耐震基準

・土地の権利が所有権

・管理体制が自主管理ではない

・告知事項がない

他にも上げるときりがないのですが、メインは上記の内容の物件になります。

それぞれ解説したいと思います!

・新耐震基準

新耐震基準の建物というのは、

1981年6月1日以降に建築確認申請を受理した物件のこと言います。

注意が必要なのが、建物が完成した竣工日ではなく、役所にこの設計でこの建物を立てます!

という書類を提出して受理された日が1981年6月1日以降であることです。

耐震基準が改定されているため、1981年6月1日より前の旧耐震と比べて担保評価がつきやすいです。

後ほど説明しますが、1981年6月1日以前に建築確認申請を受理した物件のことを、旧耐震基準といいます。

ちなみに、物件価格も新耐震基準の建物は、旧耐震基準の建物と比べて、価格がぐっと上がります

新耐震基準の詳細はまた別記事であげたいと思います。

・土地の権利が所有権

土地の権利が所有権というのは、

「自由に所有物を使用、収益、処分ができる権利のこと」

要は、所有者が自由に使用したり処分したりできる権利を持っているということです。

 

所有権以外に何があるかというと、代表なところでいうと借地権です。

借地権とは、

第三者から土地を借り、対価(地代)を支払い借りた土地(借地)の上に建物を建てる権利

のことです。

要は、

第三者の借りた土地の上に、建物が立っているということです。

借地権の場合、貸した期間が満了になり、第三者である土地の所有者さんが

『土地返して!』

といったら、返さないといけなくなってしまうわけなんですね。

※もちろん、そんな簡単に返せないんですが・・。

ただ、お部屋は所有しているのに、土地の権利は第三者というのは、どちらにしてもリスキーです。

そのため、土地の権利が所有権のほうが圧倒的に住宅ローンの審査は通りやすいです。

・管理体制が自主管理ではない

意外と知られていないのですが、マンションのような区分所有建物というのは、管理状態が非常に重要です。

戸建の場合は、共有部というものがなく、全て自身で管理しなければいけません。

しかし、マンションのような区分所有建物の場合、共用廊下やエレベーターといったみんなで使用できる箇所が多々あります。

そういった共有部分のメンテナンスはみんなで管理をする必要がありますが、規模が大きい建物の維持管理は非常に大変ですし、専門知識が必要です。

そのため多くの場合は、建物の維持管理のプロである管理会社に管理を委託します。

しかし、中には管理会社に管理委託料を支払うのがもったいないから、自分たちで建物の維持管理する自主管理のマンションがあります。

専門知識をお持ちの方がおり、自主管理でもしっかりと管理されていればいいのですが、正直あまり多くはありません・・。

管理会社に委託しておけば、少なからずマンションの維持管理はプロが行ってくれるため、

管理状態が良好=資産性も維持される

となり、売却に有利に働くため、住宅ローンの審査が通過しやすいです。

・告知事項がない

告知事項とは、

建物内で事件や事故など起きてしまい、人が亡くなってしまった場合や、嫌悪を感じる環境が周辺にあるなど、事前に説明をしなければならない事項

のことです。

 

気にならない人は気にならないと思いますが、人によっては、その物件自体に入ることも嫌がる人もいらっしゃいます。

つまり少なからず資産性に影響が出ているということです。

告知事項があるとそのことが懸念になり、スムーズに売却に進むことが難しいことがあります。

そのため、告知事項がない物件のほうが審査は通りやすいです。

審査が通りにくい物件とは

次は、審査が通りにくい物件についてお話をしたいと思います!

これは、審査が通りやすい物件の条件と対峙する条件の物件になります。

具体的には、

旧耐震基準

・土地の権利が複雑(借地権)

・管理体制が自主管理

・告知事項がある

耐震診断でNG

などです。

審査が通りやすい物件で大枠の説明をしましたので、補足程度でそれぞれ説明したいと思います!

・旧耐震基準

先ほど新耐震基準のお話をしましたが、1981年6月1日以前に建築確認申請を受理した物件が旧耐震基準となります。

新耐震に比べて若干審査のハードルは上がりますが、そこまでではありません。

 

というのも、最近はリノベーションのハードルが下がり、築年数がたっている物件をリノベーションありきで購入するというのが当たり前になりました。

これにより、築年数が経っていてもエリアが良かったりすると資産性が大きく下がらず需要があるため、

一概に旧耐震物件だからといって、審査に落ちてしまう!

ということはないのでご安心ください!

少し厳しくは見られますが、属性がよかったり、エリアが良ければ、条件よく審査承認がおりることも全然あります。

ただ、あまりに築年数が古すぎる(築50年超えなど)と、取り扱いNGとなる銀行もあるので注意が必要です。

・土地の権利が複雑(借地権)

さきほど、土地の権利が所有権であるほうが審査に通りやすい

といった点でお話をさせていただきました。

 

土地の権利が借地権の場合、取り扱いNGな銀行さんは結構多いです。

ネット銀行や地銀も多くの場合がNGです。

メガバンクでも、エリアや属性など総合判断

という場合が多いです。

借地権の場合、住宅ローンの審査はなかなかハードルが高くなるので注意が必要です。

 

借地権の場合は、良いエリアでも価格がかなり下がっているので、金額が安いと感じた物件は、土地の権利をしっかり確認するようにしましょう。

・管理体制が自主管理

管理体制が自主管理だから取り扱いNG!

という訳では無いですが、少し厳し目に見られます。

特にメガバンクはNGではないものの、過去の修繕履歴や規約などを確認したうえで、総合判断になることが多いです。

・告知事項がある

告知事項があるから完全NGというわけではありません。

ただ、審査のハードルは若干上がります。

銀行も詳しく告知事項について調べるわけではありませんが、契約書内に告知事項の記載があると、その内容が引っかかってくることが多々あります。

契約書に記載をするときは、ニュアンスが重要になってきます。

・耐震診断でNG

耐震診断を行っており、耐震の基準をみたしていないと耐震NGとなります。

これは、旧耐震物件が該当するのですが、耐震診断自体は義務化されていません。

 

費用がかかるため、やっていないマンションのほうが圧倒的に多いです。

耐震診断を行っているマンションとしては

・これから耐震補強を行う

・前面道路が緊急輸送道路である

場合がほとんどです。

 

緊急輸送道路とは

地震等の大規模災害発生直後から救助活動人員や物資等の緊急輸送を円滑かつ確実に行うため、道路管理者等が事前に指定する路線

のことです。

マンションの前面道路が、緊急輸送道路に指定されていると、耐震診断が義務付けられており、その結果を提出しなければいけません。

⇛ただ、耐震NGだからといって耐震補強をしなさいと義務付けられているわけではありません。

管理組合で議論し、どうするかを決めます。

しかし、耐震NGの結果が出てしまっている物件の場合、担保評価が落ちやすく、取り扱いNGの銀行も多いので注意が必要です。

 

ちなみになんですが、旧耐震の物件で耐震NGの物件は多く存在していますが、耐震診断を行っていないため実情は不明です。

ここのやっかいなところが、

・耐震診断を行い、基準ギリギリの耐震NG物件

・耐震診断を行っていない、数値最悪な耐震NG物件

の場合は、耐震診断を行って基準ギリギリの耐震NG物件のほうが審査に落ちやすいです・・。

エビデンスとして、耐震診断の結果が残っている方が、審査に大きく影響されちゃうからなんです・・。

物件だけで判断をしない

冒頭でもご説明しましたが、住宅ローンの審査は、

属性物件のかけ合わせで判断をします。

 

たとえ物件の担保評価が悪くても、属性が良ければ審査が通ることも全然あります。

ただ、金利は少し高めに設定されることが多いです。

 

逆も同じことが言えて、どんなに担保評価の良い物件だったとしても、その人がブラックリストに乗ってしまっている場合ですと、借り入れは厳しいです。

 

この物件はこうだから審査通らない・・。

ではなく、地道に確認して見ると意外と糸口は見えてきます。

⇛この辺は不動産会社さんにしっかりと聞いてみましょう。

簡単に諦めてしまう不動産会社さんも多いですが、探してみると意外と見つかるものです。

もし気になる方がいらっしゃったらお気兼ねなくご連絡ください!

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、

住宅ローン 審査が通りやすい物件と通りにくい物件がある?〜審査は属性と物件のかけ合わせ〜

というテーマでお話をさせていただきました。

 

意外と知られていない住宅ローンの審査の内情。

住宅ローンを借りるうえで、物件というのは非常に重要な審査基準になります。

事前に確認をしながら、物件選定をすることをおすすめいたします!

 

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Ponchaってこんなやつ↓
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