不動産記事

住宅購入で頭金って必要!?目安って!?~頭金と自己資金は違いとは~

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本当に昔から数字アレルギーで、金利の話をされると外来語かと思うぐらい理解できませんでした。死物狂いで勉強をしました・・。

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

住宅購入をする際、頭金をできる限りいっぱい入れて、早めにローンを返済した方が良い!

という人もいれば、

頭金はなくても大丈夫!

という人もいます。

つまんない回答をすると、ぶっちゃけ人によります!

とはいえ、自分はどちらのほうが良いのかは、ちゃんと裏付けを理解したうえで判断をしたい方が良いです!

 

ということで今回は、

住宅購入で頭金って必要!?目安って!?~頭金と自己資金は違いとは~

というテーマでお話をしたいと思います。

 

何故頭金を多く支払った方がいいという人と、頭金はなくても大丈夫という人がいるのか?

という点にもフォーカスしてお話ししたいと思います。

また、頭金と自己資金についても解説していきたいと思います。

 

こちらの記事も参考にどうぞ!

住宅購入時の手付金って!?~手付金は住宅ローンに組み込める?~

関連記事はこちらをどうぞ

修繕積立費が高いと危険!?~マンション購入 修繕積立費の正しい知識~

住宅購入 値引き交渉ってしたほうが良い?〜値引き交渉のメリット・デメリット〜

不動産購入の流れ~初めてのマイホーム購入(中古マンション・戸建て編)~

不動産購入時のローン代行手数料って!?~支払う必要ない!?~

不動産購入にかかる諸経費って?~物件価格以外にも意外と費用が掛かる~

住宅購入で頭金って必要!?目安って!?~頭金と自己資金は違う~

 

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

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本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

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頭金と自己資金って違う!?

まず、不動産購入にあたり頭金や自己資金がいくら必要なのか?

というお話をする前に、まず

頭金

自己資金

についてお話ししたいと思います。

 

頭金と自己資金を一緒の意味でとらえている方がいるのですが、厳密には違います

 

頭金とは!?

簡単に言うと、不動産購入の際、銀行などから借り入れを行わず、現金にて支払う金額のことです。

・・・・。

意味わからないですね!

要は、3000万の物件を購入する際、3000万円満額借り入れるするのではなく、

500万円は現金で支払い

残りの2500万円を住宅ローンで借り入れる!

として、ここで言う物件代金3000万円のうち、現金で支払う500万円が頭金!

ということです!

つまり、頭金をいっぱい入れれば、借入金額が少なくなるので、

・毎月の返済額が抑えられる

・返済期間が短く済む

といったメリットがあります!

 

自己資金とは!?

自己資金とは、

不動産を購入するにあたり、住宅ローン等で借入した金額以外で支払う必要がある為の資金になります。

つまり、頭金も自己資金の一種ということなんですね!

それ以外の支払う必要がある資金というと、

諸費用が挙げられます!

 

諸費用とは、物件価格以外にかかる費用で具体的には、

・登記費用

・固定資産税・都市計画税の日割り精算

・登記費用

・仲介手数料

などなど。

諸費用は、新築物件で不動産価格の3~6%、中古マンションで不動産価格の6~9%かかります。

つまり、不動産価格が3000万の中古マンションを購入しようとした際、住宅ローンがフルで借りられた場合でも、

180万~270万ほど現金で支払えるように、手元(自己資金)に準備しておかなければいけません。

 

頭金は、あくまで不動産価格に対してに限定されますが、

自己資金は、頭金+諸費用

という感じになります。

リフォームを行う場合で、自身でお支払いするのであれば、リフォーム代金も含まれます。

諸費用に関しては、下記の記事を参考にどうぞ!

不動産購入にかかる諸経費って?~物件価格以外にも意外と費用が掛かる~

住宅ローンは、基本不動産価格のみに限定されている為、諸経費は買主さんが現金にて別途支払う必要があります。

⇛後ほどご説明はしますが、条件が厳しくなったり、金利は上がりますが、諸費用も住宅ローンで借り入れることも可能です!

 

ちなみにですが、

頭金にいっぱい費用をかけようが、諸費用は必ず掛かってきます

頭金をいくら必要かを考える前にまず

自己資金がいくら用意できるか、

諸経費の金額は用意できるか、

を考えてからの方が良いですね。

 

そこをクリアにしてから初めて、頭金はいくら用意できるのかを考えます。

頭金は多いほうがいいの!?

自己資金や諸費用について理解したうえで、次のステップのお話です!

頭金はどのくらいあったほうが良いのか?

についてお話ししたいと思います。

 

結果から先にいうと、

超低金利の今の時代では、無理に頭金を揃えるより手元に現金を残しておいた方が良い

と言えます。

 

よく頭金を多く入れたほうがいい!

という人が一定数いらっしゃいます。

それでも、なぜ

今の時代であれば、頭金をいれるより、借り入れしたほうが良いのか?

についてお話したいと思います!

まず下記の条件でシュミレーションしたいと思います!

・3000万円の中古マンション

・毎月返済一定の元利均等金利

・ボーナス返済なし

・固定金利、35年ローン

・金利は5%

 

条件は、比較しやすいようにわかりやすくしています。

(元利均等・元金均一、固定・変動金利、ボーナス返済、ローンの年数などの条件でも大きく変わります。)

金利は、今の時代ではまずありえない5%ですが、ちょっとわかりやすい例として挙げるために極端にしています。

 

この条件で

頭金500万入れて2500万円の借り入れの場合

(見にくいのでおおよその数字です)

月額返済額 約12.6万円
返済総額 約5,229万円
支払利息総額 約2,799万円

 

頭金なしの3000万の借り入れの場合

月額返済額 約15.1万円

(+約2.5万円)

返済総額 約6,359円

(+約1,059万円)

支払利息総額 約3,359万円

(+約560万円)

 

上記の条件で比較してみると、頭金を500万いれるだけで

35年間でトータルで支払う金額に約1000万円近い差が出るというわけなんですね。

そう考えると当然ですが出来る限り頭金は多く入れておいた方がいい!

というわけなんです。

これこそバブル時代の金利で、できる限り返済額は少なくしたほうがいいですよね!

低金利の現在では頭金入れてもあまり意味がない!?

今お話したように、金利が5%という時代であれば、頭金を入れたほうがいい!

ってなるのは、理解できますよね!

 

では、この金利をちょっと現在に置き換えて見てみましょう!

現在の固定金利の平均は大体、1.3%前後!(2024年6月現在)

これで再度計算して見ましょう!

 

頭金500万で借入金額2500万の場合

月額返済額 約7.4万円
返済総額 約3,113万円
支払利息総額 約613万円

 

頭金なしで借入金額3000万の場合

月額返済額 約8.8万円

(+約1.4万円)

返済総額 約3,735万円

(+約622万円⇛頭金500万円を差し引くと122万)

支払利息総額 約735万円

(+約122万円)

 

金利1.3%の場合は、返済総額が622万円の差です。

500万円の頭金を差し引いて考えると、122万円の差になります!

先程の5%の金利のときと比べると約10分1になりましたね。

金利って怖いですね・・。

 

とはいえ、トータルとはいえ122万って大きく感じるかもしれませんが、これを35年間の支払いに換算すると

1ヶ月 2,900円がプラスされるだけなんですね。

飲み会1回分ですね!

 

わかりやすくするため、すこし極端な金利差で説明をしましたが、

バブルだった頃は平均金利8%です。

また、固定金利で計算したので金利は1%を超えていますが、変動金利であれば、

銀行によっては0.3%(0.2%台もあります。)

平均しても0.6%ぐらいです。

0.3%の金利で頭金500万円入れて計算をすると、頭金入れずに計算した場合とでの違いは

35年間で約27万円です。

頭金500万円入れても、毎月640円の違いしかありません。

それであれば、その500万円を別のなにかに投資をしたほうが今の時代ではあっていますね・・。

 

バブルを経験している方や見てきた方は、金利がそもそも高かったため、多少無理しても頭金を入れてローン返済をしたほうがよい!

という考えになるため、頭金は入れた方が良い!って言っているわけなんですね!

 

ただ、現在のような低金利時代の場合は、

普段の生活を圧迫してまで頭金を揃えて早期返済をするよりもライフプランに合わせて無理のない返済をしていった方が良い

と言えます。

あくまで個人的な意見ではありますが、現在の日本の金融市場をわかっている方は、似たような考えを持っている方は多いですね。

頭金がなくて住宅ローンは組める!?

そうなると次に気になるのが、頭金がなくても住宅ローンって組めるの!?

ということ。

結果からお伝えすると、頭金がなくても住宅ローンは組めます

というよりも、諸費用も自己資金で支払うことを考えると、頭金がない人のほうが比較的多いです。

頭金を入れた場合のメリットをお伝えすると

・審査が通りづらくなる

・金利が下がる傾向にある

・物件に問題があっても、属性で審査を賄うことができる。

 

といった感じですね!

頭金を求められるパターンとしては、

・経営者、個人事業主

・契約社員

といった感じで、多少なりとも収入が不安定と見られがちの属性の方々に限られてきます。

 

ほかにも頭金が必要になるパターンとしては、フラット35が挙げられます。

フラット35の場合、

借入金額の融資率が9割以下になると、約0.3%程金利が引き下がります

また、頭金がないことで借入金額が増えるので、返済総額があがってしまい、結果として住宅ローンが組めなくなってしまうことがあります。

頭金の目安は!?

実際頭金自体は、なくても問題ないのですが、フラット35のような組み方をする場合は、

一般的には、物件価格の1割から2割ほどが多いです。

 

3000万円の物件に対して、頭金は300万~600万ぐらいとなります。

2019年度のフラット35利用者調査を見ると、頭金の平均は、

・注文住宅:621.9万円(18.0%)

・土地付注文住宅:443.2万円(10.4%)

・建売住宅:282.4万円(8.1 %)

・マンション:736.2万円(16.3 %)

・中古戸建:209.0万円(8.1 %)

・中古マンション:352.1万円(11.3%)

※()内は資金調達内訳における手持金の割合

 

となっております。

平均とはいえ、購入する物件で大きく差がありますね。

また、首都圏や地方なのかでも大きく変わってきます。

目安として1割~2割となっていますが、実際ライププランや資金計画をして、月々の返済などをしっかり考えたうえで頭金の額を考えると良いです。

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、

住宅購入で頭金って必要!?目安って!?~頭金と自己資金は違いとは~

というテーマでお話をさせていただきました。

 

頭金をいくらいれるか?というよりはまず諸費用を賄えるか?を明確にし、今後のライフプランで大きなイベントがないかを検討したうえで頭金をいれるか考えたほうが良いですね!

諸費用について詳しく理解をしてから、考えたほうが良いですね!

住宅購入 物件価格以外にかかる費用って何!?~諸費用の内訳を知る~

 

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