リフォーム・建築 不動産記事

賃貸住宅における初期費用って?~初期費用って安くできるの?~

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お客さんから仲介手数料なしにできませんか?と言われることがありますが、不動産会社って仲介手数料のみで基本やりくりしているので、仲介手数料ないとただ働きになっちゃうんですよね~・・。

そこは本当にご理解していただきたい。

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

お気に入りの賃貸のお部屋を見つけて契約となった場合、発生するのが初期費用!!

初期費用ってそもそもどんな内訳になっているのか?

どのくらいの費用がかかるのか?

気になりますよね?

 

ということで今回は、

賃貸住宅における初期費用とは!?初期費用って安くできるのか?

というテーマでお話したいと思います!

 

まずは初期費用ってどのくらいかかり、どういった項目があるかを知りましょう!

そのうえで、安くするためにはどうするかをお伝えしたいと思います!

 

賃貸住宅における関連記事はこちら!

敷金・礼金0を罠~敷金・礼金の意味を知る~

ちょっと工夫するだけで減らせる初期費用~賃貸住宅における初期費用の減らし方~

賃貸の退去時にかかる原状回復の費用~長く入居した方が良い?減価償却って!?~

賃貸住宅を退去する時って自分で手直ししたほうが良い?~原状回復の注意点~

不動産購入にかかる諸経費って?~物件価格以外にも意外と費用が掛かる~

リフォーム・リノベーションの諸経費って必要!?~工事でかかる諸経費って何?~

 

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

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初期費用とは!?

まず初めに、賃貸住宅における初期費用とはなにか?

についてお話をしたいと思います!

 

初期費用とは、簡単に言うと契約金のことです。

要は、契約する時に支払わないといけない費用のことです。

 

初期費用については、契約前に見積書や明細書をもらうことがほとんどです。

その明細書をみて、高っ!!

と感じる人は結構多いです!

多くの方は、金額だけしか見ていないと思うので、改めて初期費用の項目についてお話をしたいと思います!

初期費用の内訳

初期費用=契約金ですが、実際どんな項目があるのでしょうか?

不動産会社によって異なるので、一般的な項目を記載しておきます。

・入居月の日割り賃料

・入居月の日割り管理費

・次月分の賃料

・次月分の管理費

・敷金

・礼金

・鍵交換費

・火災保険

・保証会社の初回費用

・不動産によって変わるその他項目

・仲介手数料

 

といった感じですね。

もう少しわかりやすいように、入居日を設定してご説明します。

例 5月10日に入居(賃料発生)で家賃8.5万、管理費0.5万円の場合

上記の内容の場合で計算してみましょう。

いろいろと条件があるので、一般的な金額、相場で進めていきます。

 

敷金、礼金は賃料1か月

火災保険は2年更新の2.0万

鍵交換は、1.5万+税

保証会社の初回は、家賃+管理費の50%

仲介手数料は、賃料の1か月分+税

日割り計算は、5月は31日まであるので、22/31日分となります。

・入居月の日割り賃料  →60,322円

・入居月の日割り管理費 →3,548円

・次月分の賃料     →85,000円

・次月分の管理費    →5,000円

・敷金(1か月分)       →85,000円

・礼金(1か月分)     →85,000円

・鍵交換費(税込)    →16,500円

・火災保険       →20,000円

・保証会社の初回費用  →45,000円

・不動産によって変わるその他項目→今回はなし

・仲介手数料(税込)   →93,500円

合計は・・・・・。

498,870円!!

 

こうやって見ると、いい値段ですね!

日割り計算+翌月の家賃分も含まれているとはいえ、約50万円。

 

これ以外にも、

・引越し費用

・家具代

・家電や日用雑貨などなど

別途で発生する費用もあります!

 

そう考えると、もっと初期費用を安くしたい!

って思いますよね!

初期費用を安くするにはコツが必要!

今お話したように、初期費用ってやっぱりもう少し安くしたい!

って誰もが思います!

だからといって、初期費用安くしてください!

闇雲にいってないでしょうか?

当然ですが、闇雲に安くして!とお伝えしても、基本的には安くできません!

 

というのも、初期費用には

・安くできる項目と、

・安くできない項目

があるからです。

 

もし、初期費用を安くしたい交渉をする場合は、

項目を絞ることです。

安くできそうな項目についてお話をしていきたいと思います!

初期費用を抑えることができる項目とできない項目

初期費用を抑えることができる項目できない項目があります。

可能な項目は赤色にしました。

不動産管理会社によって異なる場合の項目は青色にしてあります。

・入居月の日割り賃料  →60,322円

・入居月の日割り管理費 →3,548円

次月分の賃料     →85,000円

次月分の管理費    →5,000円

・敷金(1か月分)       →85,000円

・礼金(1か月分)     →85,000円

・鍵交換費(税込)    →16,500円

火災保険       →20,000円

・保証会社の初回費用  →45,000円

・不動産によって変わるその他項目→今回はなし

・仲介手数料(税込)   →93,500円

 

といった感じですね

では、細かく見ていきましょう

初期費用を抑えるために交渉できる項目

まず、初期費用を抑えることができる項目についてご紹介したいと思います。

下記の項目が初期費用を抑えるうえで交渉が可能な項目です。

・日割りの賃料と管理費

・礼金

・仲介手数料

 

この3つになります。

どのようにすれば良いのかは別記事にあげていますので、そちらの記事を参考にしてみてください。

ちょっと工夫するだけで減らせる初期費用~賃貸住宅における初期費用の減らし方~

不動産会社によって抑えることができる項目

基本は交渉が難しいですが、管理会社・大家さんによっては、任意の項目の場合があるので、そのへんについてもお話しておきます。

・鍵交換費

・保証会社の費用(連帯保証人に変更可能であれば)

・火災保険

 

上記の内容は、管理会社や大家さんによって変わってきます。

鍵交換

鍵交換費については、任意の場合が多く、入居者さん側が希望すれば交換といった場合です。

つまり、特に交換しなくてもよいという場合は、鍵交換費はかかりません。

ただ、前の入居者さんが鍵を複製しており、その複製した鍵を返却していないと、普通にその部屋に入られてしまうという恐ろしい状況になりますので、個人的には正直お勧めしないです。

万が一、お部屋に入られしまってクレームを言っても『交換しないといったのは、あなたですよね?』

と言われてしまうで注意したほうが良いですね!

保証会社の費用(連帯保証人に変更する)

現在、賃貸住宅を借りる際には、保証会社が間に入ることがほとんどです。

 

保証会社についてはこちらの記事を参考にしてください。

賃貸住宅 連帯保証人ではもう賃貸が借りられない!?~連帯保証人と保証会社とは~

 

ちなみに、初期費用において、保証会社の費用そのものを値引きするのは、正直無理です。

 

・・・・。

「じゃあ、交渉の余地はないの?」

と思うかもしれませんが、費用の交渉ではなく、保証会社自体を連帯保証人に変更してもらえれば、保証会社の費用はかかりません。

 

ちなみに以前は、保証会社ではなく連帯保証人がいればOKだったんです。

しかし近年、連帯保証人に連絡が取れないことが多発したため、連帯保証人の代わりに保証会社が間に入るようになりました。

 

現在はほとんどの管理会社や大家さんが保証会社を利用しています。

保証会社は、簡単に言うと、

借主が滞納した時に、借主の代わりに立て替えて貸主に家賃を支払い、その後、借主から家賃を徴収する会社です。

基本的には、保証会社を利用しないと対応してもらえませんが、中には今でも連帯保証人で対応してくれるところもあります。

保証会社を使わず連帯保証人に変更できれば、保証会社の費用はかかりません。

 

保証会社の初期費用は賃料の30%〜100%と幅広いので、その分が浮くと考えると、かなり費用を抑えられます。

連帯保証人がいる場合は、連帯保証人で対応できるか確認してみると良いでしょう。

 

ただ、管理会社や大家さんにとって、保証会社から連帯保証人に変更することはリスクが高いため、基本的に交渉に応じてもらえないことが多いということは認識しておきましょう。

火災保険

お部屋を借りる際、万が一に備えて火災保険に入ることが前提条件で契約を結びます。

殆どの場合は、不動産管理会社や大家さん指定の火災保険に入ることが前提となっています。

 

がしかし、この火災保険は管理会社や大家さんが指定したものでなくても、実は大丈夫なんです!

『この部屋に住むなら、この保険に絶対加入しないといけない!』

というのは、本来違法なんですね。

 

つまり、紹介された火災保険がやたら高額である場合は、自身で探した火災保険に加入することをおススメします。

ただ、いちいち調べて比べたりするのは結構大変ですし、思った以上に差が無かったりするので、基本は管理会社や大家さんなどから紹介された保険で大丈夫です。

初期費用を交渉できない項目

最後に初期費用を交渉できない項目について、ご説明したいと思います。

 

初期費用を交渉できない項目を知ってどうするのか?

と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、できない項目を知っておくことは実は大変大きな意味があります。

 

それは何故か?

 

初期費用を抑えるには、少なからず交渉をする必要があります

しかし、高いから単に安くしてほしい!

と言っても、

この人は、ただただ安くしてほしいから言っているだけ。

交渉する余地なし

とみられてしまうからです!

 

今回の場合で言うと、

・(賃料)

・敷金

・保証会社の費用

 

これが該当してきます。

賃料交渉について、長期空室等が続いていると相談に乗ってくれる場合があります。

とはいえ、なかなかこの交渉は難しいと思ったほうが良いですね。

一応交渉はありだと思いますが、あまりガツガツした交渉をするといい印象を与えず、管理会社さんの審査で、

この人は入居してからも何かしら交渉をしてくる人!

と思われてしまい、落とされてしまう可能性があるので注意したほうが良いですね。

 

敷金については、あくまで退去時の清算に使用する預り金のようなものです。

詳しくはこちらの記事を参考にしてみてください

敷金・礼金0を罠~敷金・礼金の意味を知る~

上記記事を読んでいただくとわかりますが、敷金を0にすると退去後の修繕費用がなくなってしまうなどのリスクがある為、まず交渉には応じないでしょう。

また、保証会社の費用ですが、

あくまで保証会社とは委託契約をしていることがほとんどの為、管理会社や大家さんに交渉をしたところで、財布がそもそも別なので、安くできます!なんて言えないんですね!

つまり安くできる、できない以前に、管理会社や大家さんがそもそも保証会社の費用について、直接関与していないというわけなんです。

もし、保証会社の手数料を交渉するなら、直接保証会社さんに交渉して!

となりますが、過去に保証会社さんに交渉をして、OKをもらった方にあったことはないですね・・。

まとめ

いかがでしょうか?

今回は、

賃貸住宅における初期費用とは!?初期費用って安くできるのか?

というテーマでお話させていただきました!

 

初期費用を抑えるためには、どの項目なら交渉に応じてもらえるかしっかり把握しておく必要があります。

もちろん必ずしも交渉に応じてもらえるわけではありませんが、やってみる価値はあるかと思います!

 

賃貸住宅における関連記事はこちら!

敷金・礼金0を罠~敷金・礼金の意味を知る~

ちょっと工夫するだけで減らせる初期費用~賃貸住宅における初期費用の減らし方~

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