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住宅ローン 余ったお金って自由に使える?~オーバーローンの注意点~

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リノベ費用も含めて住宅ローンを組んだ方のリノベが終わったので、ご挨拶に伺ったら、思った以上に安い金額でリノベが完結したので、余ったお金で車を購入しようとしている事実を知りました。必死に止めました!気づいてよかった・・。

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

住宅ローンを利用する際、諸費用やリノベーション費用も併せて借りることがあります。

通常、住宅ローンを利用し借りたお金は、売主さんや司法書士さん、リフォーム会社さん等々に支払うので、最終的に全額使い切ります。

しかし、たまに実際借りた金額よりも少ない金額で完結し、借りた金額が余ることがあります。

このように住宅ローンで借りたお金が余った場合というのは、自由に使っていいのでしょうか?

もし、それができるのであれば、少し多い目に住宅ローンの借り入れ金額を見積もって借り入れすることはできるのでしょうか?

 

ということで今回は、

住宅ローン 余ったお金って自由に使える?

というテーマでお話ししたいと思います!

 

ついつい手元にお金が余ると、自由に使いたくなってしまいます。が、世の中そんなに甘くありません。

住宅ローンで余ったお金の処理方法についてや、オーバーローンって何か?

また、オーバーローンや融資金額変更の注意点について詳しくお話ししたいと思います!

今回は、新築ではなく中古住宅購入に関する内容になりますので、その辺をふまえて参考にしてください!

 

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相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

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オーバーローンとは?

住宅ローンで余ったお金の処理についてお話しする前に、冒頭にちらっと出てきました、オーバーローンについてご説明しておきます!

住宅ローンを利用した時、借入金額が余るときというのは、基本オーバーローンの時だからです!

オーバーローンとは

住宅ローンを利用する際、購入価格以上のお金を借り入れることです。

 

物件価格が3000万円の住宅を購入しようとしたとき、

住宅ローンを利用するとなると借入金額は、物件価格である3000万円となります。

しかし、物件価格である3000万円を超える3500万円で借りた場合、オーバーローンとなります。

何故、オーバーローンが発生する?

原則として、住宅ローンは

物件価格=借入金額

となります。

 

では、

物件価格 < 借入金額

といった感じで、オーバーローンとなるのはなぜか?

これは、

諸費用

リノベーション費用

なども借入する場合です。

 

例えば、

物件価格3000万円、諸費用250万円、リノベーション費用500万円

すべて借り入れするとなると、

合計3750万円

になります。

物件価格 < 借入金額3750万円

となります。

このように、物件金額以外にも借入するものがある場合、オーバーローンとなります。

 

ちなみに原則として、住宅ローンを利用する時は、

物件価格=借入金額

となります。

物件価格が3000万円であれば、借入金額も3000万円です。

『念のため余裕を見ておきたいから、借入金額3500万でおねがいします』

なーんてできないということです。

金融機関は、自身が住む用の住宅購入をするためだから、物件価格の金額を低金利で貸してくれています。

購入者さんの都合で、物件価格以上をプラスアルファでお金は借りれないという原則は知っておきましょう!

オーバーローンの場合、借入金額が余ることがある?

今お話ししましたように、住宅ローンというのは、あくまで住宅購入するために金融機関が低金利でお金を貸してくれています

そのため、借りた金額はすべて住宅購入で使い切ることが大前提です。

しかし、諸費用やリノベーション費用も借り入れをするオーバーローンの場合借入金額をすべて使いきらないことがあります。

 

わかりやすいところで言うとリノベーション費用です!

リノベーション費用は、打合せ途中で、追加工事や必要のない工事が発生します。

例えば、もともとリノベーション費用500万円を借り入れと予定していても、急遽、工事をしなくなったという理由で、実際のリノベーション費用が300万円!

となってしまうことがあるわけです。

 

そうすると、

予定していたリノベーション費用500万円-実際のリノベーション費用300万円=残額200万円

となりますね!

実際かかったリノベーション費用300万円は、リフォーム会社に支払いますが、余った200万円はそのまま借入金額として融資を受けている為、手元に残ります。

つまり自身の口座に200万円が残ったままになるということです。

余ってしまった借入したお金は、自由に使っていいの?

さて、ここから本題になります。

先に結論をお伝えします!

余ってしまった借入のお金について、自由に使っていいのか?

答えはNGです!

 

イメージしやすいように、再度下記のような借入金額で見てみましょう!

物件価格3000万円、諸費用250万円、リノベーション費用500万円

しかし、途中で

リノベーション費用が500万→300万円になり、200万円余ってしまった・・。

という感じですね!

ただ、この余った200万円は原則使用することはできません。

 

その理由は、何度もお話しさせていただいてますが、住宅ローンはあくまで住宅購入をするために、金融機関が通常の金利より低い金利で貸しているためです。

住宅購入に関する以外の用途で利用することは基本NGです。

もしこれをOKになってしまったら、多めに借り入れをして、車など購入出来ちゃいますからね!

 

ここで疑問になった方も多いかもしれません。

余ったお金は使えない。

でも、口座に残り続ける

じゃあ、この余った200万円は使わず一生手元に持ち続けないといけないのか?

余ったお金の処理方法

借入金額が余った場合、金融機関によって対応が異なります。

金額があまり大きい場合は、繰り上げ返済をすることが多いです。

200万円手元に残るようであれば、200万円を繰り上げ返済するということになります。

ただ注意した方が良いのが、銀行によっては繰り上げ返済する場合、手数料がかかるということ!

※ネットバンクやネットで手続きすれば無料のところが多いです。

 

オーバーローンで借り入れし、余ってしまい、使っちゃダメと言われたから繰り上げ返済したのに、手数料はかかるって・・。

なんでやねん!!

ってツッコみたくなりますよね・・。

 

金融機関もそのことは重々承知なんです。

だから金融機関は、借入金額にできる限り誤差がないようにしてください!

と強く念押しするわけなんです。

繰り上げ返済の注意点

さらにもう1点、余った借入金額を繰り上げ返済する場合の注意点を記載しておきます!

余った借入金額を繰り上げ返済する、一部繰り上げ返済は

・ネットバンク

・ネットバンキングにて手続き

であれば、手数料が無料になることが多いです。

窓口の場合で手続きをすると、5000円~5万程かかりますので、注意してください。

 

これだけ聞くと、多少多く借りても、ネットバンクやネットで対応したら手数料かからないから、余ったら繰り上げ返済すればいいや!

と、損してないからいいや~と思う方もいるかもしれませんが、無駄に損をしているのは、実は手数料だけではありません。

 

住宅ローンで借り入れをする場合

保証料もしくは、事務手数料

がかかります。

この、保証料や事務手数料というのは、借入金額の大体2.2%です!

つまり、借入金額が少なければ、保証料・事務手数料は安くなるということです!

最終的に余った借入金額は返すからと思っていても、借入金額が増えた分だけ、余計に保証料、事務手数料を多く支払っていることになります。

200万円余り、繰り上げ返済するのであれば、約4.4万円分、保証料や事務手数料を余計に支払っていることになります。

これってちょっともったいないですよね・・。

 

繰り上げ返済するからと言って多く借り入れをすると、別のところで余計な支払いが発生してしまっている

という認識を持っておいた方が良いです!

余ったお金で家具やインテリア購入ができる場合も

これは銀行によって異なるので、必ず事前相談が必要ですが・・

もし、借入金額の余った金額が数十万等で少額の場合、家具やインテリアの費用に充てることもできます。

もともと、家具やインテリア等もリノベーション費用に入れることができる金融機関は、チラホラあります。

(NGの金融機関もあるので要注意)

そのため、万が一リノベーション費用が減額になり、借入金額が余れば、その分を家具やインテリアといった商品の購入を認めてくれる銀行さんもあります。

ただこの辺は、金融機関だけでなく、金融機関の担当者さんでも見解が変わるので、一度不動産仲介会社さんに相談をした方がいいですね。

余った借入金額の処理は、事前に確認する

最終的にはここに尽きるのですが、余った借入金額をどう処理した方が良いかは、

金融機関の担当者さん

不動産仲介業者の担当者さん

に事前に必ず確認しておきましょう。

 

というのも、余った額によっても、どう処理するかが変わってくるからです。

先ほどお話しした家具購入なども、借入金額が余ったからと言って後出しで買うというのは、本来NGです。

余った金額が少額なら、目をつぶるという担当者さんもいますが、その金額というのは正直明確ではありません。

どのくらい融通が利くかどうかは、担当者さんによって異なるからです。

 

100万や200万といった大きなお金が余ってしまったのであれば、繰り上げ返済が必要と理解できますが、余った金額が10万円とかであれば、ほぼ誤差の話です。

この10万円だけの為に、繰り上げ返済をするってちょっとおかしな話ですよね?

金融機関としても、事務手続きの方がめんどくさかったりします。

こういった若干グレーゾーンな部分については、事前に確認しておいた方が安心できます。

まとめ

いかがでしょうか?

今回は、

住宅ローン 余ったお金って自由に使える?

というテーマでお話しさせていただきました。

 

物件価格のみ借り入れをする場合は、そこまで意識する必要もありません。

が、諸費用や特にリノベーション費用を借入する方は、必ず事前に借入金額が余った場合の対応はどうすればよいか確認しておきましょう!

また、余ったからと言って自由に使っていいお金ではないので、注意しましょう!

 

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