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資産価値が落ちづらいマンションって!?売れやすい物件の見分け方~再販業者が選ぶ物件とは!?~

投稿日:

最近キャッシュで住宅購入をする中国のお客様とよく会います。

キャッシュで購入できるぐらいの資産が欲しいと毎回思います・・。

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

昔は住宅は一生の買い物!という感じでしたが、

ここ近年では住み替えも考えて住宅購入を考える方も増えました!

そうなると気になるのが、数年後に自身が購入した物件は売却できるのか?

という点!

この辺について本日はお話ししていきたいと思います!

 

ということで今回は、

資産価値が落ちづらいマンションって!?売れやすい物件とは!?

というテーマで、住宅の中でも買取再販が多いマンションの資産価値についてお話ししていきたいと思います!

 

 

関連記事はこちらになります。

2023年 中古住宅の住宅ローン控除の詳細について~控除額・築年数・要件とは!?~

壁紙の張替え費用ってどのくらい?~mと㎡の違い・張替えの規模で変わる!?~

不動産購入の流れ~初めてのマイホーム購入(中古マンション・戸建て編)~

不動産売買契約後のキャンセル、仲介手数料ってどうなる?

 

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

お部屋探し・不動産購入といった不動産仲介業を行っていますので、住宅購入・投資用不動産を検討されている方はお気軽に連絡ください!

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数年後にいくらで売却できるかはわからない!?

資産価値が残りやすい物件についてお話をする前に、よく聞かれる

○○年後に自身が購入した金額と同等で売却できますか?

という点についてお話ししていきたいと思います!

 

これについては、

誰もわからない!

が答えになります。

つまらない答え!ってならないでくださいね・・。

だって、数年後に世界の経済がどうなっているかわからないので・・。

 

これは近年発生した新型コロナウイルスを例にとるとわかりやすいですね。

 

2019年に発生した新型コロナウイルス

世界中を震撼させましたね!

現在は新型コロナウイルスの影響がだいぶ収まり、そのおかげで物価が一気に上がりました

そう考えると、物価の上昇や下落というのは、いろんな要因があり、影響を与えているわけなんですね!

 

2019年に発生した新型コロナウィルスも、2015年頃に

2019年頃に新型ウイルスが発生し、2022年頃に落ち着いて物価が上昇する!

なーんて考えた人いないですよね?

むしろ、新型コロナウイルスが発生した時ですら、いつ落ち着くのかさえも予想付かなかったですからね。

現在の物価がどうなるかなんて、本当にわからないんです!

 

仕事柄バブル期に購入した物件を売却しようとし、売却金額をお伝えすると驚愕するお客さんが結構います

バブルの期は億単位の価格だった不動産が、まさかの半値以下になってしまった!

なーんて状況をよく目の当たりにします・・。

 

このように、物価の上昇・下落というのは想像ができません。

ただ、立地条件や、周辺環境から

価格が下がりにくい

価格が上がりにくい

といった物件はあります!

この辺についてお話ししていきたいと思います!

物価が下がりにくい物件とは!?

では実際に物価が下がりにくい物件というのはどういった物件でしょうか?

 

・駅が近い

・大都市に近い

・眺望がよい

・50㎡~75㎡ぐらい床面積

 

などが上げられます。

設備が良い、開発予定がある

といったことも考えられますが、この辺についてはまた別の機会でお話ししたいと思います!

・駅が近い

皆さんなんとなく、予想できますよね。

駅が近い物件は、大きな価格変動の影響を受けづらいと言えます。

 

駅の好みや路線によって若干変動はありますが、駅が近いということに越したことはありません。

注意すべきポイントは、駅がめっちゃ近いのと住みやすい必ずしも一致しないということ。

 

駅が近いというのは、アピールポイントとして最高です!

しかし、駅周辺は商店街があったり、線路があったりと、思った以上に騒がしいです。

資産価値は下がりにくいですが、本当に住みやすい物件なのかどうか、必ずしも一致するわけではないので、注意しましょう!

・大都市に近い

都心部というより大都市に近い物件は価値が落ちづらいです。

アクセス的が抜群に良く、資産価値も下がりづらいです。

ただ、東京でいう千代田区、港区、中央区あたりは、同じ区内でも数十mエリアが違うだけで、価値が数百万程違ってきます。

都心部の価値というのは、購入代金以上に固定資産税などに影響が出てしまうので、注意が必要です。

 

また、あまりに都心部の物件だと、資産価値が高くても、そもそもの物価が高すぎて手が届かない人が多いです。

バブルの時のように、みんながお金を持っていれば話は別ですが、市況が落ち着いている時に、1億もする大都市の物件を購入する人という方はなかなかいません。

 

資産価値は落ちづらいかもしれませんが、売却時にがっつり値段を下げて売却をしないと、買い手がつかないという可能性も考えられます。

・眺望がよい

意外と盲点なのが眺望問題

皆さんも窓開けた時に、目の前に建物がなく、眺望がひらけているとテンション上がりますよね。

実は皆さんが思っている以上に眺望がひらけているのって価値が高いんです。

外からの視線、

セキュリティー、

風通しなどなど

メリットしかありません。

 

不動産の買取業者さんも、立地なども気にしますが、眺望がひらけているかどうかも、めちゃくちゃ気にします。

そのぐらい眺望が良いお部屋って価値が高いんです。

・50㎡~75㎡ぐらい床面積

資産価値というより、人気がある床面積という観点からのお話です。

お部屋の大きさも実は結構重要だったりします!

 

住宅購入を考える場合、

単身の方より、二人暮らし・ファミリーの方が多いです。

 

単身の場合ですと、床面積が35㎡~45㎡前後が多い。

間取りでいうと、1LDK~2DKぐらい

しかし、二人暮らし以上で考えると、40㎡はさすがに小さいです。

かといって、70㎡以上になってくると二人ぐらいではちょっと大きい。

ただ、今後家族が増える可能性も考えて、75㎡ぐらいまでが丁度良い大きさになります。

その二人暮らしぐらい~ファミリー向けの方で考えた時、床面積が50㎡~75㎡ぐらいが圧倒的に人気です。

 

また、住宅ローン減税や軽減措置を受けられる要件も、床面積50㎡以上が多いです。

大きいお部屋は、価値が低い!?

50㎡~75㎡のお部屋って丁度いいよね~

ってお話ししましたが、

それ以上大きいお部屋はだめなのか?

というと、別にダメなわけではありません。

 

4人家族、両親と二世帯で住む!

となれば、80㎡、90㎡といった感じで大きなお部屋が必要になります。

しかし、お部屋が大きくなればなるほど、単純に物件価格が上がります。

全く同じ条件の物件で、床面積だけ違えば、やっぱりお部屋が大きい方が物件価格は高くなります。

単純に、

 

1㎡あたり100万のお部屋だとしたら、

60㎡で6000万

90㎡で9000万

30㎡の違いで3000万円も違ってきます。

 

4人家族で、出来る限り大きなお部屋ほしい!

となっても、さすがに3000万円も高くなるようだとちょっと手が出せないですよね・・。

資産価値としては同じだけど、物件価格が上がってしまうので、なかなか買い手がつかない

というのが、正直なところ。

また、売却のことも考えると、同じ条件の物件があっても床面積が大きすぎるお部屋というのは、小さいお部屋と比べて

1㎡あたりの価格が小さくなりがちということを頭に入れておいた方がいいです!

 

先ほどの例でいうとわかりやすいのですが、

60㎡で6000万円 → 100万/㎡

90㎡で9000万円 → 100万/㎡

となった時、条件も同じだとさすがに90㎡で9000万だとなかなか、手が出せない人が多い・・。

となり、

90㎡で8000万円!

とすることがあります。(少し極端な下げ方ですが)

そうすると、9000万の時より買い手は増えますが、

1㎡あたりの価格は約89万(9000万÷80㎡)

となり、60㎡のお部屋より1㎡あたりの価値が下がっちゃうんですよね~・・。

※あくまで机上での計算ですが・・。

このように、大きすぎるお部屋というのは、物件価格が必然的に上がってしまうので、売却時に売りにくい!

という点が挙げられます。

小さすぎるお部屋もよくない!?

では逆に、小さすぎるお部屋というのはどうか?

 

先ほどのお話でいうと

60㎡で6000万円 → 100万/㎡

40㎡で4000万円 → 100万/㎡

 

となるので、うまくいけば

40㎡で5000万円 → 125万/㎡

とすることができるかもしれません!

 

しかし、小さすぎるお部屋というのは、投資用物件という扱いで見られがちで、金融機関からの借り入れの審査が厳しくなります。

また、40㎡未満のお部屋は住宅ローン控除の対象外(所得1000万以下の方)だったり、軽減措置が受けられないといったデメリットがあります。

また、40㎡以下になると、二人で住むには少し手狭。

住み替えありきで購入する必要があります。

 

最終的に賃貸に出すことができるなど、使い方次第にはなってきます。

売却時も、単身者向けの方がメインとなるので、成約まで時間がかかる傾向があります。

大都市に近ければ良いというわけではない!?

大都市の一等地に住んでみたい!

というフワッとした夢を持っている方は結構多いのではないでしょうか?

 

実際に日本で一番物価の高い銀座で家を買えたら、ちょっと自慢できますよね!

ただ、大都市に住むことって必ずしもいいとは限りません。

なんとなく皆さんもお気づきですよね!

物価が高い銀座に住んだら、騒音など含めて結構住みづらいです。

そもそも商業地域ですからね!

 

物価が高いエリア=住みやすい街

ではないということ!

 

高級住宅街と言われている場所の多くは、

程よく駅から離れていて、閑静な住宅が多いです。

お部屋はやっぱりリラックスできる空間が重要です。

 

いくら立地が良いからと言って、大都市の駅前なんかに住んだら、昼夜問わずにぎやかで心が落ち着きません。

固定資産税がやたら高くなっちゃうだけですね。

大事なのは、安心しリラックスできるような住環境であるか?

というところです!

 

地名などだけで判断せず、その地域や建物の間取り、大きさなど総合的判断するようにしましょう!

 

まとめ

いかがでしょうか。

資産価値が落ちづらいマンションって!?売れやすい物件とは!?

というテーマでお話しさせていただきました。

 

結局のところ、何年、何十年後の未来のことはだれも予測が出来ません。

これだけ目まぐるしく進化し続けている世の中ですからね!

それでも、資産価値が落ちにくい、売却がしやすい!

というお部屋のポイントはある程度決まっています。

今後は、より住み替えが当たり前のようになっていく流れになりそうなので、是非購入時に売却のことも視野に入れながら、お部屋探しをしてみてください!

 

こちらの記事も併せて読んでみて下さい!

管理費って高いほうが良い?~マンション購入 マンションの管理体制を知る~

 

関連記事はこちらになります。

住宅ローン控除に必要なお部屋の面積とは?~登記簿面積と壁芯面積とは!?

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本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

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