金利の計算をする以前に、シンプルに掛け算や割り算の計算が苦手だったと気づかされました・・・。
どーも、ponchです(‘ω’)
前回、住宅ローンの借り入れをする際、自身の年収に対してどのくらいの借り入れができるかご説明しました！
こちらの記事
住宅購入 住宅ローンはいくらまで借りられる？～借入金額を計算してみる～
前回は、自身の年収から審査金利、返済比率から計算し、金融機関による借入の上限額の算出しました！
ただ、上限いっぱいまで借り入れができても返済が出来なければ意味がありません！
ということで今回は
住宅ローン 月々の支払額から算出する借入金額
というテーマでお話をしたいと思います！
毎月このぐらい返済に充てられそうだから、現実的な借入金額はどのくらいか？
より実践的な計算をしてみたいと思います！
今回は金融電卓や金利の計算ができるアプリが必要になります！
関連記事はこちらになります。
2023年 中古住宅の住宅ローン控除の詳細について～控除額・築年数・要件とは！？～
壁紙の張替え費用ってどのくらい？～mと㎡の違い・張替えの規模で変わる！？～
不動産購入の流れ～初めてのマイホーム購入（中古マンション・戸建て編）～
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相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。
営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？
本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。
リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。
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目次
銀行から借り入れできる金額の計算のおさらい
前回自身の年収から計算し、実際に金融機関が審査を行った場合、どのくらいの住宅ローンを借り入れできるのか？
目安となる金額の計算をしました！
こちらがその式！
年収 × 0.4（返済比率40％） ÷ 12か月 × 100 ÷ 0.4427万（4,427円）
多くの銀行がざっくりと計算する時の式になります。
ちなみに、
審査金利4％、返済比率40％ 借入期間35年
が、一つの基準となっています！
詳しくはこちらの記事をどうぞ！
住宅購入 住宅ローンはいくらまで借りられる？～借入金額を計算してみる～
ただ、この計算というのはあくまで、年収ベースで返済比率40％（年収のうちいくら返済に充てるか）にした時の上限値です！
前回の記事では、年収600万円の人の場合で計算をしました！
年収600万円の人の場合、
審査金利4％、返済比率40％ 借入期間35年で
4,517万円
の借り入れができるという計算でした！
（上記の式の年収に600万円入れて計算すると4,517万円になります）
ここで注意した方がいいのが、
年収600万円の人は、4,517万円の借り入れができる！！
からと言って、4,517万円の借り入れをするのは危険！
ということです！
これはどういうことか具体的に見ていきましょう！
何故、借入金額の上限まで借り入れするのが危険なのか？
では何故、借入金額の上限いっぱいまで借り入れするのが危険なのか、見ていきたいと思います！
まず、年収600万の場合、ボーナスなど一旦考えず、毎月の収入はざっくり
600万 ÷ 12か月 ＝ 50万円
になります。
そのうち、返済比率は40％で計算をしている為、
50万 × 0.4 ＝ 20万円
要は、毎月の収入である50万円のうち、20万円を返済に充てる必要がある！
ということです！
残りの30万円で、
・食費
・光熱費
・交際費
・雑費
・管理費、修繕積立金や家の修繕費
などを支払っていかなければいけません。
今回は年収600万円としましたが、年収が低ければ低いほど、より生活費に充てられる金額が少なくなる為、生活を圧迫しかねません。
逆に、年収が600万以上あっても、生活費が高いと返済が難しくなる可能性が高いです。
実際の給料に対して、どのくらいの毎月返済に充てられるか確認をしてみましょう！
管理費・修繕積立金・家の修繕費は別途
毎月の返済に充てる金額を出す前に、注意すべき点があります。
それは、マンションのような共同住宅の場合、
管理費
修繕積立金
というものが別途かかってきます！
管理費・修繕積立金の費用は、建物によって大きく異なりますが、
多くの場合が2万円～3万円ぐらいです！
つまり、毎月の返済とは別に、必須で2万円～3万円の支払いをしなければいけません。
ちなみに、管理費と修繕積立金は安ければよい建物！
というわけではないので注意しましょう！
マンション購入基礎知識 管理費や修繕積立金って！？～管理会社と管理組合の違い～
ちなみに、戸建ての場合は、自身で建物を管理しないといけない為、
管理費
修繕積立金
は発生しません。
が、外壁、屋根などの補修・メンテナンスはすべて自身で行わなければいけません。
少なくとも10年に一度のスパンで、外壁塗装、屋根塗装などやり替えを行った方が良いです。
戸建てとはいえ、急な補修やメンテナンスの為に、修繕費などを蓄えておいた方がいいでしょう！
毎月の支払から適正な借入金額を計算する！
少し回り道をしてしまいましたが、毎月の返済できる可能額から借入金額を計算してみましょう！
今回は毎月20万円であれば、返済に充てられそう！
というテイでやっていきたいと思います！
今回はマンションということで、管理費と修繕積立金の共益費が発生します！
まず、毎月20万円に、管理費、修繕積立金である共益費がかかってきます！
今回は、管理費、修繕積立金の合計が3万円としましょう！
そうすると、
20万円 － 3万円（管理費・修繕積立金） ＝ 17万円
となります。
ここで早速金融電卓や金利の計算ができるアプリが必要となります！
今回はより実践的に行きます！
金利は変動金利で0.775%とします！
借入期間は35年間！
※固定金利だともう少し高い金利になります。
また、現在は低金利ですので、変動金利でも属性が良い方だと、もっと低くなります。
上記で、100万円を金利0.775%で35年間借りた場合を計算すると・・。
月々 2,279円
となります。（金融電卓使用）
後は下記の式に入れていくだけです！
毎月の支払 × 100万円 ÷ 100万円を金利○○％で借りた場合の毎月の支払
これを代入すると・・。
17万円 × 100万円 ÷ 0.2279万円（2,279円）
＝6,252万円
借りることができる！
ということになります。
銀行の借入可能金額と比較する
毎月17万（管理費・修繕積立金差し引いて）を返済にあてて、
金利0.775% 返済期間35年間
とした場合、
6,252万円 借り入れしても大丈夫！
ということになりますが、ちょっと待ってください！
先ほど年収600万円の人を、銀行の審査基準で借入上限額を出してみると
600万円 × 0.4（返済比率40％） ÷ 12か月 × 100 ÷ 0.4427万（4,427円）
＝ 4,517万円
でした！
6,252万円 ＞ 4,517万円
となりますね！
つまりこれは、6,252万円の借り入れをしても、ちゃんと返済はできそうだけど、
実際金融機関が融資してくれる金額は、
4,517万円がマックス
ということになります！
銀行が基準としている審査では、返済比率40％にしていますが、金利3～4％ぐらいで計算しています！
つまり銀行は、金利が多少変動しても、無理なく返済できるような借入金額の設定にしているわけなんですね！
こうやって見ると、金利が数パーセント違うだけで、こんだけ借入金額が変わってくることにびっくりしますね・・。
実際は金融電卓やアプリを使えば一発で出せる
なんか無駄に色々書いちゃいましたが、実際のところ金融電卓や住宅ローンのアプリを使えば一発で上記内容を出すことができます。
年収に
実際可能な返済比率
実際の金利
借入期間
を入力すれば、
自身が適正に返済ができる借入金額・月々の返済額
が、自動的に出てきます！
今までの説明何だったんだ！！
って思いますよね(笑)
ただ、前回の記事含めてお読みになられた多くの人は改めて、
・自分がどのくらいの物件を購入が出来そうなのか？
・毎月にかかるラーニングコスト
・金利
などなど、あまり意識していなかったところが、ちょっと見えてきたのではないでしょうか？
今回は住宅ローンの借入額という目線のみでお話しさせていただきましたが、
もっと細かいお話をすると、
・生活の変化
・子供の有無
・子供の成長
・修繕、家の売却
・昇進・転職
などなど、借入期間が長い為、長期のスパンで人生設計を考えていく必要があります！
そのためにも、今回のように住宅購入をする上で、お金の知識を付けることは大変重要です。
まとめ
いかがでしょうか？
今回は、
住宅ローン 月々の支払額から算出する借入金額
というテーマでお話しさせていただきました！
前回の記事と併せて
・金融機関が融資してくれる金額
・自身が毎月返済しても大丈夫な金額
これを比較して借入金額を設定する必要があります。
借りられるからと言って上限いっぱいの借り入れをしてしまうと、長期間常に圧迫した生活になりかねません。
長期間の返済になるので、しっかりライフプランを考えたうえで借入金額→物件を探すようにしましょう！
住宅購入 住宅ローンはいくらまで借りられる？～借入金額を計算してみる～
関連記事はこちらになります。
2023年 中古住宅の住宅ローン控除の詳細について～控除額・築年数・要件とは！？～
壁紙の張替え費用ってどのくらい？～mと㎡の違い・張替えの規模で変わる！？～
不動産購入の流れ～初めてのマイホーム購入（中古マンション・戸建て編）～
近年は大変多くの情報に溢れています。
相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。
営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？
本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。
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