不動産記事

マンション購入基礎知識 管理費や修繕積立金って!?~管理会社と管理組合の違い~

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管理人さんが馬鹿みたいに厳しいマンションがありますが、話を聞くと問題が発生すると基本管理人さんの責任になるらしく必死らしいです・・。

みなさんも理解してあげてください・・。

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

マンションを購入するにあたり、

毎月かかる管理費と修繕積立金がどのくらいかかるのかは、ライフプランを考える上で非常に重要になります。

ただよくよく考えてみると、管理費はなんとなくわかるとして、修繕積立金って何?

と思う方もいるのではないでしょうか?

また、所有者は組合員になります!

という謎の組合員という言葉も出てきます。

組合員ってそもそも何?と思う方も多いはず!

 

ということで今回は

マンション購入の基礎知識 管理費・修繕積立金・組合員って何?

というテーマでお話ししたと思います!

 

戸建てでは関係ない、管理費や修繕積立金、管理組合。

マンション購入を検討している方は、この辺をしっかり理解しておく必要があります!

是非参考にしてみてください!!

 

関連記事はこちらになります。

2023年 中古住宅の住宅ローン控除の詳細について~控除額・築年数・要件とは!?~

壁紙の張替え費用ってどのくらい?~mと㎡の違い・張替えの規模で変わる!?~

不動産購入の流れ~初めてのマイホーム購入(中古マンション・戸建て編)~

不動産売買契約後のキャンセル、仲介手数料ってどうなる?

 

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

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管理費と修繕積立金って!?

まず始めに管理費と修繕積立金についてご説明したいと思います!

・管理費

→建物の共用部分等を維持管理するための費用

・修繕積立金

→建物の診断や修繕するための費用

になります。

ちなみに、管理費や修繕積立金については、マンションのような共同住宅を購入した人が毎月支払う必要があります。

そのため、共同住宅でない戸建てには管理費や修繕積立金は発生しません。

それぞれ詳しく見ていきたいと思います!

管理費とは

管理費とは、一般的には、マンションなど建物や共用部分を、管理・維持していくための費用のことです。

具体的に言うと、

管理人さんや清掃業者による共用部分の清掃費用

・共用部の点検・照明交換・植栽の手入れの費用

 

などなどです。

要は、建物を管理するために必要な費用ということです。

管理費については、上記のような管理をするための費用で、多くの場合が、管理を委託する管理会社さんに支払われています

賃貸住宅とでは管理費の考えが若干異なる

管理費については、賃貸住宅でもマンション購入した場合でも、共同住宅であれば共に発生します。

ただ、

マンションを購入

賃貸住宅

とでの管理費の考えは若干異なります。

 

分譲マンションを購入した方の管理費というのは、

床面積で異なったり

建物の規模

管理会社の管理体制

によっても大きく異なります。

そのため、安いところだと数千円だったりしますが、高いところですと数万円かかります。

 

一方賃貸住宅の管理費というのは、特段これといった定めがないです。

管理会社さんとオーナーさんとで家賃を決める際に、検索に引っかかりやすい塩梅で調整することが多いです。

例えば、

家賃と管理費併せて8.4万円のお部屋があったとします。

これを家賃と管理費で分けた場合

家賃8.1万円管理費0.3万円にするより、

家賃7.9万円管理費0.5万円

にする方が、7万円台のお部屋を検索した時にヒットします。

賃貸の場合は、このようなカラクリで調整していることがほとんどです。

修繕積立金とは!?

賃貸や戸建てに住んでいる方だと聞き覚えがない修繕積立金

管理費はわかるけど、修繕積立金ってなんやねん!

って思った方も多いはず。

修繕積立金とは、簡単に言うと

建物の診断や修繕工事を行うための費用のことです。

大規模修繕などをする時の為の積立金みたいなものです。

管理費とは使用用途が別なので注意してくださいね。

 

何故修繕積立金はあるのか?

修繕積立金は、基本長期修繕計画に基づいて金額を調整します。

マンションの構造は、耐用年数が長いRC造(鉄筋コンクリート造)であることが殆どです。

たとえ耐用年数が長いからとはいえ、ちゃんとメンテナンスをしなければ劣化が早まってしまいます。

そのため、10年~14年ぐらいの周期で修繕を行い、良好な建物を維持します。

 

大規模修繕の方法は、

・外壁塗装

・外部の防水やり替え

などなど色々ありますが、費用は何千万、規模によっては億単位の費用が発生します。

 

それを区分所有者さんに対して

『大規模修繕を半年後にやるので、一世帯250万支払ってください』

って急に言われても、支払えるか!

ってなりますよね。

そうならないようにするため、

長期修繕計画を作成し、十数年後の大規模修繕に向けて区分所有者の方から、毎月数千円~数万円支払ってもらい積み立てておくわけです。

修繕積立金の費用については、下記の記事を参考にしてみてください!

修繕積立費が高いと危険!?~マンション購入 修繕積立費の正しい知識~

長期修繕計画の作成は必須ではない!?

たまに

『長期修繕計画がないマンションは違法なんですよね?』

って質問されますが、別に長期修繕計画がないからと言って違法なわけではありません

現に長期修繕計画がされていないマンションはちらほらあります。

ただ、違法ではないですが、長期修繕計画がないということは、

・いつ大規模修繕を行い

・そのための費用は足りているのか?

などが明確になっていないということです!

 

賃貸ならまだしも、自身で購入した不動産です。

将来売りに出すかもしれません。

売りに出す時、建物のメンテナンスがされておらず、ボロボロの状態だったら新しい買主さんはその建物を買いたいと思うか怪しいですよね。

資産価値を上げる・維持するためには、定期的な大規模修繕をする必要があります。

そのためには建物をどのように修繕し、維持していくかを計画する長期修繕計画が必須と言えます。

ちゃんとしたプロの不動産営業マンであれば、長期修繕計画書を取得し、建物の状態を把握しつつ提案をしてくれます!

 

作成が必須ではない長期修繕計画書ですが、

長期修繕計画書がない物件は今後

・建物の老朽化が激しい

資産価値が落ちてしまう

という可能性が高いので注意しましょう。

管理会社と管理組合の違いって!?

マンションのような共同住宅を購入し、所有権が移ると自動的に組合員になります。

よく

『何かあれば管理組合に言えばいいですよね?』

という方がいますが、一応あなたも組合員ですよ?とお伝えすると

『??』

となる方がいます。

これは、管理会社さんと管理組合がごっちゃになっちゃっているからなんですね!

でも安心してください!

多くの方が

・管理会社

・管理組合

違いわかっていないです。

 

管理組合とは

譲マンションの区分所有者(購入者)全員で構成されます。

管理会社とは

マンションの共有部分の管理業務等をそのマンションの所有者から委託された企業のこと

です。

それぞれもう少し深堀していきましょう!

管理組合とは

管理会社について説明する前に、先に管理組合について説明したほうがわかりやすいと思います。

管理組合とは、

譲マンションの区分所有者(購入者)全員で構成されます。

 

その業務はマンションを管理することで、

具体的には、

・管理規約を作ったり

・共用部の清掃・点検・メンテナンス。

さらには修繕積立金の管理などを行います。

 

先ほどのように、管理組合と聞くとなんか他人事に聞こえるかもしれませんが、マンションを購入した区分所有者は全員参加です!

そうあなたもなんです!

『私、建物に関して素人なんですが・・。』

と言いたくなりますが、関係ありません!

強制加入です!

組合員である以上みんなで共用部を管理しましょうね!

いっぱいやることあるけど、みんなで頑張ろうね~

という感じです。

そのため、管理する上で不都合や不満、改善点等あれば、総会(打ち合わせ)で自分から発信することもできます。

 

とはいえ、現実的に考えて住宅購入をした方のほとんどは、建物や不動産に関して素人です。

清掃はできると思いますが、長期修繕計画を立てたり、管理規約を考えたりって無理じゃない?

ってお話ですよね。

そこで出てくるのが管理会社です!

 

管理会社とは

管理会社は、マンションの共有部分の管理業務等をそのマンションの所有者から委託された企業のことです。

そのマンション管理会社が行う業務とは、

清掃や巡回・照明の付け替え、修繕計画の提案などになります。

 

要は、建物や不動産に関して素人が多い管理組合の為に、補助やサポートをするよ~

ということです。

 

 

委託方法も大きく分けて2パターンあり

・全部委託

・一部委託

があります。

言葉の通り、全部委託は管理組合の代わりに維持管理等全部やりますよ~

というもの。

ただ当然その分管理会社に支払う費用は高くなるので、管理費も高くなります。

一部委託は、管理組合が行う一部の業務を委託するものです。

費用は抑えられますが、管理組合の負担は大きくなります。

ちなみにですが、管理会社には一切委託せず、管理組合だけで管理する、自主管理というパターンもあります。

また別記事にて管理会社についてはまとめたいと思います!

大手管理会社だから管理は問題ない!?

『この建物は大手管理会社さんが入っているから安心!』

という声を聴きますが、果たしてどうなのでしょうか?

 

大手管理会社さんが間に入っていると、

・長期修繕計画をちゃんと作成してくれたり

・マンションをどのように維持していけばよいのか

過去の事例などを見ながら色々検討をしてくれます。

大手の管理会社さんの強みは、何棟も管理していて、どのように管理していけばよいかのデータを持っていることです!

なので、担当者さんにもよりますが、大手管理会社さんは基本安心できると言えます!

 

『なんだ~やっぱり大手管理会社って安心じゃん!』

って思ったそこのあなた!

重要なのはそこではありません。

管理会社さんは、こういう風に進めた方が良い、計画した方が良いと提案をするだけです!

問題なのはそれをどうするか判断するか。

その判断するのは管理組合

ということです。

 

管理会社が色々提案してもそれを決めるのは管理組合で、管理会社に基本的には決定権がありません。

つまり、管理会社が

長期修繕計画はこうしましょう!ここはこうしたほうが良いです!

提案しても管理組合がNO!と言えばそれまでです。

色々と提案してくれる管理会社も大事です。

しかしそれ以上に、その建物に住む区分所有者一人一人の維持管理に関してどう考えているかが大事ということなんです。

 

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、マンション購入の基礎知識 管理費や修繕積立金が何か?

というテーマでお話させていただきました。

 

管理費や修繕積立金などマンション購入時に改めて考えることが多いかと思います。

また、今まで共用部の管理など意識したことがない方も、マンションを購入した時点で管理組合員となります。

住宅を購入すると今以上に、建物を向き合いながら生活をしていく必要があります。

これを機に是非建物に興味を持ち、どういった管理をしていけばよいかを考えてみてください!

こちらの記事も併せて読んでみて下さい!

管理費って高いほうが良い?~マンション購入 マンションの管理体制を知る~

 

関連記事はこちらになります。

住宅ローン控除に必要なお部屋の面積とは?~登記簿面積と壁芯面積とは!?

壁紙の張替え費用ってどのくらい?~mと㎡の違い・張替えの規模で変わる!?~

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近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

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本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

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