リフォーム・建築

住宅ローン、建物や土地も審査対象!?~その人の属性だけが審査対象じゃない?~

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銀行の人って硬くて融通が利かない人が多い!と思っていましたが、現在、仕事で銀行の人と関わり、実は熱い人情あふれる人が結構多いと気づきました!

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

住宅購入を考える際、多くの方が住宅ローンを利用します。

住宅ローンを利用する為には、銀行である金融機関による審査があります。

しかし、銀行によって審査基準というのは異なります。

同じ建物、同じ人でも審査するポイントや基準が違い、この銀行では審査が通り、あっちの銀行では、審査が通らなかった!

なーんてことがあります。

実は、自分自身の属性などが問題で審査が通らなかったわけではなく、建物や土地が審査に引っかかってしまうこともあります。

ということで今回は

住宅ローン、建物や土地も審査対象!?

というテーマでお話ししたいと思います!

 

自分は今まで借金もせず、滞納してないから審査は大丈夫!

と思っているあなた!

住宅ローンの審査において、金融機関は借入をする人だけでなく、建物や土地も審査の対象にしているので、注意してくださいね!

 

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近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

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住宅ローンとは!?

今更ではありますが、改めて住宅ローンって何なのか?

を簡単にご説明します!

住宅ローンは、住宅を購入するための融資のことですね!

要はお金を借りることですね!

で、その借りることができるところが

銀行信用組合などの金融機関

になります。

住宅ローンには、大きくわかると

・銀行ローン

・フラット35

があります。

この辺の違いは、また別記事でご説明したいと思います。

住宅ローンの金利は、なぜ低いのか?

住宅ローンの金利は、他のローンと比べてみても圧倒的に低いです!

特に2023年現在の、住宅ローンの金利は、過去見てもあり得ないぐらいの低金利です。

そもそもなぜ、住宅ローンの金利は、他のローンと比べて低いのでしょうか?

色々な要因はありますが、

建物や土地を担保にしているから、貸し倒れリスクが低い

が大きな要因と言えます。

 

これは万が一、貸していたお客さんが、返済できない

ってなった場合でも、金融機関である銀行は、お客さんが所有している建物や土地を売却競売にかけたりして、お金を回収することができます。

 

この後説明しますが、建物や土地が売却・競売できる!

っていうのが非常にポイントになるので、覚えておいてくださいね!

他にも、

・住宅は人にとっては必要なもの

・住宅購入が促進されれば、経済が潤う

・銀行による顧客の争奪による競争原理

なども金利が低くなっている要因ではあります。

銀行の審査は、人だけを見ているわけじゃない!?

さてさて、本題に行きましょう!

住宅ローンを利用する場合、金融機関はその人が、

本当に何十年もかけて返済ができるのか?

厳密な審査を行います。

 

賃貸を借りる場合でも、クレジットカードを作る場合でも、審査を行いますので、自身の信用度を審査されているんだな~と、なんとなくイメージが湧くかと思います。

ただ、ここで大事なのは、金融機関が審査をする際、

その人の属性(年収・職業・現在・過去の借り入れ・家族構成など)だけを見ているわけではありません。

 

・・・・。

え?ほかに何を見るの?

と思った方も多いのではないでしょうか?

先ほどもお話ししたように、万が一お客さんが住宅ローンの返済が出来なくなった場合、

金融機関は、建物や土地を売却・競売にかけて貸したお金を回収します。

ということは、万が一が起きた場合、

担保としている建物や土地がちゃんと売れるかどうか

を判断しておく必要があります。

つまり、お客さんだけでなく、建物や土地も審査の対象になっている!

ということなんですね!

では、具体的に審査が難航しやすい建物や土地についてご説明したいと思います。

お部屋が小さすぎる

審査が難航しやすい代表的なのが、お部屋が小さすぎる物件です。

具体的には

お部屋の床面積が40㎡や30㎡未満

の場合は、どの金融機関もほぼほぼ難しいです。

 

床面積については、金融機関によって基準が異なります。

地方銀行さんとかであれば、中には20㎡とかでもOK

という場合もあります。

 

何故小さいお部屋がだめなのか?というと、

お部屋が小さすぎると、自身が住むのではなく投資目的で購入するのでは?

と疑われてしまうからなんですね。

投資目的で住宅を購入する場合は、住宅ローンではなく、金利が高い投資用ローンにする必要があります。

『投資目的だけど、投資用ローンは金利が高いから、住宅ローンで借り入れをして、投資用住宅を購入しーちゃお!

という輩がおり、金融機関はそこを懸念しています。

そのため、小さすぎるお部屋の場合は、審査が厳しくなるので注意した方がいいです。

床面積が広くても1R表記だとNGな場合がある

他にも注意すべきポイントがあり、

床面積が40㎡以上でも、お部屋の間取り

1R

になっており、その旨が表記されているとNGになってしまう場合があります。

これは金融機関によって大きく異なります。

1Rという時点でNG  という銀行さんもあれば、

床面積が基準を超えていれば大丈夫! という銀行さんもあります。

なかには、間取り変更を前提で

1R1LDK・2DKにする

というのであればOK! という銀行さんもあります。

他にも、1RでもOKだけど、物件価格の何割分までしか、借入できない!

という銀行もあります。

このように、大きさや間取りというだけで、銀行によって審査基準が全然違うということを、頭に入れておいた方がいいです。

築年数で審査の基準が異なる

次は建物の築年数の問題ですね!

築年数の基準として新耐震基準旧耐震基準があります。

建築確認日が1981(昭和56)年5月31日までの物件のことを旧耐震基準の建物と言います。

要は、

1981(昭和56)年5月31日までに、役所にこの設計で建物作りま~す!と提出して、承認を受けた物件が対象になります。

1981(昭和56)年5月31日までに完成した物件ではないとで注意しましょう!

新耐震基準と旧耐震基準の物件の詳細については、また別記事であげたいと思います!

 

住宅ローンを利用する上で、新耐震であるか旧耐震であるかは、一つの基準となります。

ただ、旧耐震だからNGというわけではありません。

旧耐震でも、その後耐震補強がされており、現在の耐震基準を満たしていれば問題ない!

という銀行さんが多いです。

現在の2023年に対して、旧耐震基準は1981年

つまり約42年前ということですね。

旧耐震基準の建物でもOKだけど、築年数が50年を超えているとNG

という銀行さんもあるので、注意が必要です。

管理状況・総戸数も影響する(マンション等の共同住宅の場合)

戸建ての場合は、管理会社や戸数は関係ないのですが、

マンションのような共同住宅の場合、管理状況やお部屋の戸数も大きく影響してきます。

 

大手銀行さんの場合、マンションの総戸数について多少制限があります。

戸数が少なすぎると、難しい可能性がります。

これは、戸数が少なすぎると、管理費や修繕積立金がたまりづらく、大規模修繕等の建物全体のメンテナンスの為の資金が溜まらず、行われない・・。

といった懸念があるからです。

ただ、戸数については、

少ないから絶対ダメ!

というわけではないので、相談してみるのが良いかと思います。

自主管理だとNGになりやすい?

マンションのような共同住宅の場合、共用部などのメンテナンスを定期的に行ったりするため、建物の管理は、基本は管理会社さんに委託することが多いです。

ただ、管理会社さんに委託をするということは、管理会社にお金を払う必要があります。

それが管理費だったりします。

 

出来る限りラーニングコストを減らす為、管理会社に委託せず、自分たちで管理をする自主管理というマンションもあります

自主管理のマンションは多いわけではありませんが、比較的総戸数が少ないマンションで見かけます。

自主管理になると、よほど建物や会計知識を持っている人がいるといったことがない限り、上手に管理することは難しいと言えます。

そのため、自主管理の建物は、建物のメンテナンスが行き届かず、老朽化が進み、資産価値がなくなりやすいです。

 

そういった理由から、大手銀行などはNGを出しやすいです。

ネット銀行さん、地方銀行さんでもこの辺の判断は分かれます。

自主管理でも、とても上手に管理されていれば大丈夫!

というケースもあるので、こちらも確認が必要ですね!

土地が借地権である

借地権やその仕組みについてご説明すると、一記事は書けてしまうので、ここでは超ざっくり説明しておきます。

通常、建物と土地って1セットです。

 

建物を建設する際は、デベロッパーや施主は、

土地を購入し、建物を建築します。

その後、その建物を売るとき土地も一緒に売却する!

という感じが一般的です。

そのため、皆さんが住宅を購入する場合は、

戸建てでもマンションでも、建物と併せて土地も購入します。

 

しかしたまに、土地は、地主さんが所有しており、土地を借りて、デベロッパーや施主が、建物を建設→建物だけ売却

という建物があります。

そうすると、土地の所有者さんは、ずっと地主さん

建物だけが常に売買されていることになります。

つまり、建物を購入した人は常に、借りた土地上の物件を所有しているということになります。

そういった物件の場合、建物を購入する際、土地を所有している地主さんに対して

土地をお借りしますね~

と、賃貸借契約を結び、地代を払う必要があります。

※地代を払うかは、契約の内容によって異なります。

こういった土地に借地権が設定されている建物の場合、

資産価値が落ちやすく、相場より価格は下がります

建物を担保としてお金を貸す、銀行にとっては、ここは致命的

土地が借地権となっている物件の場合、

基本的にはNGとされることが多いです。

すべての銀行さんがNGというわけではありませんが、かなり難しいと思った方が良いです!

 

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、住宅ローン、建物や土地も審査対象!?

というテーマでお話しさせていただきました。

 

住宅ローンを利用する上で、ほとんどの方が自身の属性などを気にされますが、建物や土地なども審査の対象になっている!

ということは頭に入れておいた方が良いですね。

 

特に中古住宅を購入して、リノベーションをするという場合、リノベーション費用のことも考え、築年数がたっている古い物件・安い物件を選ぶことが多いです。

 

そうなると、自分自身の審査はOKでも、建物や土地が審査に引っかかってしまい融資がおりない

ということは、結構あります。

気に入った物件があった際は、不動産会社さんや銀行さんにも聞くようにしてみましょう!

 

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