住宅ローンとは？事前審査と本審査の流れ～審査をするタイミングって？～

この条件の場合は、毎月84,685円を35年間支払い続け、トータルで35,567,804円支払うことになります。

毎月一定の金額を支払い続けているので実感わきませんが、なんだかんだで550万近くの利息を払うことになるんですね。

住宅ローンの利用が可能な物件

住宅ローンを利用するには、購入する物件に対していくつか条件があります。

 

・原則として購入者自身が居住する住宅

・新築・中古の戸建て、マンション

・住宅を建てる為の土地

 

要は利用する人が住む為の住宅じゃないとダメだよ！

ってことです。

投資用やセカンドハウスはNGということ。

一応投資用のローンやセカンドハウス用のローンもあります。

ただし金利が高いです。

中古物件の場合は制限がかかる

住宅ローンは、物件によって借り入れ条件や期間が異なります。

わかりやすいのでが、中古物件の場合です。

中古物件の場合は、建物の耐久性が考慮されたり、借入期間が短くなってしまったりします。

何故中古物件には制限がかかる！？

銀行は、単純に利息を払ってもらえるからお金を貸しているわけではありません。

というのも、住宅ローン利用者が返済ができなくなってしまうリスクを負っているからです。

万が一利用者が返済できなくなった場合は、利用者が購入した物件を銀行が売却して残金を回収します。

しかし、銀行がその物件を売却しようとしても、超ボロボロで耐久性に問題がある物件だった場合、誰も買いません。

そうなると結局貸したお金の回収が出来なくなってしまうんですね。

そういう理由から銀行は

住宅ローン利用者が購入した物件は、将来売却できるか？価値があるか？

と担保価値があるかを判断しているわけなんです。

住宅ローンの流れ

次に住宅ローンの流れを見ていきましょう。

住宅ローンを利用する場合は、基本事前審査、本審査の2回に分けて行います。

借り入れができるかの最終判断をするのは本審査なので、本審査の1回でも別にいいのですが、特別な理由がない限り事前審査と本審査を行います。

流れとしては、

 

①いい物件が見つかる

②事前審査、物件の申込

③売買契約

④本審査

といった感じの流れです。

もう少し細かく説明します。

事前審査を行うタイミング

事前審査を行うタイミングは、良い物件が見つかったぐらいです。

この物件購入します！（申込・買付証明）といったタイミングで事前審査を通すこともあります。

ただ最近の売主さんは、住宅ローンの事前審査が通っていないと物件を押さえるのを嫌がることが増えました。

売主さんとしても、契約したのに住宅ローンの審査が通らず契約が白紙になるのを避けたいからなんですね。

なので良い物件が見つかった段階ぐらいで、事前審査を行うことが多いです。

事前審査では何を審査する？

住宅ローンの事前審査では、

・年収

・信用情報

・その他のローンの借り入れ状況・

・返済負担率

上記の内容をメインで審査します。

返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合のことで、年収が600万で毎月10万円で返済すると考えた時

毎月10万円×12か月÷年収600万＝0.2＝20％

この数値が高ければ高いほど毎月の負担大きいとなります。

30～40％ぐらいを上限としている銀行が多いので、これを越してしまうような返済負担率だと事前審査で落ちてしまう可能性がありますね。

ちなみに事前審査は比較的簡易的で、インターネットなどでもさくっと行えます。

審査の結果は銀行によって結構異なりますが、早ければ即日や翌日、遅いと1週間ぐらいかかる場合もあります。

本審査を行うタイミング

本審査を行うタイミングは、売買契約を締結した後になります。

事前審査と違い、細かい書類の提出が必要となります。

具体的には、売買契約書や重要事項説明書、年収がわかるもの（源泉徴収票など）、住民票、健康保険証、印鑑証明書、図面などなど

審査途中に銀行から別途書類の提出を求められることもあります。

本審査では何を審査する？

住宅ローンの本審査では、

・借入時年齢、完済時年齢

・勤続年数、雇用形態

・健康状態

・担保評価

・連帯保証

上記の内容を審査します。

事前審査の段階で利用者の現状の借り入れ状況などは確認しています。

そのため、事前審査が通っていれば大体の場合は審査が通ります。

ただし、虚偽の申請（年収の虚偽申請など）や事前審査後に消費者金融等で借り入れを行っていると、本審査に大きな影響が出ます。

最悪の場合、審査に落ちてしまうこともあります。

健康状態など様々な要素から、借り入れの限度額が下がってしまう可能性もあるので注意しましょう。

審査の結果は2週間～3週間ぐらいが目安です。

金融機関が込み合っている、追加書類が必要となると1か月～2か月ぐらいかかる場合があります。

まとめ

いかがでしょうか。

今回は住宅ローンについて、事前審査や本審査の流れやタイミングについて

というテーマでお話させていただきました。

住宅ローンは不動産会社によっては代行して行ってくれる場合もあれば、利用者自身で考えてやる場合があります。

しっかり流れを理解して、スムーズに住宅ローンを利用できるようにしましょう！

フラット35についてはこちらの記事を参考にどうぞ

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フラット35が利用できない新築物件って？～新築のフラット35の条件とは～

フラット35が利用できない中古物件って？～中古物件のフラット35の条件とは～

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