不動産記事

住宅ローンとは?事前審査と本審査の流れ~審査をするタイミングって?~

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不動産業に携わるまで住宅ローン=フラット35だと思っていました。

きっと私と同じような人がいると思っています。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

住宅購入の際、大体の方は住宅ローンを利用します。

初めて住宅を購入する方にとっては、そもそも住宅ローンの仕組みというものを理解していません。

今回は、住宅ローンの基礎知識と流れや種類

お話ししたいと思います。

住宅ローンを利用する際、不動産会社が色々教えてくれますが、書類を準備したり、自身でやることが結構多いです。

流れやタイミングを把握して、審査時にバタバタしない様にしましょう。

フラット35についてはこちらの記事を参考にどうぞ

住宅ローンのフラット35って!?~融資の為の条件がある~

フラット35が利用できない新築物件って?~新築のフラット35の条件とは~

フラット35が利用できない中古物件って?~中古物件のフラット35の条件とは~

関連記事はこちらをどうぞ

不動産購入の流れ~初めてのマイホーム購入(中古マンション・戸建て編)~

不動産購入時のローン代行手数料って!?~支払う必要ない!?~

不動産購入にかかる諸経費って?~物件価格以外にも意外と費用が掛かる~

住宅購入で頭金って必要!?目安って!?~頭金と自己資金は違う~

 

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

お部屋探し・不動産購入といった不動産仲介業を行っていますので、住宅購入・投資用不動産を検討されている方はお気軽に連絡ください!

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住宅ローンとは!?

皆さんご存じだと思いますが、住宅ローンとはマイホームを購入する際、金融機関から借りるお金のことです。

何千万もする買い物ですので、手持ちの現金で一括で買えればいいのですがそんな人なかなかいません。

結果、住宅を購入する方のほとんどが住宅ローンを利用します。

住宅ローンは銀行への借金

『借金ある人ってあり得ないよね~』

なんて話をたまに耳にしますが、

住宅ローンは、シンプルにお金を金融機関から借りているので、金融機関に対して借金をしているということになります。

つまり住宅購入者のほとんどが借金をしているんです。

なので、決して借金って悪いことじゃないんですよね!

住宅ローンの金利は低い?

住宅ローンは金融機関からお金を借りているので、当たり前ですが利息が発生します。

ただし、住宅というのは生活に必要不可欠なものである!

ということから、一般的なローンの金利と比べると低く設定されています。

また長期間の返済が必要となる為、住宅ローン審査は現在の貯蓄額や収入よりも「安定的かつ継続的な収入がある」ことが重視されます。

なので、稼いでいる社長や個人事業主よりも、大手企業でそこそこの役職を持っているサラリーマンの方が審査が通りやすかったりします。

フラット35とは違う!?

冒頭でもお話ししましたが、住宅ローンと聞くとフラット35をイメージする人も多いはず。多分!

お金を借りるという点では同じなのですが、仕組みが異なります

住宅ローンの主な借入先は、民間の金融機関です。

フラット35は、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携している住宅ローンです。

銀行を窓口にしてお金を貸すけど、住宅金融支援機構が銀行が貸したお金を証券化したりして買い取るよ!

という仕組み。

大きく異なるのは、フラット35はずっと金利が変わらない固定金利のみ。

対して民間の金融機関である銀行の提携している住宅ローンは、固定金利や変動金利など色々選ぶことが出来ます。

固定金利・変動金利などについてはまた別記事にてお話しします。

フラット35についてはこちらを参考にどうぞ。

住宅ローンのフラット35って!?~融資の為の条件がある~

資金計画が重要となる

住宅ローンを利用すると利息がかかります。

3000万円の住宅を購入するために、銀行から3000万借りたとしても、最終的には何百万近い利息を払うことになります。

例えば、

3000万の住宅

金利1%

固定金利

毎月同じ金額で返済(元利均等)

35年間 ボーナス払いなし

 

この条件の場合は、毎月84,685円35年間支払い続け、トータルで35,567,804円支払うことになります。

毎月一定の金額を支払い続けているので実感わきませんが、なんだかんだで550万近くの利息を払うことになるんですね。

住宅ローンを利用するには、購入する物件に対していくつか条件があります。

 

・原則として購入者自身が居住する住宅

新築・中古の戸建て、マンション

住宅を建てる為の土地

 

要は利用する人が住む為の住宅じゃないとダメだよ!

ってことです。

投資用やセカンドハウスはNGということ。

一応投資用のローンやセカンドハウス用のローンもあります。

ただし金利が高いです。

中古物件の場合は制限がかかる

住宅ローンは、物件によって借り入れ条件や期間が異なります。

わかりやすいのでが、中古物件の場合です。

中古物件の場合は、建物の耐久性が考慮されたり、借入期間が短くなってしまったりします。

何故中古物件には制限がかかる!?

銀行は、単純に利息を払ってもらえるからお金を貸しているわけではありません。

というのも、住宅ローン利用者が返済ができなくなってしまうリスクを負っているからです。

万が一利用者が返済できなくなった場合は、利用者が購入した物件を銀行が売却して残金を回収します。

しかし、銀行がその物件を売却しようとしても、超ボロボロで耐久性に問題がある物件だった場合、誰も買いません。

そうなると結局貸したお金の回収が出来なくなってしまうんですね。

そういう理由から銀行は

住宅ローン利用者が購入した物件は、将来売却できるか?価値があるか?

担保価値があるかを判断しているわけなんです。

次に住宅ローンの流れを見ていきましょう。

住宅ローンを利用する場合は、基本事前審査本審査の2回に分けて行います。

借り入れができるかの最終判断をするのは本審査なので、本審査の1回でも別にいいのですが、特別な理由がない限り事前審査と本審査を行います。

流れとしては、

 

①いい物件が見つかる

②事前審査、物件の申込

③売買契約

④本審査

といった感じの流れです。

もう少し細かく説明します。

事前審査を行うタイミング

事前審査を行うタイミングは、良い物件が見つかったぐらいです。

この物件購入します!(申込・買付証明)といったタイミングで事前審査を通すこともあります。

ただ最近の売主さんは、住宅ローンの事前審査が通っていないと物件を押さえるのを嫌がることが増えました。

売主さんとしても、契約したのに住宅ローンの審査が通らず契約が白紙になるのを避けたいからなんですね。

なので良い物件が見つかった段階ぐらいで、事前審査を行うことが多いです。

事前審査では何を審査する?

住宅ローンの事前審査では、

・年収

・信用情報

・その他のローンの借り入れ状況・

・返済負担率

上記の内容をメインで審査します。

返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合のことで、年収が600万で毎月10万円で返済すると考えた時

毎月10万円×12か月÷年収600万=0.2=20%

この数値が高ければ高いほど毎月の負担大きいとなります。

30~40%ぐらいを上限としている銀行が多いので、これを越してしまうような返済負担率だと事前審査で落ちてしまう可能性がありますね。

ちなみに事前審査は比較的簡易的で、インターネットなどでもさくっと行えます。

審査の結果は銀行によって結構異なりますが、早ければ即日や翌日、遅いと1週間ぐらいかかる場合もあります。

本審査を行うタイミング

本審査を行うタイミングは、売買契約を締結した後になります。

事前審査と違い、細かい書類の提出が必要となります。

具体的には、売買契約書や重要事項説明書、年収がわかるもの(源泉徴収票など)、住民票、健康保険証、印鑑証明書、図面などなど

審査途中に銀行から別途書類の提出を求められることもあります。

本審査では何を審査する?

住宅ローンの本審査では、

・借入時年齢、完済時年齢

・勤続年数、雇用形態

・健康状態

・担保評価

・連帯保証

上記の内容を審査します。

事前審査の段階で利用者の現状の借り入れ状況などは確認しています。

そのため、事前審査が通っていれば大体の場合は審査が通ります。

ただし、虚偽の申請(年収の虚偽申請など)や事前審査後に消費者金融等で借り入れを行っていると、本審査に大きな影響が出ます。

最悪の場合、審査に落ちてしまうこともあります。

健康状態など様々な要素から、借り入れの限度額が下がってしまう可能性もあるので注意しましょう。

審査の結果は2週間~3週間ぐらいが目安です。

金融機関が込み合っている、追加書類が必要となると1か月~2か月ぐらいかかる場合があります。



まとめ

いかがでしょうか。

今回は住宅ローンについて、事前審査や本審査の流れやタイミングについて

というテーマでお話させていただきました。

住宅ローンは不動産会社によっては代行して行ってくれる場合もあれば、利用者自身で考えてやる場合があります。

しっかり流れを理解して、スムーズに住宅ローンを利用できるようにしましょう!

フラット35についてはこちらの記事を参考にどうぞ

住宅ローンのフラット35って!?~融資の為の条件がある~

フラット35が利用できない新築物件って?~新築のフラット35の条件とは~

フラット35が利用できない中古物件って?~中古物件のフラット35の条件とは~

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住宅購入で頭金って必要!?目安って!?~頭金と自己資金は違う~

 

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