不動産記事

賃貸住宅の仲介手数料の仕組み~仲介手数料は安くできる!?~

投稿日:2022-03-05 更新日:

初めてもらったインセンティブで調子乗って高級時計を買いました。が、二日後に落として壊れました。その日から時計はスマホで十分と確信しました。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

本日は、お部屋探しをした際、不動産会社に支払う仲介手数料についてお話をしたいと思います。

賃貸住宅のお部屋探しの仲介手数料って、家賃の1か月分!

そんな風に思っている方も多いのではないでしょうか?

実は賃貸住宅における仲介手数料って、必ずしも1か月分払わないといけないわけじゃないんです!

不動産の闇にだいぶ踏み込んだお話になるので、覚悟してください(笑)

売買物件の仲介手数料についてはこちら

住宅購入時の仲介手数料って必要?~仲介手数料がかからない場合~

住宅購入時の仲介手数料の目安・簡単計算~仲介手数料っていつ支払うの?~

税込表記の物件の仲介手数料の計算に注意!~売主が不動産会社~

不動産についての別記事はこちら

銀行の住宅ローンとフラット35の違いって!?~住宅ローンの基礎知識~

不動産購入の流れ~初めてのマイホーム購入(中古マンション・戸建て編)~

住宅購入で頭金って必要!?目安って!?~頭金と自己資金は違う~

賃貸不動産のリフォーム~賃貸住宅のリフォーム費用はどのくらいかかる?~

 

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

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賃貸のお部屋探しの仲介手数料って!?

賃貸のお部屋を探してもらった際、不動産会社に支払う仲介手数料

ほとんどの人が賃料の1か月分という認識があります。

でも何故そもそも賃料の1か月分と認識されているのか。

そのお話をする前に、さくっと仲介手数料についてお話いたします。

借主(お客さん)と貸主(大家さん)の間に立ち、意見を聞き、間を取りまとめて、契約業務などを行い、無事取引した時に発生する成功報酬としてもらうのが、仲介手数料です。

要は、一緒にお部屋を探し、無事契約できたから、その手間賃ということです。

 

仲介手数料って家賃の1か月分が当たり前?

では本題に入りたいと思います。

仲介手数料の仕組みについて、ここからズラっとお話ししますので、一つ一つ理解してくださいね。

理解できない方は、何度も読み返してください。

先ほども言いましたように仲介手数料は、ほとんど家賃の1か月分という認識かと思います。

店舗や事務所などはまた変わってくるので、今回は居住用の賃貸物件に絞ります。

また、仲介手数料の振り分け方にも、いくつかパターンがあり、いっぺんに説明するとややこしいので理解しやすいように説明していきます。

まず、居住用の賃貸住宅の仲介を行った不動産会社は、貸主(大家さん)、借主(お客さん)から、双方から合わせて家賃の1か月分+税を上限として仲介手数料をもらうことができます。

ここ超重要です!

貸主と借主の双方から合わせて家賃1か月分+税が上限となっています。

あれ?って思うところがいっぱいあるんですよね~・・。

順を追ってお話していきたいと思います。

仲介手数料の上限は、賃料の1か月分

まず、仲介手数料には上限が定められています

その上限が家賃の1か月分+税!←つまりこれがMAX

上限が家賃の1か月分だけなので、交渉して下げることができるんですね。

ただどの不動産会社も、基本家賃の1か月分丸まる請求し、正直値引きしてくれないですね。

不動産会社の実質的な売り上げはこの仲介手数料だけだからです。

初期費用で敷金やら礼金やら色々請求してるじゃん!

って思っている方もいるかもしれませんが、敷金はあくまで預り金で、退去時には返却するものです。

礼金は不動産会社に入るお金ではなく、貸主さん(大家さん)への謝礼金みたいなものです。

なので、初期費用で色々引かれていますが、基本不動産会社に入るお金は仲介手数料のみなんです。

なので、何か月も不動産会社に付き合ってもらい、お部屋を探して家賃5万円のお部屋を契約しても、その不動産会社のマックスの売り上げは5万円

案内やら契約業務やら、経費のことを考えると赤字ですね・・。

にもかかわらず、仲介手数料を半額にするとなると、2.5万円の売り上げです。

そうなってしまうと、会社を運営するうえで、いったい1か月で何件成約すればいいのか気が遠くなりますね。

だから、不動産会社はほとんど仲介手数料を上限マックスの1か月に設定しているんです。



貸主(大家さん)からも仲介手数料を請求できる!?

今回最もお話をしたかったのはこの部分。

先ほどのこちらの文章

居住用の賃貸住宅の仲介を行った不動産会社は、貸主(大家さん)借主(お客さん)から、双方から合わせて家賃の1か月分+税を上限として仲介手数料をもらうことができます。

仲介手数料の家賃1か月分というのは、貸主(大家さん)、借主(お客さん)の双方合わせてが上限ということ。

もう一回言いますね、双方合わせてです。

つまり本来なら貸主(大家さん)側も仲介手数料を支払ってもらうことができるんです。

10万円の家賃のお部屋であれば。

貸主(大家さん)が5万円+税

借主(お客さん)が5万円+税

これでもいいということです。

双方の合計が家賃(今回の場合は10万円)以下であればOKということなので。

もちろんですが、ほとんどの方がこの仕組みを知らず、業者さんの請求するがまま

貸主(大家さん)0円

借主(お客さん)10万円+税 ←上限MAX

を支払っているということなんです。

居住用建物の仲介手数料には上限は、家賃の1/2でOK!?

こんなカラクリがあったのか?と気づいた方。

まだまだ甘いです。

実は先ほど文章、少し補足があります。

居住用建物の場合(店舗や事務所等ではなく住むための建物)特例が存在しており、

報酬額(仲介手数料)について、依頼者の承諾を得ていない場合、依頼者の一方から受け取れる報酬額は1/2か月分が上限となる。

・・・。

ちょっと何言っているかわからないですよね。

要は、賃貸の居住用建物の仲介手数料は、

貸主(大家さん)家賃の1/2が上限

借主(お客さん)家賃の1/2が上限

ということ。

で、貸主(大家さん)もしくは、借主(お客さん)が

家賃の1/2以上の仲介手数料支払うよ!

承諾した場合は、双方の合計で家賃の1か月分を上限として仲介手数料をもらえることができる!

ということです。

つまり、先ほどの貸主さん0%、借主さん100%支払いになるということ。

ほとんどの方が該当するのが、

借主(お客さん)側に1/2以上の請求をして何も知らずに支払っている

=承諾したから大丈夫だよね?って言うことにされているということです。

この仕組みは不動産業界の人の3/4の人は、もちろん知っています。

不動産仲介業者さんは、貸主(大家さん)に対して、仲介手数料を払ってくれなんて言えません

貸主(大家さん)からすると、貸す側なのになぜ仲介手数料を払わないといけない?と思っている人がほとんどだからです。

仲介手数料を払うぐらいなら、別の不動産会社から入居者を見つけてもらうと考えるので。

過去に裁判が起こった事例もある

ほとんどの借主(お客さん)は、こういったことを知らないので、仲介手数料を知らずのうちに、承諾したとみなされ上限マックスまで支払っています。

が、過去に承諾していないのに1か月分の仲介手数料を払わされたと、借主(お客さん)が某大手不動産会社を訴えたケースもあります。

ちなみに某大手不動産会社が敗訴

裁判で決め手となったのは、仮申し込みの段階で仲介手数料が1か月という事前告知がない状態で話が進み、仲介手数料が家賃の1か月分と初めて確認したのが初期費用の明細書をもらったタイミングだった。

とのこと。

これのすごいところは、4年も入居してから裁判を起こしたっていうところ。

物は言ってみるもんですね~

事前に提示することでお互いリスクを避けられる

仲介手数料については、不動産会社側もお客さん側も事前にちゃんと話しておくことが大事ですね。

ただ不動産仲介会社側からすると、最初から仲介手数料が家賃の1/2でやらないといけないとなると、そのお客さんに対してあれこれ言って断りを入れる場合が多いです。

先ほども言ったように、借主(お客さん)から仲介手数料1/2しかもらえないからと言って、貸主(大家さん)側に請求はできないからです。

貸主(大家さん)側から入居を断れてしまいますね。

借主(お客さん)も、仲介手数料を1/2で行きたいのであれば、事前に話をして1/2にしてもらうか、1/2で対応している不動産会社を探す方がお互いの為と言えますね。

不動産管理会社のような自社で多くの物件を抱えている不動産会社だと、仲介手数料が初めから1/2になっている場合が多いですね。

とはいっても、宅建業法で決められている内容なのに、そもそも当たり前になっていないことが、闇深い話なんですよね・・。

念のため再度言いますが、仲介手数料が1/2になる特例は、居住用建物のみだけです。

事務所や店舗の場合は、1か月を上限として原則自由に決めることができます。


まとめ

いかがでしょうか。

今回は、賃貸住宅における仲介手数料の仕組みについて、裏話と合わせてお話させていただきました。

仲介手数料の仕組みは、一般の人は8,9割が知らない内容です。

仲介手数料を安くするという意味でこの記事を上げたのではなく、不動産の闇をちょっとずつなくしていこうという意味合いで書きました。

業界の中での お客さん側も最低限の知識を持ってより良い業界にしていければと思っているので、参考になれば幸いです。

ちなみに、事業用建物になってくると、居住用建物とはまた違った内容の仲介手数料のお話になるので、また別の機会にお話をしたいと思います。

売買物件の仲介手数料についてはこちら

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