不動産記事

銀行の住宅ローンとフラット35の違いって!?~住宅ローンの基礎知識~

投稿日:2022-03-03 更新日:

昔知人が、『俺んち全然お金ないのに、43歳の親父が家買おうとしているんだけど、どうやったら止められる?』と言われ、一緒に審査に落ちることを祈ったのを覚えています・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

住宅購入時、大体の人が住宅ローンを組む方がほとんど。

住宅ローンにも色々種類があります。

住宅ローンの種類はもちろん、フラット35についてもちゃんと理解している人が意外と少ないです。

ということで今回は、住宅ローン・フラット35の違いについて

というテーマでお話ししたいと思います。

減税についてはこちら

固定資産税って年々安くなる?~固定資産税の仕組みと減税~

2022年以降の住宅ローン控除の基礎知識~住宅ローン控除の計算方法~

不動産購入の流れについてはこちらの記事をどうぞ

不動産購入の流れ~初めてのマイホーム購入(中古マンション・戸建て編)~

不動産購入にかかる諸経費って?~物件価格以外にも意外と費用が掛かる~

 

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

建築工事・設計といった建設業の内容から、お部屋探し・不動産購入といった不動産業の内容まで幅広く扱っております。

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住宅ローンとフラット35の違いは知っておく!

住宅ローンやフラット35ってなんか色々あってよくわからない。

違いって何!?

そもそも違いって知っておいた方がいいの?

とよく質問を受けます。

はっきり言います。

ちゃんと違いを理解しておいた方がいいです!!

金利やら条件やら、なんか考えると頭が痛くなりそうですが、ちゃんと理解しているかで、今後の自分の生活を大きく左右する可能性があります。

例えば、1個100円のリンゴを購入しようと思った時

現金なら100円

Aカードなら150円

Bカードなら200円でポイント贈呈

Cカードなら110円~200円の間でルーレット

 

というシステムだったらどれを選びますか?

っていう感じです。

100円ならまだしも、これが1000万の額だったら真剣に考えませんか?

金額が大きくて、長期にわたるものなのでどうしても現実味が帯びず、イメージしにくいですが、このように普段の生活に置き換えて考えてみるとよいです

ただ、目先の金額の判断ではなく、今後の生活などを見比べながら上手に判断していくことが大事です。

住宅ローンとフラット35の違いは!?

では、本題に行きたいと思います。

住宅ローンとフラット35の違いってそもそも何か?

ざっくりあげると

 

こんな感じです。

それぞれ深堀してご説明したいと思います。

 

ちなみに・・・。

住宅ローンは、銀行が直接お客さんにお金を貸します

対して、フラット35などは、民間金融機関(銀行など)が住宅金融支援機構というところと提携して、お金を貸しています。

銀行が直接融資する住宅ローンは、お客さんが万が一支払えなくなってお金を回収できないリスクがあります。

フラット35などは、民間金融機関(銀行等)がお客さんにお金を貸しますが、銀行等が貸したお金を住宅金融支援機構が負担したり、投資家にお金貸して~と集って、資金を調達したりしています。

もっと複雑な内容なのですが、超簡単に説明するとこんな仕組みです。

上記のことから住宅ローンとフラット35では、金利や審査基準が異なっているんです。

金利のタイプというのは、大きく分けて言うと固定金利なのか変動金利なのか

ということ。

変動金利は、固定金利より低く金利が設定されことが多いですが、世の中の金利の水準で変化し、金利が上がったり下がったりします。

固定金利は、その名の通り金利は一律

固定金利の中には、3年や5年などで金利を再度選ぶことができる固定期間選択型などがあります。

銀行の住宅ローンだと、この金利のタイプを選ぶことができます

それに対してフラット35は、最初から最後までずっと一律の金利である全期間固定金利となります。

返済を考える際、この金利が一番頭を悩ませるところです。

長期的な資金計画を立てて、金利を比較するようにしましょう。

意外と盲点なのが保証人や保証料の有無

昔は保証人を立てることが多かったのですが、現在はあまり保証人を立てることはありません。

お願いするほうも、お願いされる方もなんか嫌ですよね・・。

そういったこともあり、近年は保証人の代わりに保証会社を利用するのが一般的です。

その保証会社を利用するためにかかるのが、保証料というわけです。

銀行の住宅ローンの場合は、この保証料がかかってきます

それに対して、フラット35には保証人はもちろん、保証料もかかってきません

つまりフラット35の場合だと、保証料等を抑えることができるというわけなんです。

じゃあ、フラット35の方が安くなる?

と思った大間違い。そんな単純な話ではありません。

手数料など含めたりすると、銀行の住宅ローンと変わらない場合があります。

逆に、銀行の住宅ローンで金利の低いプランにしても保証料等含めて、最終的な費用がフラット35より高くなるというパターンも良くあります。

目先の費用にとらわれないことが大事です。

銀行の住宅ローンとフラット35では審査基準が大きく異なります。

銀行の住宅ローンの審査の基準は、

借入金額に対して、年収収入がどのくらいか

という金銭面以外にも、その人の安定度も対象となります。

要は、勤務年数や勤務形態などですね。

転職したばかりの人や、売り上げに浮き沈みがある自営業の方などは難しいと言えます。

ちなみにこういった審査の類で好まれるのは、長期間同じ会社で働くサラリーマンです。

これに上場企業で、ちょっとした役職がついたら、もう最強です。

サラリーマンって実はめちゃくちゃいいんですよね!

それに対してフラット35は、

銀行の住宅ローン同様に、返済額と年収の割合の基準があります。

年間合計返済額が年収に占める割合(=総返済負担率)として、

年収400万円未満なら総返済負担率は30%以下

400万円以上なら35%以下

こんな感じです。

ただ、フラット35の大きな利点と言えるのが、勤続年数や勤務形態は問われないため、転職して間もない人や正社員ではない人でも借り入れの可能性があるということ。

過去に、パートの主婦の方が融資を通った前例もあります。

自営業の方や転職して間もない方は、フラット35になりやすい傾向はあります。



対象となる基準は、契約者だけではありません。

購入する建物にも基準があり、住宅ローンやフラット35で異なります。

銀行ローンの場合は、銀行によって基準が異なるのでなんともいえません。

一般的には、建築基準法に基づいて建築されていること。

この一言で片付いてしまいますが、建築基準法も過去に改正していることもあり、今と昔では状況が違うため、実際はもっと複雑なので注意が必要です。

とはいえ、フラット35に比べると条件は緩くなります

対してフラット35は、もっと制限があります。

そもそもフラット35は、質の高い住宅に住んでもらうことを目的なので、建物の質が求められます。

例えば、住宅の床面積が一戸建ての場合は70㎡以上、マンションなどの共同建ての場合だと30㎡以上

※銀行の住宅ローンでもマンション等は、25㎡以下になると住宅ローンNGになりやすいので注意が必要。

また、中古住宅では新耐震基準(昭和56年6月以降)が適用されたものであるかどうか、それ以前の建物の場合は、適合証明書が必要になります。

ちなみに、耐震等級、長期優良住宅、一次エネルギー消費量等級などの条件を満たす建物であれば、一定期間の金利が下がるプランがあります。

質の高い物件を購入する人には、金利を安くするよ~という感じです。

団体信用生命保険(団信)とは、住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合、保険金により残りの住宅ローンが弁済される保障制度のことです。

銀行の住宅ローンの場合、団体信用生命保険への加入が必須となります。

加入するためには、健康状態が良好である必要があります。

ちなみに、団体信用生命保険に入ったからといって、費用が掛かるわけではありません

銀行が保険料は負担してくれています。

それに対してフラット35の場合、団体信用生命保険への加入は任意となっています。

任意ですので、加入することもできます

もちろんですが、団体信用生命保険に加入する場合は、別途お金がかかります



まとめ

いかがでしょうか。

今回は、銀行の住宅ローンとフラット35の違いについてお話いたしました。

お互いメリット・デメリットがあるので選択肢が多い方は、いくつかシュミレーションを行い、しっかり長期的なライフプランを考え資金計画をする必要があります。

減税についてはこちら

固定資産税って年々安くなる?~固定資産税の仕組みと減税~

2022年以降の住宅ローン控除の基礎知識~住宅ローン控除の計算方法~

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