リフォーム・建築 不動産記事

売れる物件のリフォームプランを考える~ターゲットを絞ってリフォームをする~

投稿日:2021-02-27 更新日:

団地5階のリフォームを立て続けにやりましたがエレベーターが無くて本当にきつかった!

でも、タワーマンションの新築の時は、32階から職人さんに呼ばれて下まで行き、また呼ばれて32階まで行く、その繰り返し。

ちなみに、全部階段です。今は、できる気がしない・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

中古物件をリフォームして売り出そうと検討した時、そもそもどんなリフォームをすればいいか悩みますよね・・。

以前このような記事を書いたので、参考にして見て下さい。

売れる物件は、ニーズに合ったリフォームをしている!~安さよりもクオリティを~

すぐ売れる中古物件とは〜どのくらいのリフォームをすれば売れやすい物件になる?~

家を売るときはリフォームした方が良い?~リフォームをしたから売れるとは限らない~

普通に綺麗にするだけの、リフォームでは今のお客さんの心はなかなかつかめません。

リフォームをするのであれば、お客さんの心をつかみ、早期売却できるようなリフォームをしたい!!

そのためには、まず立地条件や環境を見て、ターゲットを絞る必要があります。

今回は、ターゲット別に検討するリフォームプランをご紹介したいと思います。

 

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ターゲットを絞ってプランを考える

とにかく、早く売りたい!!

だから、とりあえずリフォームをし綺麗にして、片っ端から内覧を勧めようとする方がいるのですが、ターゲットを絞らず、売り出しをしても正直あまり効果はありません。

だって、エレベーターの無い5階の物件を年配の方に勧めてもまず買わないでしょう。

毎日の階段の上り下りでぶっ倒れちゃいます。

つまり、リフォームプランを考えるには、その物件の、周囲の環境、地域、立地条件、マンションであれば、階数などこういったことを考慮して、プランを考える必要があります。

近くに小学校が多い物件は、ファミリー層

この辺は、何となく想像できると思いますが、近くに小学校がある場合は、ファミリー層がターゲットになります。

注意が必要なのは、高校はあまり意味が無いということ。

高校の場合、近くにあってもその高校に通うとは限らないからです。

また、ファミリー層というのも、もっと詳しく分けると小さい子供がいる、妊娠している、新婚さんなどになります。

中学3年生以上のお子さんぐらい大きくなると、学校の立地条件はあまり関係なくなってきます。

どちらかというと、駅に近い物件を探す方が多いです。

逆に、まだ子供はいないが将来子供ができる、まだ生まれたばかりで最近家族になった。

など、今すぐに学校は必要としなくても、後に小学校に通うといった場合は該当します。

そんなファミリー層のリフォームとは

これから赤ちゃんができる、小さいお子さんがいる、このようなファミリー層が希望する者は

・対面キッチン

・畳がある部屋

・収納が多い

・白すぎない壁紙

ここを、意識したほうが良いでしょう。

もしキッチンをリフォームするのであれば、出来る限り対面キッチンにするようにした方が良いです。

また、リビングに面しているお部屋に畳の部屋を希望する方がかなり多いので、畳の部屋を一つ作っておくと良いです。

ちなみに、オシャレな半帖畳は、若い年齢層の方には人気があります。

モダンな仕上げり 琉球風畳って! ~半帖畳について~

壁紙は、あまり白すぎないようにしましょう。

見栄えのよい見せ方としては、真っ白な壁紙を使った方が部屋全体が明るく、広く見えます。

ただ汚れが物凄い目立つため、小さいお子さんがいるファミリー層をターゲットにする場合は、若干色のついた壁紙を選ぶようにしましょう。



団地などのエレベーターが無い物件は、若いファミリー層

団地などエレベーターが無い物件、特に4階、5階になると途端に売却が難しくなってきます。

ある程度、販売価格を下げる必要が出てきます。

物件の価格が、下がれば、若い世代のファミリー層がターゲットとして挙げれます。

立地条件以上に、価格重視になります。

ただ、若い世代のファミリー層といっても、若い方でも高級志向のお客さんもいるので、一概には言えません。

今までの経験だと、若くて、既にお子さんが3人以上いると価格重視になる傾向があります。

ファミリー層向けの団地リフォームとは

中古の物件で代表されるのが、団地の物件。

団地は築年数がたっているものが多く、構造も、設備機器もとにかく古いです。

フルリフォームをするにも、一度スケルトンにした方が良いぐらいプランを考えるのが大変です。

特に、団地の場合は、物件価格が低いのも売りですから、リフォーム代金を掛け過ぎて、物件価格が上がるとまさに本末転倒。

なかなか売却に至りません。

ただ、購入する側もある程度古いことは認識しているので

・比較的綺麗なものはそのまま

・古いものは交換、ただし、高いものをつける必要はなし

・できる限りスペックを落す

・収納スペースは多くする

・壁紙は張り替える

・リビングは大きくする

このあたりを意識するようにしましょう。

本当は、設備機器も綺麗にしたほうが良いですが、費用の面でなかなか難しいものです。

比較的綺麗であれば、そのままで検討したほうが良いですが、お風呂やトイレに関しては、出来る限り交換を視野に入れたほうが、受けはいいです。

スペックは多少落とし、費用を下げる工夫が必要です。

ただ、スペックを落し過ぎると、かなりチープになるので色を上手く使って、高級感を出すと良いでしょう。

ただ、アクセントクロスなどは、あまりいい印象を与えません。

もし、アクセントクロスを取り入れる場合は、出来る限りインテリアになじむような色合いを選んだり、あまりインパクトが強いものは避けるようにしましょう。

年配の方をターゲットする物件

年配の方がそもそも、物件を買うのか?

と思うかもしれませんが、実は結構多いです。

多いパターンは、今ある持ち家を売って、もうすこし小さな家に移り住む感じです。

そのため、戸建てよりマンションなどを選ぶことが多いです。

年配の方もお高いマンションに移り住む方とそんなに費用を掛けず、安めの物件に移り住む方。

この2パターンに分かれます。

年配の方向けのリフォームとは

年配の方に共通しているのは、

・余計なものは、いらない

・肌に触れるものは、新しくしたい

・収納はとにかく多いほうが良い

・スタイリッシュよりエレガント

・清潔感を求める

という感じです。

上記の内容を考慮してリフォームをするのであれば、

・トイレの交換

・汚いのであればお風呂、もしくは、浴槽の交換

・手摺の取付

・壁紙の張替

という感じです。

誰が使ったかわからないものに対して、かなり抵抗を持っている方が多いので、トイレ交換は視野に入れたほうが良いでしょう。

ただ、費用を落したい場合は、ウォシュレット交換のみでも大丈夫かと思います。

壁紙は、変えたほうが良いです。

清潔感を好むため、汚れに敏感です。

中途半端に、リフォームをすると、汚いところが余計目についてしまうので注意が必要です。

ちなみに、年配の方は、スタイリッシュさよりエレガントを好む傾向があります。

アクセントクロスでも、カーテンなどでもエレガントさを求めます。

ただ、好みがはっきりしているため、色などが自分のイメージに合わないと、反応がいまいちになるので注意したほうが良いです。

買主さんに入居後の生活をイメージさせる

中古物件を早期売却させるため、リフォームを行った場合買主さんが、その物件を購入した後、自分たちがどのような生活をするのかイメージさせることが重要となります。

要は、どのようなインテリアを配置し、家具をどこへ置いてなどをイメージできるようにする必要があるということです。

ここ最近では、ホームステージングと言われるものが重要視されるようになりました。

ホームステージングとは、簡単に言うとモデルルームのように、家具などを配置して実際の生活感を出すことを言います。

こうすることで、自分たちが住んだ時のことをイメージでき、購入意欲が増すからです。

これはやるとやらないでは、かなり大きな差が出ます。

他の物件との差別化も図れるので、かなりおススメです。

まあ、準備、片付けがめちゃくちゃ大変ということは、頭に入れておいたほうが良いです。

いまでは、ホームステージングの代行会社があるぐらい普及してますね。


まとめ

いかがでしょうか?

ターゲット別に分けてリフォームプランをご紹介しましたが、今回ご紹介したのも本当にごく一部です。

もっと細かく、ターゲットを絞ることもありますので、もし気になる物件があれば、一度お問い合わせいただければと思います。

 

近年は情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、結局のところ自社で依頼してもらう為の集客方法に過ぎません。

不動産、リフォームや新築などご不明点やわからない箇所がわからないなど、初歩的なところからプロの方までご相談のっております。

プロの第3者の目によるご相談を受け付けております。

おかげさまで、大変多くのご依頼有難うございます!

また、不動産に関するお話しやお部屋探しについてものお問い合わせも受け付けております!

気になることがある方はお気兼ねなく、お問い合わせフォーム、LINEよりお問い合わせください!

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