住宅ローン控除の要件をわかりやすく解説｜新築・中古の違いと令和8年度税制改正 Ponchablog 建築・不動産相談所

住宅ローン控除の要件が色々あり、ややこしい！！

どーも、Ponchaです(‘ω’)

住宅ローン控除は、住宅購入時の税負担を大きく左右する制度です。

ただ、制度の内容は毎年の税制改正で少しずつ変わるため、

昔の情報のまま理解していると、使えると思っていた控除が使えない！

ということも普通にあります。

今回は、令和8年度税制改正を踏まえて、

住宅ローン控除の要件について、

できるだけわかりやすく、改めて整理していきます！

ということで今回は、

住宅ローン控除の要件をわかりやすく解説｜新築・中古の違いと令和8年度税制改正のポイント

というテーマでお話したいと思います！

基礎的な部分になりますが、やたらいろんな追加ないようがあるため、

新築住宅

と

中古住宅

を分けながら、住宅ローン控除の要件を丁寧に見ていきます！

住宅ローン控除とは？

まず始めに、住宅ローン控除とは何か？

住宅ローン控除とは、

一定の要件を満たして住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合に、

年末の住宅ローン残高に一定率を掛けた金額を、所得税などから控除できる制度

です。

イマイチピンとこないですよね！

簡単に言うと、住宅ローンを利用して物件を購入した場合、

一定の要件を満たせば、

ローン残高に対して、税金が安くなるよ！

という内容です！

ただし、その対象の要件や実際にどのくらい控除されるのか？

の条件が、とにかくややこしいです！

令和8年度の現在では、

基本的な控除率は

0.7％

です！

厄介なのは、

住宅の種類や性能

によって、

借入限度額

控除期間

が変わります。

さらに、制度の適用期限も延長され、

令和8年1月1日から令和12年12月31日までに入居した場合

が対象になりました。

今までも住宅ローン控除は、改正しつつも延長はされています！

押さえておきたい住宅ローン控除の共通ルール

新築でも中古でも、まず共通して押さえたい基本ルールがあります。

入居：取得や新築から6か月以内に入居すること
継続居住：その年の12月31日まで引き続き住んでいること
所得要件：原則として合計所得金額2,000万円以下であること
床面積要件：原則50㎡以上で、かつ床面積の2分の1以上を自宅として使うこと
ローン要件：返済期間が10年以上の住宅ローンであること

あれ？この条件違くない？

って思うかもしれませんが、

まずは上記の要件がベースとなるので、一旦こちらを覚えて置いてください！

ちなみに、床面積ですが、

マンションの場合は、

売買図面や広告の「壁芯面積」ではなく、登記事項証明書に記載された床面積

で判断します。

※戸建ての場合は、壁芯面積の床面積でOKです！

面積について詳しく知りたい方は下記の記事を参考にどうぞ！

住宅ローン控除の床面積はどっち？登記簿面積（内法）と壁芯の違い【マンション注意】

住み替えの方の場合は、それ以外に、

居住用財産の3,000万円特別控除などを利用する場合

住宅ローン控除と併用できないので、注意が必要です！

新築住宅の住宅ローン控除の要件

新築と中古物件では要件が異なるため、別々で提示します！

まずは新築住宅です！

令和8年度改正後は、

省エネ性能によってかなり扱いが変わる

制度になっています！

新築住宅の基本要件

新築住宅でも、

基本は先ほどの共通要件を満たす必要があります。

つまり、

6か月以内の入居、

年末までの居住、

所得要件、

床面積要件、

10年以上のローン

などが条件となります！

ここからがポイントになります！

令和8年度改正後、

新築住宅は省エネ性能の区分によって

借入限度額

控除期間

が分かれる

形になっています。

新築住宅の借入限度額と控除期間

令和8年から令和12年までに入居する新築住宅は、原則次のように整理されます。

認定住宅：
- 借入限度額4,500万円
- 控除率0.7％
- 控除期間13年
ZEH水準省エネ住宅：
- 借入限度額3,500万円
- 控除率0.7％
- 控除期間13年
省エネ基準適合住宅：
- 借入限度額2,000万円
- 控除率0.7％
- 控除期間13年（令和8年・9年）

ここでいう認定住宅は、

認定長期優良住宅

認定低炭素住宅

となります！

ZEH水準省エネ住宅や省エネ基準適合住宅についても、

一定の断熱性能

一次エネルギー消費量基準

を満たす必要があります。

ちょっとマニアックな話になりますが、詳しく知りたい方は下記の記事を参考にどうぞ！

省エネ住宅のZEHって！？～ZEH住宅をわかりやすく説明～

新築住宅の40㎡以上50㎡未満の特例

中古住宅の場合も該当しますが、

床面積要件は原則50㎡以上ですが、

40㎡以上50㎡未満でも住宅ローン控除が使える特例

があります。

ただしこの場合は、

その年の合計所得金額が1,000万円以下

であることが要件となります！

しかもこの1,000万円要件は、

一度だけではなく、

控除期間中の各年ごとに判定される考え方

です。

つまり40～49㎡の住宅では、

所得が1,000万円を超える年は

その年の控除が受けられない整理になります。

※年収ではなく、所得ですのでご注意ください１

子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ措置

ここがかなりわかりづらいところなんですが、

令和8年度改正では、

子育て世帯・若者夫婦世帯に対して借入限度額の上乗せ

があります。

対象となるのは、

・40歳未満で配偶者がいる方、

・40歳以上でも40歳未満の配偶者がいる方、

・または19歳未満の扶養親族がいる方です。

この上乗せ措置を使うと、新築住宅では、

認定住宅：5,000万円
ZEH水準省エネ住宅：4,500万円
省エネ基準適合住宅：3,000万円（令和8年・9年）

まで借入限度額が上がります。

要は、認定住宅の場合、

年末のローン残高が4800万円だった時、

該当できるのは、通常は4500万円！

ですが、子育て世代等の上乗せ措置を使うことで、

5000万まで引き上げられ、

今回の場合は、満額が控除の計算対象にできる！

ということです！

ここで注意点として、

子育て世帯等の上乗せ措置を使う場合は、50㎡以上が必要

です。

所得が1000万未満で、40㎡以上50㎡未満の特例を利用すると、

この子育て世帯等の上乗せ措置は、利用できないので注意が必要です！

新築住宅で注意したい点

令和10年以降は、さらに注意点があります。

財務省の令和8年度大綱では、

令和10年1月1日以後に建築確認を受ける新築住宅等のうち、

一定のZEH水準省エネ基準を満たさないものは

住宅ローン控除の対象外

とされています。

また、

令和10年以後に入居する新築住宅については、

災害危険区域等の一定の区域内だと対象外になる場合

があります！

⇒要はハザードマップで該当するエリアについては、住宅ローン控除対象外！

ということですね！

ちなみにこれは新築住宅の話で、

建替え

中古住宅

リフォーム

は対象外ではないと国交省が整理していますね！

中古住宅の住宅ローン控除の要件

次に中古住宅です！

中古住宅は、新築住宅と比べると、

耐震基準

省エネ性能の確認

がより重要になります。

中古住宅の基本要件

中古住宅も、新築同様で共通ルールはほぼ同じです！

取得から6か月以内に入居
その年の12月31日まで引き続き居住
合計所得金額2,000万円以下
原則50㎡以上
返済期間10年以上の住宅ローン

さらに、親族からの取得や贈与による取得は対象外で、

譲渡所得の特例を使っている場合も注意が必要です！

中古住宅特有の要件① 耐震基準

こちらは令和8年度の税制改正で変わった内容ではないのですが、

築年数が経っている中古住宅の場合、

確認が必要になりますので、改めておさらいしておきましょう！

具体的には、

昭和57年1月1日以後に建築された住宅　（新耐震基準の年月日と若干異なるので注意）
または、昭和56年以前の建物でも、取得日前2年以内の耐震基準適合証明がある住宅
または、一定の要件のもとで取得後に耐震改修をして適合証明を取る住宅

であることが必要です！

つまり、古い中古マンションや中古戸建てでも、

耐震基準をクリアできれば住宅ローン控除の対象となります！

ちなみに、築年数が旧耐震の物件の場合は、

減税を受けるためには、

耐震適合証明書が必要になります！

この辺については、下記の記事を参考にどうぞ！

耐震基準適合証明書とは？旧耐震物件でも使える減税のメリットや注意点・発行費用等を解説

中古住宅特有の要件② 40㎡以上50㎡未満の特例

令和8年度改正で大きいのがここです。

これまで新築側中心だった

40㎡以上50㎡未満の緩和が、中古住宅にも広がる

整理になりました！

ただし、誰でも使えるわけではなく、新築の時同様

その年の合計所得金額が1,000万円を超える年は適用不可

です！

また、

子育て世帯等の借入限度額上乗せを使う場合は、50㎡以上が必要

と国交省が明記しています！

つまり、床面積を40㎡以上の物件で控除を利用する場合は、

・その年の所得が1000万円未満（年収ではなく所得）

・子育て世帯等の借入上限の上乗せを使わない

といった要件が必要になります！

中古住宅の借入限度額と控除期間

中古住宅も新築同様、

省エネ性能が高いかどうかでかなり差が出ます。

認定住宅である既存住宅：
- 借入限度額3,500万円・控除率0.7％・控除期間13年
ZEH水準省エネ住宅である既存住宅：
- 借入限度額3,500万円・控除率0.7％・控除期間13年
省エネ基準適合住宅である既存住宅：
- 借入限度額2,000万円・控除率0.7％・控除期間13年
上記以外の既存住宅：
- 借入限度額2,000万円・控除率0.7％・控除期間10年

となっています！

中古住宅でも、省エネ性能が高ければ13年控除に伸びる

のが、今回の改正の大きなポイントです。

ちなみに、認定住宅自体がまだそこまで日が浅いのもあり

どこまで、売りには出されていません！

おそらくこれから

認定住宅

ZEH住宅

なのか？で、市場の価格も変わってくるかと思います！

中古住宅の子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ措置

中古住宅でも、特例対象個人に該当すれば、借入限度額の上乗せがあります。

認定住宅・ZEH水準省エネ住宅の既存住宅：4,500万円
省エネ基準適合住宅の既存住宅：3,000万円

ただし繰り返しになりますが、

この上乗せ措置を使う場合は50㎡以上が必要

です！

45㎡の中古マンションで住宅ローン控除そのものは使えても、

子育て世帯向けの上乗せまでは使えない、

というケースがあり得ます。

新築と中古で何が違うのか？

ここまでを見ると住宅ローン控除は

新築も中古も似ています！

が実際は確認すべきポイントがかなり違います。

新築住宅は、省エネ性能の確認が特に重要
中古住宅は、省エネ性能に加えて、耐震基準の確認も重要（現時点では、まだ省エネ性能があるの物件の普及率が低い）
40㎡以上50㎡未満の特例は、令和8年度改正で中古にも拡大
子育て世帯等の上乗せ措置は、新築・中古とも使えるが、50㎡以上が必要

申告時に必要な書類も要チェック

住宅ローン控除は、

要件を満たすだけではなく、

必要書類をそろえて最初の年に確定申告すること

が必要です!

給与所得者の場合、

1年目は確定申告が必要で、

2年目以降は年末調整で控除を受けられるのが基本です！

また、省エネ性能の高い住宅では、

住宅省エネルギー性能証明書や建設住宅性能評価書などの証明書類

が必要になります！

昭和56年12月31日以前に建築された中古住宅については、

耐震基準適合証明書等

が必要になるため、事前に取得が必要となります！

まとめ

いかがでしょうか？

今回は、住宅ローン控除の要件をわかりやすく解説｜新築・中古の違いと令和8年度税制改正

というテーマで開設させていただきました！

どんどん複雑になる住宅ローン控除ですが、

ちゃんと理解しているか、していないかで、数十万以上も損をしてしまうことがあります！

不動産会社の担当者さんでも理解をしていない人もいるので、

不動産会社の担当者さんにも確認しつつ、

しっかり自身でも確認するようにしましょう！