中古住宅購入の登記費用とは？内訳・相場・所有権移転登記・抵当権設定登記を解説 Ponchablog 建築・不動産相談所

住宅購入時の登記費用で５０万円かかると言われて、司法書士ってぼろもうけだなーと思ったら、半分以上が登録免許税の税金代でした・・。

皆が一度は感じる、登記費用あるあるです！

どーも、Ponchaです(‘ω’)

住宅購入の諸費用の中でも、

意外とわかりづらいのが登記費用！

仲介手数料や住宅ローンの事務手数料は、なんとなくイメージがつく方も多いですが、

登記費用については

何に対して、いくらぐらいかかるのか？

がよくわからないという方が、結構多いんです。

しかも厄介なのが、

登記費用は、仲介手数料のように

物件価格そのもので決まるわけではなく、

固定資産税評価額や住宅ローンの借入額

によって変わるという点です。

そのため、同じ4,000万円の中古住宅でも、

物件によって登記費用が結構変わることもあります！

ということで今回は、

中古住宅購入の登記費用とは？内訳・相場・所有権移転登記と抵当権設定登記をわかりやすく解説

というテーマでお話ししたいと思います！

中古マンションでも中古戸建てでも、

住宅購入時には

所有権移転登記

抵当権設定登記

が必要になります！

（抵当権設定登記は住宅ローンを利用するのみ）

そして、その際に

司法書士報酬

や

登録免許税

が発生します。

何千万円という買い物をする中で、

登記費用がなんとなくで終わってしまうのは結構怖いです。

しっかり内訳を理解して、

どこにお金を払っているのか？

を把握するようにしましょう！

中古住宅購入における登記費用とは？

新築でも中古でも、物件を購入をした際に

不動産の登記の費用が掛かります。

この登記費用とは何か？

中古物件における登記費用とは、

ざっくり言うと

物件を買ったあとに、

名義変更（所有者の変更）

住宅ローンの担保設定

を法務局に正式に記録するためにかかる費用！

になります！

細かい内訳でいうと、

・登録免許税

⇒法務局で登記にかかる税金

・手続きの依頼費用

⇒司法書士さんへの報酬

・所有権移転登記

⇒「この家の持ち主が売主さんから買主さんに変わりました」

と記録する登記

・抵当権設定登記

⇒「この家を担保にして銀行が住宅ローンを貸しています」

と記録する登記

といった感じで、費用が掛かります！

登記費用は物件価格ではなく評価額で決まる！

結構勘違いされている方も多いのですが、

登記費用というのは、

物件価格そのものを基準に決まるわけではありません。

中古住宅の購入時にかかる登記費用のうち、

・所有権移転登記

については、

固定資産税評価額

をもとに算出されます。

一方で、住宅ローンを借りる場合に必要となる

抵当権設定登記

については、

住宅ローンの借入額

をもとに計算されます。

つまり、同じ4,000万円の中古住宅でも、

土地と建物の評価額の内訳や借入額によって、

登記費用って全然変わるんです！

駅近で土地評価が高い物件や、

築浅で建物評価が残っている物件は、

固定資産税評価額が高く、

登記費用が上がりやすい傾向があります。

移転登記と設定登記とは！？

ちょっとここで、用語のおさらいです！

登記費用には主に、

移転登記

設定登記

というものがあります！

それぞれどういったものか？

を簡単に説明します！

・所有権移転登記とは？

所有権移転登記とは、

この不動産の所有者が

売主さんから買主さんに変わりました！

ということを公的に記録する手続きです。

売買代金を支払って引渡しを受けたとしても、

登記名義がそのままだと、第三者に対して権利関係がわかりにくくなります。

そのため、決済日に司法書士が申請をして、

買主さん名義に変更するという流れになります。

ちなみに、新築のように売主さんが存在しない時は、

移転登記ではなく

保存登記

という言い方をします！

・抵当権設定登記とは？

続いて設定登記について！

住宅購入をする場合、多くの方が住宅ローンを利用するかと思います！

で、住宅ローンを使う場合に必要になる登記が

抵当権設定登記

です。

ざっくり言うと、

銀行が住宅ローンを貸す代わりに、

その不動産を担保にとっていますよ

ということを記録する手続きですね！

つまり、

所有権移転登記　＝　買主さんが所有者になった記録

抵当権設定登記　＝　銀行が担保をつけた記録

というイメージです！

抵当権設定登記は、住宅ローンを利用する場合に設定するものですので、

現金一括で購入する方に関しては、

この抵当権設定登記というのは行いません。

中古住宅購入時の登記費用の内訳

改めてですが、登記費用にはどういったものが含まれるのでしょうか？

一般的には、下記のような内容になります！

・所有権移転登記に関する費用

・抵当権設定登記に関する費用

・登録免許税

・司法書士報酬

・登記事項証明書、評価証明書などの実費

・決済立会いの日当や交通費など

実際には、司法書士さんからもらう見積書の中に、

・登録免許税

・司法書士報酬

・各種証明書の取得費用

などがまとめて記載されることが多いです。

登記費用の目安としては、

３５万～８０万ぐらい

ふり幅が大きいのは、

築年数

立地

広さ

によって、固定資産税評価額が大きく異なり、

その分、納める登録免許税が異なるからです！

また、ネット銀行などでは、

抵当権設定登記の司法書士が指定

されることがあります。

その場合、移転登記と設定登記の担当が分かれることもあり、

通常より費用がやや上がるケースもあります。

司法書士さんの見積の金額＝報酬額ではない！

これは本当にあるあるなのですが、

司法書士さんの見積書を見て

見積金額　５０万！

と記載あると、登記費用ってこんなに掛かるの？

ぼったくりじゃないか？

って思う方がいます！

先ほどお話をしましたが、

登記費用の見積のうち、半分以上は

登録免許税

という、登記をする際にかかってくる税金なんです！

高いですよね・・。

司法書士の方が実際に受け取る報酬の平均は

１３万～２０万前後

が多いですね！

この報酬の内訳は、

・地域
・物件の内容
・土地と建物の件数
・住宅ローンの本数
・事前面談はあるのか？
・立会い場所までの距離

などで変わります。

そのため、一律いくら！とは言えません。

ただ、いままでの案件を見ていると、

平均は１５万～１８万ぐらい

という感じですね！

司法書士さんへの報酬って高い？

実は、登記手続きは自分でやろうと思えば、やれなくもないんです！

税金で数十万円持っていかれますが、

書士さんへ支払う費用でも２０万円近く支払うことになりますからね！

ただ、だからといって、個人で手続きするのは、

かなりのリスクになるので、おすすめしないですし、

売主さんや関係者含めて、基本NGを出されることがほとんどです！

というのも、住宅購入の決済では

ミスが許されない

からなんですね！

また、手続きをするにあたり、

・事前にそろえておかないといけない書類

・手続き方法

・費用

などなど。

決済当日には、完全に申請ができる状態に準備をしなければいけません。

そのため、素人の方が行えるほど、

ぶっちゃけ単純なものではなんですよね・・。

まとめ

いかがでしょうか？

今回は、

中古住宅購入の登記費用とは？内訳・相場・所有権移転登記と抵当権設定登記をわかりやすく解説

というテーマでお話しさせていただきました。

中古住宅の登記費用は、

・土地と建物の固定資産税評価額

・住宅ローンの借入額

・建物の軽減措置が使えるか

・司法書士さんへの報酬や実費

によって決まります。

そして、司法書士への支払いが高く見えても、

その中には登録免許税という税金がかなり含まれている

ことも多いです。

登記費用は、住宅購入の諸費用の中でも見落としやすいですが、

数十万円単位でかかる大事な費用です。

なんとなくで済まさず、

評価額や借入額をもとに、事前にざっくり試算しておくようにしましょう！

次回は、もう少し踏み込んだ登録免許税ってどのくらいかかるのか？

についてお話をしたいと思います！