中古マンション購入｜買付申込から契約までの1週間、仲介会社の動き全部見せます（前編）

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買付申し込みをしてから契約締結までは約1週間？

住宅購入をする際、

資金計画などを考え、お部屋を選定し、内見を行います。

 

そして、気に入ったらお部屋が見つかれば、

売主さんに対して買付申込書を提出します。

 

買付申込書とは、

このお部屋をこの金額で購入したいです！

という意思を示した申込書のことです。

 

申込書を受け取った売主さんが、

それに対してOKを出せば、契約締結に向けて動きます。

基本的な購入の流れは下記の記事を参考にどうぞ！

不動産購入の流れ～初めてのマイホーム購入（中古マンション・戸建て編）～

 

冒頭でもお話をしましたが、

申込書を提出してから契約締結までの期間は、

1週間であることが多いです。

 

多くの場合、

土日にお部屋の内見をして、申込の提出をするので、

契約の締結は、その1週間後である翌週の土日！

ということになります。

 

お客さんの中には、

すぐにでも契約をしたい！

という人もいれば、

人生に一度しかないかもしれない大きな買い物なのに、契約まで1週間って短い！

っていう人もいます。

 

何故1週間なのか？という点については、また別の記事であげさせていただくとして、

今回は、この1週間の間に不動産仲介会社は、何を行っているのか？

詳しくご説明したいと思います。

 

新築、中古、土地、戸建て、マンションといった感じで種類が色々ありますが、

今回は、特に内容が濃い中古マンションで説明をしたいと思います！

契約までに不動産仲介会社が行っていること

買付申込書を提出してから、約1週間の間に行っていることは以下の通りです。

・融資を希望する銀行への事前審査

・役所調査

・管理会社へのヒヤリング

・お部屋や建物に関する資料集め

・契約書・重要事項説明書等の作成及び訂正

・売主さん・売主さん側の不動産仲介会社と日程などのすり合わせ

・お客さんに対しての事前説明

 

今回は、

赤文字の部分についてご説明します！

 

上記内容を1週間の間で行うわけですが、

それぞれを1日ずつ行うわけではなく、並行しながら進めていきます。

 

わかりやすく具体的な日付で

5月1日（日）にA不動産の101号室の買付申し込みを売主さんに提出し、

5月8日（日）に契約をする

という流れで見ていきたいと思います。

契約までの不動産仲介会社の1週間の流れ

先ほど、1週間の間で、

不動産仲介会社が行うべき内容について上げさせていただきました。

 

さらにもう少しわかりやすいように、

日程をもっと細かく入れてて解説していきます！

 

1週間のうち、多くの不動産会社さんは

火・水が休みです。

 

つまり1週間のうち、

実質稼働できるのは、契約日・火・水を除いて

月・木・金・土

の4日間で作業を完了させなければいけません。

 

日程がわかりやすいように先ほどの、

5月1日（日）にA不動産の101号室の買付申し込みを売主さんに提出し、

5月8日（日）に契約をする

に入れ込んでみていきたいと思います！

 

・融資を希望する銀行への事前審査

→5月1日（日）～2日（月）の間で、

融資を希望する金融機関へ、

必要書類を提出し、週明けに銀行の担当者さんと連絡

※早い場合は、内見前に審査を通していることもあります！

 

・役所調査

→5月2日（月）

役所に行き、物件についての調査を行う

 

・管理会社へのヒヤリング

→5月2日（月）

管理会社へ物件やお部屋についてヒヤリングをする。

不明点があれば5月5日（木）、6日（金）にも再度ヒヤリングを行う

 

・お部屋や建物に関する資料集め

→5月2日（月）

契約書を作成するための資料

買主さんにお渡しする資料

を管理会社や売主さんに依頼をする。

管理会社にもよって資料が届くタイミングが異なりますが、

大体、1～4日の間で届きます！

 

・契約書・重要事項説明書等の作成及び訂正

★5月2日（月）

役所調査

管理会社へヒヤリングした内容、

手元にある資料

を元に、契約書・重要事項説明書のドラフト作成を行う（まずはたたき台）

 

5月5日（木）、6日（金）の間で、

売主さん側の不動産仲介会社による契約書のチェック→訂正⇒チェック

と、訂正した内容も必ず双方でチェックを行います！

※売主さん仲介会社が契約書を作成する場合がありますが、

流れは基本同じになります！

 

・売主さん・売主さん側の不動産仲介会社と日程などのすり合わせ

5月2日（月）、5日（木）の間で、

・仮の引渡し日、

・手付金の解除期日

・融資特約の期日などのすり合わせ、

・契約日の具体的な時間の確定

⇒場合によっては、6日（金）まで調整することもあります！

 

・お客さんに対しての事前説明

5月6日（金）か、7日（土）

買主さんに対して、完成した契約書の確認や大事な部分の説明

※半数以上の業者は、事前の説明をやっていません・・。

 

ざっと説明すると、上記のような感じになります！

 

パッと見ると、週初めにバタバタと動いますが、

週初めに色々と作業をしておかないと、

休みを挟む関係で、あっという間に1週間が来てしまい、

契約に間に合わなくなってしまうんですね。

 

もう少し具体的な内容も含めて解説します！

・融資を希望する銀行への事前審査

住宅購入をする場合、多くの場合が金融機関へお金を借ります。

 

借入をするためには銀行の審査をしないといけません。

審査は2回行います。

契約前に行う審査（事前審査）

契約後に行う審査（本審査）

があります。

 

事前審査時には、

お客さんの年齢や年収、勤め先以外にも、

建物の築年数や大きさなども確認します。

 

事前審査は、内見前に行う場合もありますが、

この物件で申し込みを希望する！

というタイミングで行うこともあります！

 

不備等がなく順調に進むと、早ければ翌日に結果が出ることもあります。

ただ、平均は、2～4日ぐらいで結果が出る目安です。

事前審査が通らない可能性があっても、役所の調査など行う

事前審査の結果は、

書類を提出してから大体2～4日後

 

今回の日程に落とし込むと

5月3日（火）～5月5日（金）

の間で結果が出る感じです！

 

当然ですが、事前審査が通らなければ、

契約はできません！

 

でも、契約書類の作成の為、

役所調査など行うわけなのですが、

事前審査の結果がわかってから、

役所の調査や契約書の書類を作成しても、

1週間後の契約に間に合わないわけなんですね・・。

 

そのため、審査が通るか通らないかわからない状態でも、

役所調査を行い、契約書を作成しておく必要があるわけなんですね！

 

もし、

事前審査に落ちたり、

満額の承認が得られない、

となれば、住宅購入ができず、

これまで行ってきた作業はすべてパーとなります・・

 

中々審査結果が出ず、金曜日まで結果が出ず、

契約書など完成していたにもかかわらず、最終的に審査結果がNG！

なーんてことも全然あります。

 

そういったことも含めて、

事前審査に落ちないかなど、不動産仲介会社の担当者は、

事前にいろいろ銀行にヒヤリングなどをしているわけなんですね！

・役所調査

契約書を作成するために必須なのが

役所調査です！

 

役所調査とは、

購入予定の建物がある市町村の役所に行き、

購入予定の建物について確認・調査を行います。

 

何を行っているかというと

・建物の前面道路について（道路幅など）

・その地区に課されている制限（条例など）

・建物の概要書

・用途地域などの建築基準法に関する内容等

などなど、細かく確認する必要があります。

 

そもそも、何故役所調査を行うかというと、

購入予定の建物は、

どういった制限を受けているのか？

建て替えた際、どんな制限が課されるのか？

といった情報を買主さんは知る必要があり、そういった内容を重要事項説明書に記載をする必要があります。

 

最近ではネットで確認ができたり

資料を取得できる内容もありますが、

役所でしか閲覧できない資料、

もらえない資料、

聞けない内容

などがある為、役所調査を行う必要があるんですね。

・管理会社へのヒヤリング

役所調査をする以外に、

その建物を管理している管理会社さんに対してもヒヤリング

を行う必要があります。

 

役所調査は、

条例や建て替えの時に課される制限など、

専門的な内容の為、

正直お客さんからすると、専門的すぎて半分以上が理解できない内容です。

 

対して、管理会社さんへのヒヤリングというのは、

最新の駐車場、

駐輪場等の空き状況、

管理組合であがっている議題・懸念事項

といった、住むうえでより実用的な内容です。

 

例えば、

車の利用がマスト条件の買主さんなのに、

駐車場の空きがなく、空き待ちがすでに何人もいる！

となると、近くの駐車場を探したり、

そもそもその物件の購入するかを考え直す必要が出てきます。

 

他にも

・過去に住戸内でトラブルがあった

・漏水があった

・人が亡くなっている

・大規模修繕を行う

などなど、内見前に確認できる物もあれば、

ヒヤリングをして新たな事実が発覚する場合もあります。

 

こういった懸念事項を、契約前に調べてお客さんに報告をしておかないと、

契約締結後、引渡し後にわかった！

となると大問題です。

 

そういったトラブルを避けるためにも、

管理会社さんのヒヤリングは非常に重要な作業となります。

・お部屋や建物に関する資料集め

契約書・重要事項説明書を作成する上で、

その裏付けとなる資料（エビデンス）が必要となります。

 

例えば、

・物件がいつ建てられたか？

・床面積はいくつか？

などは、建築概要書や新築時のパンフレット等を参考にします！

 

そういった裏付けとなる資料を集め、

契約書と一緒にお客さんにお渡しする必要があります。

 

集める資料には

・管理規約

・過去の議事録

・ハザードマップ

・公課証明（固定資産税がいくらか、かいてある書類）

・条例や法令資料や概要書

など、大量の書類や資料を集める必要があります。

 

こういった資料は

・役所

・管理会社

・売主さん

からもらい、契約書に反映させ、買主さんにお渡しします。

まとめ

いかがでしょうか。

今回は

中古マンション購入｜買付申込から契約までの1週間、仲介会社の動き全部見せます（前編）

というテーマで、事前審査～資料集めまでの内容を説明させていただきました！

 

不動産仲介会社は、

お部屋探しのみが業務と思っている方が多いのですが、

実はお部屋探し以外にも、

契約に向けて、役所調査やヒヤリングなど

お客さんが知らないところで、結構動いているんですね！

 

後半は、契約書類の作成についてご説明していきたいと思います！

あまり語られることのない不動産仲介会社さんの業務ですので、

是非参考にしてみてください！

 

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