フラット35と住宅ローンの違いとは？金利・審査・団信・物件基準を解説 Ponchablog 建築・不動産相談所

昔知人が、『親父が50歳で住宅購入しているんだけど・・。』と相談されたことがあります・・。

もちろん35年組めず、毎月の返済が25万ぐらいだった気がします・・。

早くに物件を購入するのことの大事さを知りました・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

住宅購入をする際、多くの方は住宅ローンを利用します。

ただ、住宅ローンにも色々種類があります。

そのなかで、フラット35という住宅ローンがあります！

何となくフラット35という言葉を聞いていても、

ちゃんと理解している人って意外と少ないですよね！

審査基準など都度都度変わったりしますが、少なくとも特徴は知っておいた方が良いです！

ということで今回は、

フラット35と住宅ローンの違いとは？金利・審査・団信・物件基準をわかりやすく解説

というテーマでお話ししたいと思います。

お金を借りて住宅購入をするというのは変わらないのですが、

・一般的な住宅ローン

・フラット35

では、審査の基準や特徴が異なります！

どういった特徴があるのか、しっかり理解したうえで判断するのが大事です！

住宅ローンとフラット35の違いは知っておく！

住宅ローンやフラット35ってなんか色々あってよくわからない！

と思う方も多いはず！

でも、実はそもそもの審査基準が異なるので、

ちゃんと違いを理解しておいた方がいいです！

金利やら条件やら、なんか考えると頭が痛くなりそうですが、

ちゃんと理解しているかで、ローンの組み方が変わってきます！

何千万円もの買い物だからこそ、様々な選択肢や違いを理解したうえで、判断するのが良いですね！

金額が大きくて、長期にわたるものなのでどうしても現実味が帯びず、イメージしにくいですが、

普段の生活に置き換えて考えてみるとよいです！

目先の金額の判断ではなく、今後の生活などを見比べながら上手に判断していくことが大事です。

住宅ローンとフラット35の違いは！？

では、本題に行きたいと思います。

住宅ローンとフラット35の違いってそもそも何か？

ざっくりあげると

・金利タイプが選べるか（固定・変動）

・保証人および保証料の有無

・審査基準

・対象となる建物の基準

・団体信用生命保険加入の有無

こんな感じです。

それぞれ深堀してご説明したいと思います。

そのまえに、そもそもの部分で

住宅ローンとフラット35の根本的な違いで言うと、

住宅ローンは、銀行が直接お客さんにお金を貸します。

対して、

フラット35は、民間金融機関（銀行など）が住宅金融支援機構というところと提携して、お金を貸しています。

銀行が直接融資する住宅ローンは、お客さんが万が一支払えなくなってお金を回収できないリスクがあるのに対して、

フラット35は、民間金融機関（銀行等）がお客さんにお金を貸すまでは一緒ですが、

銀行が貸したお金を住宅金融支援機構が負担したり、

投資家にお金貸して～と集って、資金を調達したりしているんですね！

もっと複雑な内容なのですが、超簡単に説明するとこんな仕組みです。

上記のことから住宅ローンとフラット35では、金利や審査基準が異なっているんです。

金利タイプが選べるか

金利のタイプというのは、

固定金利なのか

変動金利なのか

ということです！

変動金利は、固定金利より低く金利が設定されことが多いですが、

世の中の金利の水準で変化し、金利が上がったり、下がったりします。

固定金利は、その名の通り金利は一律。

固定金利の中には、3年や5年などで金利を再度選ぶことができる固定期間選択型などがあります。

銀行の住宅ローンだと、固定金利もしくは変動金利を選ぶことができます。

それに対してフラット35は、

最初から最後までずっと一律の金利である全期間固定金利のみとなります！

（借入の期間は35年だけでなく、選ぶことが可能です！）

返済を考える際、この金利が一番頭を悩ませるところです。

長期的な資金計画を立てて、金利を比較するようにしましょう。

保証人および保証料の有無

意外と盲点なのが保証人や保証料の有無。

昔は保証人を立てることが多かったのですが、

現在はあまり保証人を立てることはありません。

お願いするほうも、お願いされる方もなんか嫌ですよね・・。

そういったこともあり、近年は保証人の代わりに保証会社を利用するのが一般的です。

ここが非常に重要なんですが、

銀行の場合は、保証会社さんがつくのに対して、

フラット35というのは、

保証会社を利用せず、独立行政法人住宅金融支援機構が公的な仕組みとして融資を行うため、

保証会社のそもそも審査がないんですね！

たまに、フラット35は保証がかからない！

という方がいますが、保証がかからなくても、

普通に融資手数料が発生するので、銀行の住宅ローンを借りた時と同様に

手数料を払っていることがほとんどです！

ですので、保証料を抑えられるからお得！

というわけではないので、注意が必要です！

ちなみに、銀行でも保証料がかからない住宅ローンは数多くあります！

保証料がかからなくても、同じような金額の事務手数料がかかるので

結果一緒です！

詳しくは下記の内容を参考にどうぞ！

住宅ローンの保証料と事務手数料の違いとは？外枠方式・内枠方式と費用の目安を解説

大事なのは、保証会社さんがいないことで、

銀行とは異なった審査基準になる！

ということです！

それが次の項目です！

審査基準

銀行の住宅ローン

フラット35

では審査基準が大きく異なります！

銀行の住宅ローンの審査の基準は、

借入金額に対して、年収収入がどのくらいか。

という金銭面以外にも、その人の安定度も対象となります！

要は、勤務年数や勤務形態などですね。

転職したばかりの人

売り上げに浮き沈みがある自営業の方などは難しい

と言えます。

ちなみにこういった審査の類で好まれるのは、

長期間同じ会社で働くサラリーマンや公務員の方です！

これに上場企業で、ちょっとした役職がついたら、もう最強です。

審査をする上で、サラリーマンって実はめちゃくちゃいいんですよね！

それに対してフラット35は、

銀行の住宅ローン同様に、返済額と年収の割合の基準があります。

ただ、フラット35の大きな利点と言えるのが、

勤続年数や勤務形態は基本問われないため、

転職して間もない人や正社員ではない人、自営業や経営者の方でも

借り入れの可能性があるということなんですね！

過去に、パートの主婦の方が融資を通った前例もあります。

そのため、自営業の方や個人としての属性があまり強くない方でも

フラット35であれば、住宅購入ができる！

ということになります！

対象となる建物の基準

住宅ローンやフラット35の審査の対象となるのは、

契約をする人だけではありません！

購入する建物も審査の対象となります！

ただ、銀行ローンの場合は、銀行によって基準が異なりますが、

契約者さんの属性　×　建物担保評価

という感じになります！

要は、複合的にみて判断する！

ということになります！

対してフラット35の審査については、

契約者さんの審査よりも、建物の担保評価を非常に重要視します！

そもそもフラット35はというのは、

質の高い住宅に住んでもらうことを目的なので、

建物の質が求められます！

中古住宅では新耐震基準（昭和56年6月以降）が適用されたものであるかどうか、

それ以前の建物の場合は、耐震適合証明書が必要

といったように、物件の担保評価が非常に厳しくなります！

その分、耐震等級、長期優良住宅、一次エネルギー消費量等級などの条件を満たす建物であれば、

一定期間の金利が下がるプランがあります。

質の高い物件を購入する人には、金利を安くするよ～という感じですね！

団体信用生命保険加入の有無

団体信用生命保険（団信）とは、

住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合、

保険金により残りの住宅ローンが弁済される保障制度のことです！

いわゆる、生命保険の一種ですね！

銀行の住宅ローンの場合、

団体信用生命保険への加入が必須となります。

加入するためには、健康状態が良好である必要があります。

ちなみに、団体信用生命保険に入ったからといって、費用が掛かるわけではありません。

ただ、過去に手術をしたり、現時点で投薬、通院などがあると、

健康状態が良くても、審査に引っかかってしまうことがあります！

それに対してフラット35の場合、

団体信用生命保険への加入は任意となっています。

任意ですので、加入することもできます。

もちろんですが、団体信用生命保険に加入する場合は、別途お金がかかります！

ただ、年収も物件も申し分ないのに、

健康状態だけがNGで、住宅ローンが組めない！

という人は実は一定数おり、そういった方の救済としてフラットを選ぶことができます！

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、フラット35と住宅ローンの違いとは？金利・審査・団信・物件基準をわかりやすく解説

というテーマでお話いたしました。

昔と違って現在は変動金利が低いため

銀行の住宅ローンを利用することが多いですが、

徐々に金利も上がってきているのもあり、

固定金利も視野に入れつつ、属性や健康状態で借り入れが延ばせない場合は、

フラット35という選択肢は全然ありです！

むしろ一昔前は、フラット35のほうが圧倒的に多かったですからね！

お互いメリット・デメリットがあるので

いくつかシュミレーションを行い、しっかり長期的なライフプランを考え資金計画を考えたうえで

判断するのが良いですね！