中古住宅購入の売買契約後〜決済・引渡までの流れと手続き｜やることを時系列で解説 Ponchablog 建築・不動産相談所

売買契約が終わってから、引き渡しまで、お客さんが分かりやすいようにめちゃくちゃ凝った工程表を作ったら、凝りすぎて逆に理解ができなかった・・。

何事も詰め込めばよいというわけではないですね・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

中古物件を購入しようと、

物件を選定・内見し、いい物件が見つかり申し込みをして、売買契約！

売買契約が終わると、

ついに契約をしてしまった！

と、一つ山を越えたことで、ひと段落！

・・・・となりたくなりますが、

大変なのは、実は売買契約が終わってからなんです！

売買契約までは、比較的自身のペースで進めることができましたが、

売買契約後以降、引き渡しまで、常に期日に追われ、

確認事項や決定事項が結構多いんです！

そもそも、

どんなことを

いつまでに

決めなければいけないのか？

ちゃんと理解できていないことが多いです！

ということで今回は、

中古住宅購入の売買契約後〜決済・引渡しまでの流れと手続き｜やることを時系列で解説

というテーマでお話をしたいと思います！

契約以降の流れは、銀行ごとによっても大きく異なりますが、

一般的な進め方について解説したいと思います！

不動産営業の担当者さんからもアナウンスはあるものの、

担当者さん自身が把握していないことも実は多く、

急遽、書類を手配しないといけなくなった！

急遽、あれこれ決めないといけなくなった！

ということがあります！

しっかり、お客さん自身でも進め方を把握したうえで決済・引渡しを迎えるようにしましょう！

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1 中古物件の売買契約以降の動き
2 ①銀行へ本審査の申し込み（契約後～10日以内前後）
- 2.1 本審査時に必要な持ち物は事前に確認しておく
3 ②火災保険や登記住所、決済日等の検討および調整
4 ③本審査承認（本審査後10日～20日前後）
- 4.1 ④引越し・現在のお部屋の解約手続き等・火災保険関係の手続き、借入金額の確定
5 ⑤金消契約（ローン契約）
6 ⑥引渡し前の再内見
7 ⑦決済および引き渡し
8 まとめ

中古物件の売買契約以降の動き

まず始めに、

中古物件の購入にあたり、売買契約以降の流れについて

ざっくりと解説したいと思います！

借入をする銀行さんによっても変わりますし、

キャッシュ購入、新築の場合でも異なってきますので、

一般的な動きについて記載します！

売買契約締結

↓

①銀行へ本審査の申し込み（契約以降～10日以内前後に要対応）

②火災保険や登記住所、決済日等の検討および調整

③本審査承認　（本審査後10日～20日前後）

④引越し・現在のお部屋の解約手続き等・火災保険関係の手続き、借入金額の確定

⑤金消契約（ローン契約）　（決済日の1週間～2週間前頃で行うことが多い）

⑥引渡し前の再内見（決済の1週間～3週間前の間が目安）

⑦決済および引き渡し

大まかな流れは上記のような感じです。

それぞれもう少し細かく見ていきましょう！

①銀行へ本審査の申し込み（契約後～10日以内前後）

売買契約が完了した後、

ひと段落つきたいところだと思いますが、

ひと段落つくのは、本審査の申し込みを完了してからのほうが良いです！

売買契約後、融資を受ける銀行の本審査の手続きを行う必要があります。

この手続きが、遅れれば遅れるほど、融資承認取得期日に間に合わなくなってしまいます！

融資承認取得期日とは何か？

下記の記事で細かく説明しています！

【住宅ローン】融資特約とは｜本審査否決時の対処・取得期日／解除期日・覚書対応まで

簡単に言うと、

万が一ローンが通らなくて物件が購入できなくなってしまっても、

要件を満たしていれば、ペナルティー無しで契約解除ができる！

という内容です。

この融資承認取得期日は、

売買契約の日から3週間～1か月前後で設定されることが多く、

本審査の手続きが遅れてしまうと、融資承認取得期日までに

本審査の結果が出ない！

となってしまうので注意しましょう！

また、銀行によっては、店舗にて対面で本審査手続きを行う必要があり、

・平日、仕事で半休をもらう

・銀行担当者さんと日程調整をする

といったことが、発生するので、事前に本審査の手続き方法も確認しておきましょう！

ちなみに、対面で行う場合の本審査手続きの所要時間は

1時間～1時間半前後です！

勘違いしている方も多いのですが、

基本的には、不動産会社もしくは、お客さん側から

銀行に対して手続きの申し出が必要になります！

売買契約後、自動的に銀行からアナウンスが来る！

ということは基本ないため、

契約後、まず不動産会社の担当者さんにどのような手続きをすればよいか？

を必ず確認するようにしましょう！

本審査時に必要な持ち物は事前に確認しておく

事前審査の際は、比較的すぐ揃えられる書類が多いのですが、

本審査になると、さらに追加書類が必要となり、

課税証明書

住民票

借入金額によっては、健康診断書

といった取得が必要な書類が出てきます。

そのため、本審査は急ぎたいのに、書類が揃わなくて先に進まない！

ということが結構発生します！

特に、仕事が多忙な人は、

仕事の合間をみつけて、

書類を集めたり、

申し込み手続きをする必要が出てくるため、

本審査の手続きが遅れる傾向になります。

売買契約をする前や契約後すぐに、

本審査に必要な書類関係は確認しておくとよいです！

②火災保険や登記住所、決済日等の検討および調整

本審査の手続きが完了すると、

一旦、審査結果待ちとなります！

多くの人は、ここでひと段落！

結果が出るまで、ただ待ってます！

という方がほとんどです！

お客さんは何をすればよいかわからないから、仕方ないと思うのですが、

不動産営業の担当者さんですら、

審査結果が出るまで、

何も動かない、

アナウンスをしない

という方がいます。

しかし、実は審査中で待っている間に、

検討しておいた方がいいことがあります！

それは、

・火災保険の選定

・引越し業者の選定

・登記住所の確定（旧住所登記もしくは新住所登記）

・決済日（引き渡し日）の調整

・今お住いのお部屋の解約について確認

といったことです。

本審査の承認が下りる前に、各手続きを確定するのはまずいのですが、

本審査の結果を待っている段階から、

・事前に検討し

本審査が承認になったら

すぐに手続きができる状態にしておくとよいです！

というのも、

火災保険

引っ越し業者さん

など、見積をもらってどうするか等、検討する必要があるからです！

火災保険は、決済までに加入できていれば、問題はないのですが、

諸費用分も借り入れするオーバーローンの場合、

銀行との金消契約時には、基本火災保険の金額も確定しておく必要があります。

つまり、何も検討しないまま、本審査が承認を迎えると、

決済日によっては、

急にあれこれ確定させないといけなくなってしまい、

結果、とりあえずこれでいいや！

という感じでよく内容も見ずに決めてしまい

あとで後悔することになります。

忙しい人ほど、早めに諸々検討しておき、

不明点があったら、早めに確認をしておくのが重要です！

③本審査承認（本審査後10日～20日前後）

本審査の手続きをしてから大体

10日～20日前後で本審査の結果が出ます！

※銀行によっても異なりますし、不備があったりすると、それ以上に日数がかかることがあります。

本審査の結果が無事承認となれば、

銀行と金銭消費貸借契約（金消契約（ローン契約））に向けて準備をします。

本審査承認後、銀行との金消契約までの期間は

・決済日

・銀行

によって異なるため、事前にスケジュールを確認しておいた方が良いです！

不動産営業の担当者さんによっては、

本審査承認が出てから決済日を決める人もいますが、

売主さんの日程も調整する必要があり、結構日数を要することもあります。

決済日の打診については、

本審査を行っているときから、早めに調整しておくことをおススメします。

④引越し・現在のお部屋の解約手続き等・火災保険関係の手続き、借入金額の確定

本審査が承認となったら、

下記の手続きを進める必要があります！

・引っ越し業者の手配

・賃貸にお住まいであれば、解約手続き

・火災保険等の手続き

・ライフラインの手続き

等々。

手続きは漏れがないように、同じタイミングで一辺に行った方が良いですね！

ちなみに、たまに本審査の承認前に

引越しや賃貸の解約手続きを行う方がいますが、

かなりリスクなので、おすすめしません。

万が一、否決になったりしてしまった場合、

キャンセル料がかかったり、退去申請が取り消さなかったり、

大変なことが起きてしまいます・・。

もし早めに手続きをしたい場合は、

不動産会社の担当者さんに、随時審査状況を確認するのが良いです！

また、借入金額についても、確定する必要があります。

金消契約時に借入金額は最終確定しますが、

銀行によっては、金消契約には金額の変更ができないこともあります。

そのため、事前に借入金額をどうするかを検討しておいた方が良いです！

ちなみに借入金額自体は増やすことはできません！

しかし、減額をすることは可能です！

ただ、減額をする場合、

銀行によっては、いつまでに申し出をしないと変更ができず、

最悪、繰り上げ返済をする必要が出てくるので、注意が必要です！

物件代金だけでなく、登記費用や仲介手数料など

別途で必要となる費用があるため、

諸費用はどのくらい金額がかかるのか？

不動産会社の担当者さんに伝えて、早めに金額を提示してもらった方が良いですね！

⑤金消契約（ローン契約）

次のステップとしては、

金銭消費貸借契約（金消契約（ローン契約））となります。

借入する銀行さんと結ぶローンの契約ですね！

金消契約の方法は銀行によって大きく異なります。

・店舗にて行う

・webにて行う

・銀行担当者さんとカフェ等で対面で行う

などなど。

対面で行う場合は、日程調整が必要になるうえ、

基本的には、平日に行うことが一般的なため、

仕事のスケジュールを調整する必要が出てきます。

ちなみに、所要時間は大体1時間～2時間前後です！

また、持ち物も銀行によって異なります。

例えば、

印鑑証明書については

本審査時に必要ないことが多いですが、

金消契約時には、必要なことが多いです。

本審査時と持ち物が異なってきますので、金消契約の日程を調整する流れで

持ち物は何が必要なのか確認するようにしましょう！

また、webにて金消契約を行う場合、

どのようなフローで行うのか？

しっかりと確認した方が良いです！

メールで通知が来るのか？

ショートメッセージが来るのか？

手続きが完了したら、どのような画面が出るのか？

などなど。

なぜかというと、

超あるあるなんですが、

・銀行からのメッセージに気づいていなかった

・手続きをしたつもりが実は完了していなかった

ということが、本当によく起きます。

その結果、仕事中にもかかわらず、大至急手続きの対応をしないといけなくなった！

という案件をいくつも見てきました！

・不動産仲介会社の担当者

・銀行

から何も連絡ない場合は、お客さん側からどんどん確認するようにしましょう！

不動産会社の担当者も慣れていない人だと、

次に何を行えばよいかをそもそも把握しておらず、

アナウンスが全然できない！

ということがあります！

連絡が来ないから大丈夫！

ではなく、お客さんサイドからアクションを起こすようにしましょう！

⑥引渡し前の再内見

引渡し前の再内見と言われてもいまいちピンとこないかと思いますが、

引渡し前の再内見とは何か？

簡単に言うと

・お部屋の採寸

・設備の動作確認

・設備表の内容と現地の設備の内容確認

を行うため、再度お部屋の中を内見することです！

たまに、再内見ということで、

室内の傷汚れを一生懸命探す方がいます。

既に契約が済んでおり、中古物件のため、

原則、現況有姿となります。

そのため、小さな傷があったとしても、

補修の対象になりづらいので注意が必要です。

（買取再販業者が売主さんだった場合は、ケースバイケースです）

ただ、契約時に説明する設備表に

不具合がなし！

となっていたのに、

・水漏れがあった（パッキン等の劣化は対象外）

・設備が壊れていた

等あった場合は、売主さん側の負担で補修をしてもらうことになります。

引渡し前の再内見のタイミングは、

契約後すぐに行うこともあれば、

決済直前に行うこともあります。

目安としては、決済日の2週間～3週間前後ぐらいが良いです！

あまりに決済日直前に行うと、

万が一、不具合があった場合、

売主さんが補修対応しようとしても、手配等が間に合わず

引き渡し後の対応になってしまうからです。

売買契約以降は、

第三者の内見もないため、

室内の状況は、変わらりません。

早めに室内のチェックを行っても問題はないですね！

⑦決済および引き渡し

すべての手続き関係が完了すれば、無事決済、お引き渡し！

となります！

ちなみに、決済当日がどんな感じなのか？

詳細を知りたい方は、下記の記事を説明してますので、参考にしてみてください。

ドラマみたいにシリアスじゃない？住宅購入決済当日のリアルな流れと注意点

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、中古住宅購入の売買契約後〜決済・引渡しまでの流れと手続き｜やることを時系列で解説

というテーマでお話をさせていただきました！

物件探しから契約までがメインに考えてしまう方が多いのですが、

スケジュール的にタスクが多いのは、むしろ売買契約以降です。

契約以降、営業マンからの連絡が急に途切れた！というお客さんも多いぐらいですので、

営業マン頼りにならず、どういったフローで進み、何をすべきか？

を自身でしっかり把握するようにしましょう！