【現場目線】2025年不動産業界はこう動いた｜金利上昇・価格高騰・外国人購入者 Ponchablog 建築・不動産相談所

新年あけましておめでとうございます！

記事を書いている最中に、気づいたら年を越すという、いつもの日常と変わらない新年を過ごしました・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

せっかくの年末年始なので、皆さんに肖り

2025年の住宅系の不動産業界の動きやどういった傾向があったかを

主観で記事にしたいと思います！

ということで今回は

【現場目線】2025年の不動産業界はこう動いた｜金利上昇・価格高騰・外国人/キャッシュ増（営業の本音）

というテーマでお話ししたいと思います！

あくまで、この業界にいる自分が個人的に感じたことを書いていますので、

実際の指標と異なっている可能性はありますが、

現場で動いている人間の意見はこうだったよ！

という感じで受け止めてもらえると幸いです！

2025年の住宅系の不動産業界の傾向ってどうだった？

早速本題に行こうと思いますが、

まずは、2025年の住宅系の不動産業界のについて、

一般的なニュースにて報道された傾向を振り返りたいと思います！

・首都圏の新築分譲マンションの値上がり

・金利上昇

・家賃上昇

・中古マンション×リノベがより強まる

・新築物件の着工の減少

・新築物件に対しての省エネ基準の優遇

という感じですね！

上記のニュースについて

実際、不動産業界や建築業界で働いている方であれば、

何となくピンときますし、そういう傾向あったなーと

感じれるかと思います！

ただ、実際現場ではニュースと比べてどうだったのか？

について、包み隠さずお伝えしようと思います！

とはいえ、あくまで主観になるので、話半分ぐらいで聞いてもらえると幸いです！

（とはいえ、あながち間違ってはいない気がしています）

金利上昇は結構予想外だった？

まずは、金利上昇について！

これは、私以外にも多くの不動産営業マンは感じたかと思っています！

それは何かというと・・

金利がここまで普通に上がるのは、予想外だった！

と思う営業マンは多かったかと思います！

というのも、

2025年の初旬は、これからもしかしたら上がるかも？

と言いつつ、そこまで上がらなかったため、

お客さんの

『これからもし金利上昇したら不安なんですが・・』

という質問に対して、

『今までも低金利が続いていたので、すぐすぐに金利上昇は考えにくいかと思いますよー』

と答えていた営業マンも多いはず！

というか、大体口説き文句のように

多くの営業マンが言っていたかと思います！

特に、固定金利の選択肢について、理解していない人は

ほぼ100％と言ってこの口説き文句を使っている気がしますね！

私は幸いにもお客さんが、

固定金利

変動金利

を気にする方が多かったので、

それぞれのリスクをしっかり説明できる機会がありましたが、

このご時世、

おそらくほとんどの方が変動一択で進めている可能性が高いです！

変動金利は金利上昇のリスクがあるので、仕方ないことだと思いますが、

問題は資金計画！

物価も上昇し、不動産自体の価格も上昇していたため、

変動金利の低金利で、毎月が支払いギリギリ予算内！

という方も多かったはず！

お客さんとしても

ギリギリすぎるとやっぱり今後の生活も心配になり

金利上昇も気になるところ。

しかし、購入してもらうことが第一の不動産営業マンからすると、

金利上昇もあるかもだけど、それを考えていたらいつになっても買えないよ？

ここ近年ずっと金利の上昇もなかったから、おそらくしばらくは金利上昇もないかと！

という後押しをして購入を勧めた方も多いはず！

ただ実際は、ここ1年だけで

適用金利基準がが0.5％ぐらい上がった銀行もちらほらあります！

（ちなみにアメリカは、数パーセントの上昇があるぐらいなので、比較はしないでください！）

超ざっくりですが、金利が0.1％上がると、毎月の返済は大体

2000円～4000円ほど上がります！

つまり、0.5％上昇すると

毎月の返済が、10000円～20000円ほど上がるわけなんですね！

となると、

・毎月の返済がギリギリにしていた人

・ちょっと無理して購入した人

からすると、この辺って結構痛手なんですよね～・・

ちなみに気休めにはなりますが、

意外とネット銀行は、

2024年の終わり～2025年の初旬に金利をちょこっと金利をあげて

それ以降は、大きな金利は上げていないですね！

他にも、銀行によっては、上昇幅があまりない銀行もあります！

⇒ただし、代わりに審査基準がぐっと厳しくなった銀行もあります・・

購入したお客さんに対して、正直気にしない営業マンが多い？

これはちょっとした余談にはなりますので、

スルーしていただいて大丈夫です！

最近の営業マンがあまりに寄り添いが少ないので、

ちょっと書いちゃいます笑

全部の営業マンが！

というわけじゃないので、誤解だけはしないでいただければ！

正直、不動産営業マンの購入後のお客さんに対しての寄り添いがないことが多いと思っています！

営業マンの仕事は売り上げを作ることなので。仕方ないことですが、

やはり、大きな買い物のお手伝いをしている以上、

買ってさよならーはちょっと淡白すぎるかと・・。

多少は、住まいに関しての状況を聞いてあげたりしてもいいかなーと思っています！

聞けていなかったとしても、

この物件を購入して本当によかったか？

金利上昇しても資金計画上問題なかったか？

といった感じで振り返りを行い、疑問は最低限持ってほしいものですね！

お客さんからすると、

購入後も気兼ねなく連絡ください！

って営業の方は言ってくれましたよ？

って思っているかもしれませんが、基本連絡しない営業マンのほうが多いと思っています！

とりあえず何とかして買ってくれたらいいや！

って思っている営業マンが多いのも事実。

やはり不動産のような高い買い物をする場合は、

・仲介手数料の金額等で判断しない

・担当者さんのフィーリングや知識

・会社の社風

などを総合的にみて判断するのがいいかなーと改めて感じた1年でした笑

不動産の価格は本当に高くなった！？

ニュースでも騒がれていますが、

首都圏の不動産の価格は高くなった！

と言われています！

実際のところはどうなのか？

これに関しては、

マジで高くなりました！

新築は当然なんですが、中古物件ですら引っ張られるように高くなっています。

新築の場合は、

デベロッパーが周辺の相場や収支を踏まえて判断するので、

資材の高騰など踏まえると、価格が上昇するのは仕方ないことです。

対して、中古物件というのは、売主さんが自由に値段をつけることができます。

（もちろん不動産仲介会社さんが助言しますが）

しかし、中古物件ですら、新築と変わらないぐらいの価格で売りに出されていることがあります。

これは、

・急いでいない売主さん

・なんとかして儲けを出したい売主さん

・物価上昇しているから、高く売っても売れると思っている売主さん

がいるからなんです！

別に高く売ることは、決して悪いことではありません。

どんなにいい物件でも、相場より高ければ売れませんし

逆にいい物件であれば、多少高くても売れる

ので！

要はその価格でも購入者がいる！

という事実があり、その購入者が日本の方ではないから！

というのが問題なんですよね・・。

実際、日本人からすると、とんでもなく高い！と感じる物件でも、

海外の方からすると、

全然安いじゃん！

って思われている物件が多く存在します！

この辺は、この次にお話をしたいと思います！

多少高くても売れれば、記録として残るため、

その周辺の方が自身のお部屋を売ろうとしたとき、

やっぱり高めに設定する傾向があるんですね！

その積み重ねが積もり積もった結果、都心部に関しては、

いつの間にか、一般の方では手が出せないような価格になってしまった！

という感じです！

結果、

・希望するエリアを外す

・築年数を調整する

・予算を調整する

といった、物件探し時に

優先順位の重要性を話す機会が非常に増えました！

物件探しの優先順位の付け方については、また別の機会にお話をしたいと思います！

外国人購入者やキャッシュ購入が増えた！？

長年、不動産業界にいる方なら、感じている方も多いはず！

明らかに、

・外国人購入者

・キャッシュ購入

の方が増えた！ということ！

もちろん今までも、外構人購入者やローンを組まずにキャッシュ購入をする方

という方は一定数いましたが、

明らかに増えた感じがします！

表面上では、別に悪いことではないかと思われるのですが、

実は結構深刻な問題になっています。

居住用として、住むために購入するのであれば問題ないのですが、

転売のように高くして売りに出すことが増えているのが、問題になっているんですよね・・。

外国人の方による購入は、今に始まったことではないのですが、

物価上昇が始まったこのタイミングで、こぞって高い金額で売りに出しており

それにより、周辺の物価が異常に上がっている！

という状態になっているんですよね・・。

また、キャッシュにて購入をする日本人が増えた！

というのもありますね！

キャッシュで購入できる方は大体が経営者です！

経営者はローンを組むのが、会社員よりも数倍難易度が上がります！

そのため、なかなかローンが組めず、購入をあきらめる方が多かったのですが、

今年はやたらとキャッシュが多かった気がしますね！

物価があがり、会社の懐事情が良くなり、このタイミングで一旦不動産を購入しておこう！

と思ったかもしれないですね！

顧客の金融・物件探しのリテラシーがあがった！？

これは、意識している人だったら気づいているかもですが、

明らかにお客さん自身の金融知識や物件探しの精度があがった気がします！

金融の部分でいうと

・金利の比較

・資金計画

・返済方法

などなど。

今までは、不動産会社側から話を広げないと、真剣に聞いてくれなかった内容なのですが、

お客さん側から、

・金利や返済方法ってどういうことですか？

・どっちのほうがいいと思いますか？

という感じで、前提条件はすでに調べていて、そのうえでどう選択すべきか？

と質問されることが非常に増えました！

これは、本当にいいことだと思いますし、

逆に、プロである不動産業界の人間は、常日頃から勉強をしておかないと

あっという間にお客さんに見切りをつけられてしまうのではと感じました！

その背景には、chatGPTやGeminiといったAIツールの普及がありそうです！

聞けば、めちゃくちゃわかりやすく答えてくれるので、

手軽に情報をキャッチアップできるようになりました！

ただ、私もAIツールはめちゃくちゃ利用するのでわかるのですが、

入口の基礎的な情報を確認するのは、AIツールで手軽に確認できます。

しかし、より詳細の内容を聞くためには、

自身がする質問内容を理解し、どのように質問をすればよいか？

を、知る必要があります！

簡単に言うと、

住宅購入をしたい人が金利について何もわからないため、

金利についてchatGPTに聞くと、金利の概要を教えてくれますが、

自分にあった金利がいくらなのか？

は答えられません。

もし、そのあとに、自分にあった金利はいくらなのか？

をchatGPTにきいても、おそらく正確な答えはもらえません。

なぜなら、

自分にあった金利と、

住宅購入するために銀行が提示する金利

に差異があるからです！

しかも、金利が安い条件にするためには、

・建物の築年数

・本人の属性

・借入金額

などなど、複数の条件を複合的に判断する必要があり、質問の仕方一つで回答が変わってきます。

要は、AIが

・今はこの銀行であれば、金利0.5％で借り入れが可能です！

と言われても、そもそもその銀行で

・あなた自身が借り入れできるかわからないですし、

・希望する物件が土台に乗るかもわからない

といったことが言えます。

前提条件を確認しつつ、詳細を不動産会社の営業マンに確認する！

というのが、今後より主流となってくるような気がしますね！

その他の感じたこと

その他に感じたのは、

・省エネ基準が厳格化して、新築物件の価値にばらつきが出て来そう

⇒これは、正直新築を扱っている不動産や建築業界の方以外は理解していないのが実情笑

省エネ基準に関しては、また別機会にまとめたいと思います！

ほかにも、

・囲い込みが減った

⇒2025年1月から宅建業法が改正されて、不動産業界の闇である囲い込みにメスが入った感じです！

個人的には、その影響で囲い込みはだいぶ減ったなーというイメージがあります！

（それでもいまだに、やってなーという担当者はいますが・・）

・中古物件の活性化

⇒これは2025年からではないですが、新築至上主義から、

中古物件買ってリノベーションした方がいいじゃん！

に変わり、中古物件の需要が異常に増えた！

という点。

買取再販業者も今では、かなり増えてきているため、

きれいなお部屋から、徐々に個性的なお部屋であることが条件にもなってきた気がします！

この辺も、色々とお話したいことがあるので、別記事でまとめたいと思います！

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、【現場目線】2025年の不動産業界はこう動いた｜金利上昇・価格高騰・外国人/キャッシュ増（営業の本音）

というテーマでお話しさせていただきました。

2025年を改めて振り返ると、色々と見えてきたことがありましたね～！

他にも記事にしたい内容が諸々あるので、その辺は別記事でまとめたいと思います！

ニュースと現場での動きは必ずしも一致しないので、

現場目線だとどういったことが起きているのか？

参考にしていただけると幸いです！