賃貸退去後の原状回復：請求できる・できない修繕費と減価償却【オーナー向け】 Ponchablog 建築・不動産相談所

減価償却って言葉がなんかかっこよくて、意味も分からず使いまわしていた若かりし頃・・。

お客さんに減価償却って何ですか？って言われてちゃんと答えられず恥をかいたことを今でも覚えています・・。

どーも、Ponchaです！(‘ω’)

以前より賃貸住宅のオーナーさんから質問をよく受けるので、

賃貸住宅のオーナーさん向けのお話をしたいと思います。

入居者さんが退去した後、度合いにもよりますが、一定の修繕やリフォームが必要となります。

多くの場合が、管理会社さんに任せていること思いますが、

実際にはお部屋のリフォームや修繕はどのくらいやっておいた方がいいのか？

ちゃんと把握していない賃貸住宅のオーナーさんが多いです。

まあ、賃貸住宅のオーナーさんは皆忙しい方が多いですからね・・。

ただ、賃貸住宅のオーナーさんであれば、お部屋の利回りなどもあります。

あまり過度なリフォームをしてしまうと、賃料で稼いだお金が全て修繕に消えてしまう！

なんてことも全然あります！

退去後のリフォームをどのくらい行い、

どのくらい費用が掛かる？

この辺はちゃんと把握しておいた方がいいです。

ということで今回は、

賃貸退去後の原状回復：請求できる・できない修繕費と減価償却【オーナー向け】

というテーマでお話ししたいと思います！

記事が長くなってしまったので2回に分けてお話ししたいと思います！

今回は減価償却についてなどについてです！

賃貸住宅のオーナーさん向けにお話ししますが、

今後賃貸住宅のオーナーさんになる、

興味がある

という方にも参考になればと思います！

修繕やリフォームの提案するのは、管理会社担当者。

しかしお金を出すのは、オーナーさん。

このことをしっかり理解してしておいた方がいいです。

退去後に入居者さんに請求できる修繕とできない修繕

入居者さんが退去した後、多くの場合が何かしらお部屋の修繕を行います。

まずは始めに

どういう場合は入居者さんが負担するのか？

どういう場合だと、入居者さんに請求できないのか？

を整理してみましょう！

お部屋の入居者さんが

・故意で傷つけてしまった

・汚してしまった箇所

については、入居者さんの費用で修繕します。

ちなみにこういった費用については、敷金からまず清算をします。

もし修繕費用が敷金でまかなうことが出来れば

余った分は入居者さんに返金

逆に修繕費が足りなければ、

追加費用を入居者さんに払ってもらいます。

自然損耗や経年劣化については、貸主（オーナーさん）負担

お部屋にあるすべての汚れを入居者さん（借主）負担で修繕はできません。

自然損耗や経年劣化による傷汚れは、オーナーさんの負担となります。

例えば、

・冷蔵庫を置いてあった背面の電気焼けによる黒ずんでしまったクロス

・日光や自然現象による壁紙の変色

などが挙げられます。

要は、

自然現象などによる不可抗力のどうしようもない修繕については、

貸主であるオーナーさんの方で対応してね！

ということです。

ちなみにカビによる黒ずみなどは、基本入居者さん側の費用で修繕する必要があります。

カビって一見自然現象と思われるかもしれませんが、

カビは、しっかり換気などをしていれば発生しないため、自然現象によるもの

とは認められません。

これは、入居者さんに対して

善管注意義務がある

からです。

善管注意義務というのは、

借りているお部屋と言え、住む以上お部屋をしっかり管理してね！

という内容です。

建物の構造上、どの部屋もいくら換気してもカビが出来てしまうといったことがない限り、

こまめに換気するなどしてカビなどが出来ないように入居者さんが管理してね！

という内容です。

減価償却によって修繕費用が異なる

退去時の修繕費用を請求する上で、忘れてはいけないのが

減価償却です。

減価償却についてお話しするとちょっと長くなってしまうので、今回は割愛しちゃいますが、

減価償却を簡単にお話しすると、

建材や設備は年数によって価値が異なるよ～

ということ。

要は、

・貼ったばかりの壁紙

・貼ってから10年経った壁紙

とでは、同じ壁紙ですが、価値は違うよね？

ということです。

新品の壁紙の方がもちろん価値が高いですよね？

年数がたった建材や設備は、価値が落ちるのでその分考慮しましょう！

というものです。

つまり、入居者さんからすると長く住めば住んだだけ、

お部屋の内装材の価値が下がっていくので、

本来の修繕費用より安くなる

ということです。

例えば、

新規で壁紙を張り替えたお部屋に

新規の入居者さんが住んで4年で退去した際、

普通に使用していたけど、使い方が若干荒く、

壁紙に汚れや使用感が出てしまっているので、再度張替をしようとします！

この場合、

4年間の減価償却を差し引いたうえで、

入居者さんに壁紙の張替の金額を請求

という感じになります。

とはいえ、あきらかに故意に傷つけた傷などについては、

年数がたっていても、減価償却が適用されない可能性があり、入居者さんの負担で修繕する必要が高いです。

これは、過去に判例で証明されています。

このように賃貸住宅の修繕費用は、減価償却が大変大きく関係してきます。

減価償却については、また別記事で解説したいと思います！

まとめ

いかがでしょうか？

今回は、賃貸退去後の原状回復：請求できる・できない修繕費と減価償却【オーナー向け】

というテーマでしたが、リフォームや修繕を行う上で、減価償却って何なのかについてお話しさせていただきました。

実際に退去後のリフォームや修繕をどのくらいやった方がいいのかについては、

後編でお話ししたいと思います。

どこまでが入居者さん負担なのか、減価償却がどのくらいなのか？

というのは、修繕をどのくらいするのかを考えるうえでも非常に重要になってきます。

負担はどのくらいなのかをしっかり理解はしておきましょう！