昔、めちゃくちゃ頑張って賃貸のお部屋を探して、とてもいいお部屋が見つかりました。
お客さんから、感謝の気持ちで仲介手数料は2か月分支払います！と言われましたが、
宅建業法違反になるので、やめてください。と言ったのを覚えています・・。
どーも、Ponchaです(‘ω’)
今回の内容は前回の記事の続きのような感じですので、まずは下記の記事を読んでいただけると幸いです！
賃貸の仲介手数料は本当に1か月分？知らないと損する法律と業界の実態を解説
前回お話した時に、借主さんの仲介手数料についてお話をしました。
では、貸主さんは仲介手数料を支払っていないのか？というご質問がありましたので、
そちらについてお話をしたいと思います！
ということで今回は、
【不動産のカラクリ】仲介手数料の仕組みを解説！貸主は本当に払っていないのか？
というテーマでお話をしたいと思います！
今回も、賃貸の居住用の住宅の仲介手数料に絞ってお話をしたいと思います！
貸主さん側から仲介手数料はもらっていないのか？
その辺の不動産の闇についてお話をしたいと思います！
不動産購入に関する記事はこちらを参考にどうぞ
不動産の契約前に説明が必要な書類～不動産取引における重要事項説明書って！？～
中古住宅購入 購入申し込みをしてもすぐに契約ができない？～番手確定ってなに！？～
住宅ローン 返済方法 元利均等と元金均等の違いとは？～どちらのほうが良い？
不動産購入にかかる諸経費って？～物件価格以外にも意外と費用が掛かる～
住宅購入で頭金って必要！？目安って！？～頭金と自己資金は違う～
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目次
居住用の賃貸住宅の仲介手数料の仕組みについて
今回の記事をお話する前に、下記の記事の続きになりますので、まだ読まれていない方はまずそちらのご確認をお願いいたします！
賃貸の仲介手数料は本当に1か月分？知らないと損する法律と業界の実態を解説
そのうえで、おさらいとなります。
居住用の賃貸住宅の場合の仲介手数料は、
店舗や事務所の賃貸と違い、住む用の賃貸物件の場合、宅建業法上、原則は
・貸主
・借主
双方から賃料の0.5か月分、それぞれ受領し、賃料の1か月分を上限としなさいね。
となっています。
要は原則、仲介手数料は、
・貸主さん
・借主さん
で、折半するわけなんですね！
つまり大前提は貸主さんも支払う！
なんですね！
にもかかわらず、多くの場合、お部屋を借りる側が仲介手数料で、賃料の1か月分払っていますよね？
なぜこんなことができるかというと、
例外として、
借主さんの合意が得られれば、借主さんから賃料1か月分の仲介手数料をもらうことができる！
となっているからなんですね。
本日は、なぜこのような仕組みになっているのかを踏まえてお話をしたいと思います！
現実的に、仲介手数料を1/2か月分に請求はできる？
今お話したように、本来、仲介手数料の上限は賃料の1か月分で
原則、貸主・借主で1/2か月分に折半します。
しかし、現状では仲介手数料は、借主が上限マックスの1か月分支払っています。
宅建業法上、当たり前ですが仲介手数料の上限は1か月分までなので、それ以上の請求はできません。
つまり、貸主さんは仲介手数料を支払ってはいません。
では、現実的に仲介手数料を1/2か月分にすることはできるのでしょうか？
結論から言うと、難しいです。
仲介手数料は、不動産会社の唯一の売り上げです。
もともと仲介手数料を賃料の1か月分で考えている不動産会社からすると
そこを半額というのは、どの会社も認めてくれない！
というのが現実です。
まあ、そもそも賃料の1か月分で計算してしまっていること自体が本当は良くないんですけどね・・。
ただ、実際
『宅建業法上で、仲介手数料は、原則、1/2か月ですよね？
私は、賃料の1か月分は承諾しません！』
ということはできます！
とはいえ、上記のように伝えた場合、賃料や物件にもよりますが、
うちの会社では対応できないので、ほかの業者に行ってください。
と言われる可能性が高いです。
ほかの不動産仲介会社さんに行って、同様のことを伝えても、似たようなことを言われる可能性が非常に高いですね。
なぜ、借主さん側が支払う仲介手数料が賃料の0.5か月分になったら、いきなりうちではできません！っと突っぱねられるのか？
というのも、
確かに、借主さんからもらう仲介手数料は賃料の0.5か月分になるけど、
貸主さんから残りの仲介手数料の0.5か月分をもらえれば、
不動産仲介会社さんも別に問題ないじゃん！
ってなりますからね！
でも、実はそううまくいかないんですよね・・。
貸主さん側に仲介手数料を支払ってもらえないのか？
本来であれば、貸主さんにも0.5か月分の仲介手数料を支払ってもらえる仕組みになっていれば、
そもそも、何の問題もありません。
では、実際貸主さん側に仲介手数料って支払ってもらえないのでしょうか？
実務のお話でいうと、居住用の賃貸住宅において、貸主さんが仲介手数料を支払っている！
というケースは、かなり稀です。
これは、お部屋を案内したのが
・仲介会社なのか
・そのお部屋の管理会社
なのかにもよって、大きく異なってきます。
仲介会社と管理会社の違いについては、下記の記事を参考にしてみてください。
賃貸住宅における管理会社と仲介会社の違い～それぞれのメリットデメリットとは？～
今回は、不動産仲介会社さんがお部屋を案内してくれたというテイでお話を進めていきます。
この場合、
・借主さんが0.5か月分の仲介手数料しか払いません！
となった際、貸主さんに残りの0.5か月分を支払ってもらえないかを交渉する必要が出てきます。
しかし、いざ交渉しようと思っても、仲介会社さんというのは貸主さんと直接コンタクトが取れず、
窓口にある管理会社さんに交渉できるか？の打診します。
ですが、ほとんどの場合、管理会社さんからNGとなっています。
貸主さんとしても、
・そもそも仲介手数料を払うつもりがない。
・交渉をしたところで、管理会社さんに報酬がはいらない
つまり、上記の交渉は、貸主さん側にとってなんのメリットがないからです。
最悪の場合、
『別の借主さんにしてください！』
と断られてしまうケースがあるので、注意が必要です。
お部屋を貸す側として、住まわす方を選ぶ権利があるため、
入居申し込みをしたからと言って、確実に入居できるわけではなく、
めんどくさいなーと感じられると、断られる可能性は十分にあり得ます。
貸主さん側も実は報酬を支払っている！？
今のお話を聞く限り、
貸す側のほうが強い！殿様商売！
って感じる方もいるかもしれません。
しかし、実は貸主さんは貸主さんで、報酬を支払っているんです。
ここが闇深い部分なんですよね！
次は貸主さんのお話です！
お部屋の賃貸借契約が終われば、その対価として借主さんは、
お部屋を紹介してくれた不動産仲介会社さんに仲介手数料を支払います。
では、貸主さんはどうか？
貸主さんは、賃貸借契約が決まれば、管理を委託している不動産管理会社に対して、
管理委託料として賃料の1か月分を支払います。
つまり・・・
実は、貸主さんは貸主さんで、管理委託料として賃料の1か月分を、管理会社さんに支払っているんです！
※貸主さんが自身で管理したり、自身が管理会社の場合は、例外です。
結局のところ、お部屋の賃貸借契約が締結されると
・借主さん → 不動産仲介会社に仲介手数料 賃料の1か月分
・貸主さん → 不動産管理会社に管理委託料 賃料の1か月分
を支払っています。
宅建業法上、仲介手数料となる報酬は、借主・貸主の双方合わせて賃料の1か月分！
上記だと、宅建業法違反！
に見えるかもしれませんが、貸主さんからもらっている報酬というのは、あくまで管理委託料であって、仲介手数料ではない！
という見解のため、違反していないんですよね・・。
これはまあ、かなりグレーゾーンをついているなーと思います。
ちなみにこのお話って、不動産会社の方でも知らない人がめっちゃ多いです。
私も不動産業界に勤めて宅建の勉強した時に、なんかおかしくない？
と思い、色々調べたら、こういった業界の裏側を知った感じですね！
まとめ
いかがでしょうか。
今回は、【不動産のカラクリ】仲介手数料の仕組みを解説！貸主は本当に払っていないのか？
というテーマでお話をさせていただきました！
仲介手数料や不動産についてのサイトなどは、かなり多くありますが、
意外と実務面でのお話って書かれていないことが多いです。
運営している人がそもそも業界人じゃない場合もありますし、
業界の人でも不利になるような内容は発信できない！
という感じだからですね！
もっと裏のお話もありますが、あまりに踏み込んだお話をしすぎるのもよくないので、この辺までにしておきます！
気になることなどあれば、お気兼ねなくお問い合わせフォームよりご連絡ください！
不動産購入に関する記事はこちらを参考にどうぞ
不動産の契約前に説明が必要な書類～不動産取引における重要事項説明書って！？～
中古住宅購入 購入申し込みをしてもすぐに契約ができない？～番手確定ってなに！？～
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不動産購入にかかる諸経費って？～物件価格以外にも意外と費用が掛かる～
住宅購入で頭金って必要！？目安って！？～頭金と自己資金は違う～
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