昔は賃貸と分譲の意味が全然分からず、『これは分譲ですか？』って聞かれたとき、めちゃ焦りました・・
分譲ってなんやねん！！ってなってました・・。
どーも、Ponchaです(‘ω’)
外から見るとどれもおしゃれできれいな共同住宅。
アパートだったり、マンションだったり。
見た目は一緒なのになぜか
・賃貸の家はやたら音が響く
・賃貸のお部屋はペット制限が厳しい
・よくわからない総会のお知らせのチラシが入ってきた
などなど。
建物によって、ルールや住み心地が大きく異なります。
これは、同じ共同住宅でも、
・賃貸住宅
・分譲住宅
なのかで実は構造やルールが異なるんです！
ということで今回は、
共同住宅 賃貸住宅と分譲住宅ってそもそも何！？～それぞれの構造やコストの違いについて～
というテーマでお話をしたいと思います！
賃貸住宅なのか、分譲住宅なのかによって、お部屋に住んでからの住み心地は全然異なります！
両者は見た目が似ていても、所有者の違いや建築構造、コストのかけ方などに大きな違いがあります。
今回は、それぞれの仕組みや特徴をわかりやすく解説していきたいと思います！
不動産購入に関する記事はこちらを参考にどうぞ
不動産の契約前に説明が必要な書類～不動産取引における重要事項説明書って！？～
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目次
賃貸住宅と分譲住宅の違い
まず、そもそも賃貸住宅と分譲住宅の違いについて、それぞれ確認していきましょう！
所有者の違い
賃貸と分譲では、そもそも所有者の違いがあります。
家を借りる時あまり意識しないと思いますが、
賃貸住宅の場合、土地・建物含めて、大家さんやオーナーさんが保有
分譲住宅の場合、お部屋の所有者さんが、お部屋と土地の一部を所有
という形になります！
要は、
一棟所有しているのか？（賃貸）
部屋と一部の土地だけの所有なのか？（分譲）
の違いになります！
詳細は下記のとおりです！
- 賃貸住宅：
- 物件を所有するのは主に個人の大家さん（オーナー）。
- 大家さんが建物を建て、住人に部屋を貸し出して家賃収入を得る仕組み。
- 賃貸経営は安定した家賃収入を得る目的で行われることが多い。
- 管理は大家や管理会社が建物全体を一括で担当。
- 分譲住宅：
- まずデベロッパー（不動産開発会社）が土地を取得し、建物を建設。
- その後、各部屋ごとに区分所有として販売される。
- 最終的には各住戸の購入者が所有者となり、自ら居住するか、投資用として貸し出す。
- 管理組合が組織され、区分所有者全員で管理を行うが、多くが管理会社に管理を委託している。
建築構造・コストの違い
賃貸住宅と分譲住宅では、建築コストのかけ方や構造が大きく異なります。
賃貸住宅は、音が響きやすい！
と言われるのは、ここの構造の問題になります！
賃貸住宅の場合：鉄骨造（S造）、軽量鉄骨造、木造が比較的多いです。
分譲住宅の場合：鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）が多いですが、S造の建物もあります！
もう少し詳細を見てみましょう！
賃貸住宅の建築構造
賃貸住宅はコストを抑えて建築されることが多いため、比較的安価な構造が採用されます。
- 木造：
- 主に2階建て以下のアパートで採用される。
- 建築コストが低く、短期間で建設可能。
- 上階からの足音や生活音（椅子の引きずり音、落下音）が聞こえやすい。
- 隣室からの会話や音楽、テレビといった音が伝わりやすい。
- 軽量鉄骨造：
- 2～3階建ての低層の賃貸アパートに採用されることが多い。
- 木造より耐久性があり、工期も比較的短い。
- コストも鉄筋コンクリートより安い。
- 木造と同様に生活音や環境音の課題がある。
- 共用階段や廊下の足音も響く。
- 鉄骨造（重量鉄骨造）：
- 3階建て以上の中層アパートに使われることが多い。
- 木造や軽量鉄骨よりも耐久性・耐火性が高い。
- しかし、鉄筋コンクリート造よりは安価。
- 遮音性は木造より優れているが、RC造には及ばない。
賃貸住宅でも、一般の個人の大家さんである場合、建築コストの問題で、鉄骨造までコストをかけることは正直少ないです。
多くの場合は、木造、軽量鉄骨造のどちらかが一般的です。
※法人のオーナーの場合は、鉄筋コンクリート造の賃貸住宅も全然あります！
コストも抑えられて、工期が早いため、大家さんとしては早期に募集もかけられて、資金回収もできるといったメリットがあります！
しかし、木造や軽量鉄骨というのは、構造上
・壁が薄い
・床が響く
といった感じで、とにかく生活音がとても響きます。
音問題を根本から改善するのであれば、コンクリート造にするべきだと思いますが、建築コストを考えるとまずその選択肢はほぼほぼないと思います！
鉄筋コンクリート造でもやたらとなりの音が響くことがありますが、それは壁がコンクリートではなく、ボードのみで仕切られています！
詳細は下記の記事を参考にどうぞ！
音が響きにくい賃貸住宅って！？～響きやすい建物ってどんな構造！？～
分譲住宅の建築構造
分譲住宅では、購入者が長期間住むことを前提に設計されるため、耐久性や快適性を重視して建築されます。
- 鉄筋コンクリート造（RC造）：
- マンションの分譲物件ではほぼ標準的に採用される。
- 耐震性、耐火性、遮音性に優れている。
- 二重床・二重天井による高い遮音性能。
- 建築コストが高いため、賃貸住宅にはあまり採用されない。
- 工期も数か月～年単位という感じで、時間がかかる。
- SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）：
- 超高層マンションで採用される最も頑丈な構造。
- RC造よりもさらに耐震性・耐火性に優れている。
- 建築コストが最も高い。
- コンクリートの強度があがり、近年あまり採用されなくなってきている。
分譲住宅の場合は、建物の規模の問題でほぼほぼRC造が採用されます。
中には、鉄骨造も採用されていますが、
・構造上
・耐火の観点
などから、あまり採用されていません。
ちなみに、住宅ローンの審査もS造は通りにくいので注意が必要です。
分譲住宅は、コストよりも長く住めて、より快適に過ごせるを重視しているため、耐用年数がある鉄筋コンクリート造が選ばれます。
賃貸住宅と分譲住宅どちらが住みやすい？
今回はあくまで共同住宅というお話で絞っていますが、
・賃貸住宅
・分譲住宅
どちらのほうが住みやすい？
と聞かれたら、当然ですが分譲住宅になります。
シンプルにかけているコストが違うので。
今回は、あくまで住み心地のみの判断ですので、構造上鉄筋コンクリート造のほうが圧倒的に住みやすいです！
ただ、気を付けていただきたいのですが、賃貸住宅でも鉄筋コンクリート造の建物もあります。
が、賃貸住宅で鉄筋コンクリート造の場合、デザインを重視してコンクリート打ちっぱなしのお部屋が多いです。
遮音性はいいのですが、断熱材が入っていないため熱が逃げやすいので冬はシンプルに寒いです。
同じ条件であれば、断熱材が入っている木造住宅のほうが暖かいですね！
音の問題に関しても、一般的には
分譲住宅 ＞ 賃貸住宅
という結果で、分譲住宅のほうが住みやすいですね。
賃貸住宅は構造上の観点から、音がとにかく響きやすいですね・・。
この辺の音問題はまた別の記事で書きたいと思います！
ただ、総合的に判断したときに、
・賃貸が良いのか？
・購入が良いのか？
は、また話が変わってきます。
この辺も改めて別記事にまとめたいと思います。
分譲住宅が賃貸に出されているのはなぜ！？
たまに、明らかに分譲マンションだけど、一部屋だけ賃貸に出されている！
というのをネットで見たりしませんか？
これは、分譲マンションを購入した方が
・投資用ローン購入
・キャッシュ
・ローンの残債がなくなった
という理由で、所有者は自分だけど、賃貸に出している！
というパターンです。
たまに管理規約に賃貸に出すのはNGと書かれていたりしますが、多くの場合、NGではないですね！
※民泊はほぼどの物件NGなので注意しましょう。
ちなみに分譲マンションを賃貸にだすと、管理面でかなりややこしくなります。
貸す方がAさん。借りる方がBさん。としたとき
・所有者 兼 貸主 → Aさん
・借主 → Bさん
とここまではいいのですが、
お部屋の管理 → Aさんが依頼している Ｃ管理会社
共有部や建物全体の管理 → 管理組合が依頼している Ｄ管理会社
という感じなんですね！
これはちょっとややこしいので、また機会あるときにお話をしたいと思います！
まとめ
いかがでしょうか。
共同住宅 賃貸住宅と分譲住宅ってそもそも何！？～それぞれの構造やコストの違いについて～
というテーマでお話をさせていただきました！
賃貸住宅と分譲住宅には、それぞれ異なる特徴があります。
住み心地でいうと分譲住宅のほうが良いのですが、管理組合や建物を管理する管理会社とお部屋を管理する管理会社とで窓口が異なるため、いろいろとややこしかったりします。
この辺のルールなどについては、別記事でまとめていきたいと思います！
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