住み替えを検討しているお客さんが、すでに売却の売買契約が終わって、住み替え先を1か月で見つけないといけない時がありました・・。
物件探し・ローンの手続き・決済・・。相当ハードでした・・。
どーも、Ponchaです(‘ω’)
現在お住いの住宅を売却し、住み替えを検討する場合、
今の物件を
・売却してから、新居を探す 売り先行
・新居を探してから、今の物件を売却する 買い先行
の二パターンがあります!
前回は、買い先行についてお話をさせていただきまして、
今回は売り先行についてと、まとめをお話ししたいと思います!
ということで今回は、
住宅売却 住み替えする場合の売り先行と買い先行とは!?~売り先行のメリットデメリット~
というテーマでお話ししたいと思います!
まずはしっかり買い先行のメリットデメリットが何なのか?を前回の記事を見て理解したうえで
売り先行の特徴を知るようにしてください。
下記の記事をどうぞ!
住宅売却 住み替えする場合の売り先行と買い先行とは!?~買い先行のメリットデメリット~
そのうえで、比較検討についてお話ができればと思います!
関連記事はこちら!
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目次
売り先行(現在の住まいを先に売却する)
今回は、売り先行についてお話をしたいと思います!
売り先行は、
現在の自宅を先に売却してから、新居を探す 住み替え方法です!
メリットデメリットそれぞれ特徴があるので、抑えていきましょう!
買い先行については、こちらの記事を参考にどうぞ
住宅売却 住み替えする場合の売り先行と買い先行とは!?~買い先行のメリットデメリット~
売り先行のメリットとは!?
メリットとしては、
・資金計画が明確になる
・ローンの負担を軽減できる
・理想とする売却価格で進めやすい
・リフォームやリノベーションに余裕がある
といったことが挙げられます!
それぞれの特徴について詳細をお話ししたいと思います!
資金計画が明確になる
売り先行の 最大のメリット は、今の家がいくらで売れるかが確定するため、新居の購入予算を具体的に決められることです。
買い先行のデメリットである、
査定された売却価格を元に予算を組んで、住み替え物件を購入したのに、売却できた価格が予想よりも下がってしまう場合があるということ。
売り先行の場合は、まずは自宅を売却をしてから、購入物件を探すため、予算が確定したうえで住み替え物件をさがすことができる!
ということです!
具体例をあげると・・
現在の自宅は 5000万円で売れると想定していたが、実際に売却してみると 4700万円 となってしまった場合を想定してみてください。
→ もし5000万円で売れる想定で、先に5000万円の新居を買っていたら、300万円の予算不足が発生してしまいます。
→ 売り先行だった場合、自宅が4700万円で売却となるため、その価格をベースに新居の予算を組み直し、無理なく購入ができる!
というリスク回避ができるわけなんですね!
特に周辺相場や直近の成約価格、エリアによって販売価格が変動する不動産では、予想売却価格を元に考えるというのは、とても恐ろしい話なんですね。
だからこそ、売り先行であれば、売却価格が確定し、資金計画がずれることなくリスク回避ができる!
ということになります!
ローンの負担を軽減できる
また、売り先行の場合、今の住宅を売却するため、住宅ローンを完済してから新居を購入する流れになります!
つまり、二重ローンのリスクを回避できます!
ローンを完済してから、次のローンを組むのは、一般的でしょ?
と思うかもしれませんが、これが買い先行だった場合、
先に新居を購入するため、今の住宅の売却がスムーズにいかなかったときは、
・新居の住宅ローン
・今の住んでいる住宅の住宅ローン
の2重のローンの支払いをする必要があります!
もちろん、新居の住宅ローンを組むときに、既存の住宅ローンの残債など調べたうえで、金融機関も貸すので
二重払いになって破産するのが目に見えていれば、融資は7しません。
ただ、支払い能力があると判断されたからと言って、融資が承認されても、実際二重払いというのは、かなり重たい支出になります!
上記のように買い先行にした時で、この二重支払いを避けようとしているけど、売却がスムーズにいかない・・
となった場合は、売却価格を下げてでも売却に進めざる得ない状況に陥ることがあります!
そういった意味でも、売り先行であれば、
一つ一つを完結させてから進めることができるので、安心して進めることができます!
理想とする売却価格で進めやすい
売却を急ぐ必要がないため、 買い手との価格交渉を有利に進めやすい! というのも、売り先行のメリットといえます!
売却を急ぐ必要がないというよりも、
・無理な価格交渉をのむ必要がない
・購入者の反響を見ながら、売却価格を調整してすすめることができる
などが挙げられます!
極端ですが、下記のような事例があります!
「焦らず高く売却できた事例」
Aさんは、売り先行で住み替えを決意。
↓
余裕を持って3ヶ月かけて売却活動を進めた。
↓
最初に3,800万円で売り出し、買い手が現れるのをじっくり待った。
↓
「3,650万円なら買いたい」という人もいたが、急いでいなかったので断る!
↓
その後「3,800万円の満額で買いたい!」という別の買い手が現れ、希望通りの売却価格で売却ができた!
ということが可能です!
少し極端ですが、こういった感じで、急いで売却をする必要がない分、しっかり吟味することができます!
逆にこれが、もし買い先行だったら?
すでに新居の購入をしてしまったので、急いで自宅売却を行う
↓
とはいえ、3800万円で売りたいから、3800万円で売り出し
↓
なかなか買い手がつかなかったけど、3650万円なら買いたい!という買い手が現れた
↓
今後ほかに買い手がつくかわからないし、時期的にもう売却しないと、二重支払いが始まってしまう!
↓
3650万円で売却成立。
結果、当初の予定より150万円少なく売却することに・・。
つまり、 「売り先行なら、焦らずじっくり交渉できるので、より高値で売れる可能性が高い!」
ということが言えますね!
売り先行が向いている方というのは・・
今お話ししたのをまとめると、買い先行が向いているのは、
・資金計画をしっかり立てて、新居の購入予算を明確にしたい人
・二重ローンのリスクを避けて、余裕のある資金繰りをしたい人
・できるだけ高く売りたい&価格交渉を有利に進めたい人
上記のように「安全かつ確実に住み替えたい人」におすすめの方法!
売り先行のデメリットとは!?
次にデメリットについてお話をしたいと思います!
・新居を見つけるプレッシャーがある
・スケジュール的に仮住まいをする必要がある
・二度の引越しが必要になる可能性
・新居購入の選択肢が狭まる可能性
といったことが挙げられます!
それぞれの特徴について詳細をお話ししたいと思います!
新居を見つけるプレッシャーがある
売り先行の場合、
今の家を売却した後に新居を探すことになるため、希望の物件がすぐに見つからないと焦りが生じる可能性があります。
例えば、5000万円で今の物件の売却が確定したため、
すぐに、住み替え先の物件を探したところ・・
・希望のエリアで物件が出てこない
・予算が合わない
・条件が合わない
などなど。
自分たちの希望する条件だと物件が出てこない!
そんなことを考えている間に、今住んでいるお部屋の決済が近づいてきてしまったため、急いで賃貸住宅をさがした!
なーんて事例は大変多くあります!
売り先行にて進める場合は、必ず事前に自分たちの新居の条件だと
・どのくらいの価格帯なのか?
・物件はどのくらい出てくるのか?
を調べておくようにしておきましょう!
二度の引越しが必要になる可能性
これは、先ほどのお話の延長のお話になります!
売り先行の場合、「今の家を売ったけれど、新居がまだ決まらない!」 というケースが発生することがあります!
そうなった状況でも、決済日までに今の物件からは出ていかないといけません!
そうなると、一時的に 賃貸・マンスリーマンション・実家などに仮住まいする必要が出てきます。
確かに、売り先行にしておけば、予算などの資金計画が確定しやすいのですが、
一時的に賃貸などに仮住まいをする場合
・仮住まいをするお部屋の初期費用
・仮住まいをするときの引っ越し費用
・新居への引っ越し費用および、退去費用
など、別途出費が発生します・・。
新居購入の選択肢が狭まる可能性
売り先行では、基本的には、「すぐに住める家」を優先して探す必要があるため、本来 じっくり探したい物件が見つかっても、時間の都合で購入を断念せざるを得ないケースも存在します。
二重支払いを恐れたり、
仮住まいの費用や無駄な引っ越し費用を削減したい
といった理由から、なんとか住み替え先を探そうととした結果、
時間の都合から妥協した物件を購入した!
というパターンが発生します!
仮住まいを事前に視野に入れているのであれば問題ないのですが、
上記のような場合になると期間の制限があるため、結果、妥協物件を選択せざる得なかった
ということがあるので、注意した方が良いです!
売り先行のデメリットを回避するためには・・。
売り先行の場合も買い先行の時同様、事前準備が非常に重要です!
・売却活動と並行して、新居探しもスタートする!
・仮住まいの期間&費用を事前にシミュレーションしておく!
・事前に希望条件の物件がどのくらいあるのかを確認し、すぐに住める物件をリストアップしておく!
・買取保証付き仲介やリースバックも検討する!
上記のような事前に調べられるところは調べておいた方が良いといえます!
買い先行・売り先行どちらを選ぶべきか?
前回の記事でお話をした
・買い先行のメリット・デメリット
今回の記事でお話した
・売り先行のメリット・デメリット
まとめてみると、結果、表裏一体の関係になっています。
資金面に余裕があり、引っ越しのスケジュールに余裕を持ちたいのであれば、買い先行
売却益をもとに資金計画を確実にさせ、ローンの負担を最小限にしたいのであれば、売り先行
という感じになります!
しかし、人によっては現状の状況が異なります。
簡易ですが、表にしてみました!
ケース | 買い先行が有利 | 売り先行が有利 |
---|---|---|
住み替え先の条件を重視したい | ◎ | △ |
できるだけ高く売りたい | △ | ◎ |
ローンの負担を最小限にしたい | △ | ◎ |
仮住まいを避けたい | ◎ | △ |
すぐに引っ越したい | ◎ | △ |
予算が厳しく、資金計画を確実にしたい | △ | ◎ |
それぞれのデメリットを抑える方法
今お話ししたように、
買い先行
売り先行
どちらにもデメリットが存在します!
買い先行にしたいけど、今のローンの残債や二重支払いは避けたい!
という場合は、
・つなぎ融資のように、一時的な資金調達をする方法や
・元金据え置きのように、一定期間に関しては、金利部分の支払いだけで良い
といった進め方もあります!
また、売り先行をしたいけど、住み替えをできる限りスムーズに行いたい場合
・買取保証付き仲介 を活用し、一定期間内に売れなければ買取業者に売却する方法
・リースバック を利用し、売却後も一定期間そのまま住み続けられるようにする
といった進め方もあります!
この辺については、また別記事でまとめたいと思います!
まとめ
いかがでしたでしょうか?
今回は、
住宅売却 住み替えする場合の売り先行と買い先行とは!?~売り先行のメリットデメリット~
というテーマでお話しさせていただきました!
こっちのメリットをとりたいから、買い先行にしたい!
デメリットが困るから売り先行にしたい!
といった部分もありますが、現時点でおかれている環境や状況によっては、選べない可能性が大いにあり得ます。
それぞれの特徴を理解して、どちらが良いのかを検討するのが良いですね!
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近年は大変多くの情報に溢れています。
相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。
営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?
本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。
リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。
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