フルリノベーションでスケルトンの状態の室内をよく見に行きますが、築年数が古くてもしっかり施工されているなー、適当な施工だなーなどが駆体を見ると本当によくわかります！
どーも、Ponchaです(‘ω’)
マンション購入をする際、旧耐震基準なのか、新耐震基準なのか耐震基準を気にする方は多くいらっしゃいます。
当たり前ですが、旧耐震より新耐震基準のほうが良いに決まっています！
しかし、自身が希望する条件を整理すると、新耐震基準のお部屋を選ぼうとすると
・予算オーバー
・物件が出てこない
・駅距離が遠い
といったことに陥ります。
エリアや予算をマストで考えたい場合は、やはり築年数はある程度考慮する必要があります！
ということで今回は、
中古マンション購入 旧耐震物件ってやばい？〜旧耐震物件のメリット・デメリット〜
というテーマでお話させていただきます。
旧耐震の物件でも、地盤や建物のの構造をしっかり理解したうえで、
どういった条件が優先順位高いのかをしっかり理解し検討するのが良いです！
今日は中古マンションの旧耐震にフォーカスをしていきたいと思います！
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目次
はじめに：旧耐震と新耐震の違い
まず、「旧耐震」と「新耐震」の違いについて簡単におさらいしましょう。
- 旧耐震：1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物
- 新耐震：1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物
この区分は、1981年6月1日に施行された改正建築基準法に基づいています。
新耐震基準では、建物の耐震性能が大幅に向上し、より安全な構造が求められるようになりました。
ここで注意していただきたいのが、竣工時期を表しているのではなく、建築確認（建物を建てる際に役所に申請をして許可をもらった日付）になります。
つまり、1981年6月1日に完成したマンションというのは、それ以前に建築確認の許可を受けているということになりますので、1981年5月31日以前の旧耐震物件となります。
冒頭でもお話しましたが、新耐震と旧耐震の物件であれば、やはり新耐震の物件のほうが良いです。
しかし、旧耐震の物件に比べて新耐震物件の物件は、
・価格が上がる
・希望するエリアにない
といった感じで、少しハードルが上がってしまいます。
新耐震基準の物件とはいえ、未内装の物件であれば、使用感にもよりますが、入居前にリノベーションが必要になります。
そうすると購入価格がどんどん上がってしまいます。
新築と中古物件で分けるとわかりやすいかと思います！
新築を希望するお客さんは多くいますが、
・価格の高さ
・限定されたエリア
という理由から結局中古マンションを選ぶ方が圧倒的に多いです！
同様に新耐震と旧耐震も中古物件を選ぶ上で、何を優先するべきかを考えたうえで、選定する必要があります！
今回は、少しでも旧耐震も悪いわけではないですよーと言うのがわかるように、メリット・デメリットをそれぞれお伝えしたいと思います！
旧耐震物件のメリット
まずは、旧耐震のメリットからお伝えしたいと思います！
メリット・デメリットをお伝えするうえで、何かと比較させる必要がありますので、今回は新耐震の物件と比較した場合で、見ていただければと思います！
主に下記の内容になります。
・コストパフォーマンス
・立地の良さ
詳細をご説明したいと思います！
コストパフォーマンスの高さ
新耐震物件と比較したときにまず挙がるのが、
コストパフォーマンスの高さですね！
旧耐震物件は、一般的に新耐震物件よりも購入価格が安くなっています。
これは、建物の経年劣化や耐震性能への不安から、市場価値が低く見積もられているためです。
例えば、同じエリアで同程度の広さの物件を比較した場合、旧耐震物件は新耐震物件の2〜4割減で価格で購入できることも珍しくありません。
この価格差によって、より広い物件や、より好立地の物件を見つけることができます！
リノベーション費用を含めても割安
付随して得られるものとして、安く物件が購入できるため、予算にゆとりができて、好きな間取りのリノベーションができる！
といった点も大きなメリットです！
今では、SNSなどを見ればいくらでもおしゃれなお部屋が出てきますので、こんなお部屋にしたいなど、唯一無二のお部屋に仕上げる事ができます！
新耐震物件のように、耐震やスペックが良い物件の場合、価格が上がってしまうため、予算ぎりぎりになることがほとんどです。
そのため、本当はリノベーションをしたいのにできない！
といった感じになってしまいます！
賃貸と購入の中で大きな相違点は、お部屋を好き好んで自由にできる！
という点が挙げられます。
せっかく物件を購入したので、お部屋の中をカスタマイズしたいですよね！
そういった価格面で旧耐震の物件は恩恵を受けられそうです！
立地の良さ
旧耐震物件は、都心や人気エリアに多く存在します。
これは、都心の人気エリアというのは、まず最初に開発され、多くの建物が建てられてきたためです。
今一等地の人気エリアに新築を建てた場合、とんでもない価格で売りに出されます。
とはいえ、土地がないため建てられないのが現実なのですが・・。
現在は、都心から少し離れたエリアや駅距離がある場所に新築が建てられている状態です。
そういった事も考えると、エリアを重視したい方は、旧耐震の物件を視野に入れたほうが良いと言えます！
アクセスの良さ
駅近や交通の便が良い場所に立地している旧耐震物件が多いのも特徴です。
今では、様々な路線が走っているため、交通手段も改善されています！
当時は何もなかった！
というエリアでも、ターミナル駅を中心に路線内で徐々に駅ごとに開発を行っているため、周辺環境も充実していることが多いです。
武蔵小杉も昔は正直あまり何もなかったエリアでしたが、ここ十数年で超ビックなターミナル駅になったぐらいです。
旧耐震物件のデメリット
旧耐震物件には多くのメリットがある一方で、いくつかの重要なデメリットも存在します。
これらを十分に理解し、検討することが重要です。
下記の内容が主になります。
・耐震性能の不安
・建物・設備の老朽化
・融資の難しさ
耐震性能の不安
最も大きなデメリットは、耐震性能への不安です。
旧耐震基準で建てられた建物は、新耐震基準の建物と比較して、大地震時の安全性が劣る可能性があります。
耐震診断や耐震補強が必要になる場合があり、これらには追加のコストがかかります。
また、耐震補強が難しい、非常に高額になるケースがあります。
過去の大震災でも倒壊をしていない建物は多く存在するため、マンションの場合は少なからず戸建てよりは倒壊リスクは低いです。
とはいえ、精神的、心理的に安心できないという方が一定数いるのも事実ですね！
建物の老朽化
旧耐震物件は築年数が長いため、建物全体の老朽化が進んでいる可能性が高いです！
- 配管や電気設備など、目に見えない部分の劣化が進んでいることがあります。
- 外壁や屋根などの大規模修繕が必要になる可能性が高く、これらには高額な費用がかかります。
そのためにも、
・管理状態
・修繕積立金はしっかり積み立てられているか
という部分はしっかりと事前に確認するようにしましょう！
ほかにも、新耐震に限らずですが、築年数が経っている建物については、比較的共有部分のスペックが劣るところがあります。
オートロックがなかったり、宅配ボックスがなかったり等々。
この辺については、住んでいる方の意識が高ければ、
宅配ボックス新設しましょう！
といった提案をしたり、導入していたりしています。
住んでいる方がマンションの資産性についてしっかりと向き合っているかどうかが大事ですね！
融資の難しさ
多くの方は住宅ローンを利用して、物件を購入すると思いますが、そのお金を貸す金融機関によっては、旧耐震物件への融資に消極的な場合があります。
旧耐震物件の場合
- 住宅ローンの審査が通りにくい。
- 融資条件が厳しくなったり、金利が高め。
といった場合があります！
住宅ローンは
属性と物件の掛け合わせ
になるので、属性でカバーできたりすることもありますが、新耐震物件と比べて審査が厳し目だったり、金利が高めに設定されることがあります！
旧耐震物件のリセールについて
旧耐震物件を購入するうえで耐震以外にもリセールは良いのか？
というご質問をよくいただきます！
これに関しては、すべての物件には言えませんが、エリアがポイントになる！
ということはお伝えできます！
例えば、
広さ、駅距離の条件が全く同じでも
郊外の新築物件3000万
一等地の旧耐震物件5000万
があった場合、予算が5000万の方であれば、5000万の物件を選ぶ方が一定数以上います。
これは、価格が高くても通勤利便性・アクセスをとにかく重視したいという方が一定数いるからです。
昔に比べてリモートワークが増えたとはいえ、東京23区内の利便性に住みたいという方は圧倒的に多いです。
そういった方というのは、郊外の新築よりもエリアを重視する方が多いです。
つまり、旧耐震とはいえ、エリアが良ければその物件を購入したいと思っている方が多いというわけなんですね！
耐震補強をすることでより価値が高められる
決して簡単なことではありませんが、お部屋に住んでいる方の意識が高ければ、耐震補強をして新耐震基準を満たす建物にすることができます。
膨大な費用と年数がかかるため、決して楽ではありませんが、それによってマンション自体の価値が上がり、
『エリアが良いけど旧耐震物件というのがちょっと・・。』
という方の取りこぼしをキャッチアップすることができますし、価値が上がるため、購入時より高く売却することも可能だったりします！
ただ、耐震補強を行うかどうかは、住んでいる方で決める必要があります。
一定数の賛成を得られないとそういった大規模な工事を行うことはできません。
住んでいる方の管理面の意識の高さは、管理会社さんが発行する重要事項調査報告書を見ることで、なんとなく感じることができます。
まとめ
いかがでしょうか？
今回は、
中古マンション購入 旧耐震物件ってやばい？〜旧耐震物件のメリット・デメリット〜
というテーマでお話させていただきました。
旧耐震物件には確かに魅力的な要素がたくさんありますが、同時にリスクも存在します。
これらのメリットとデメリットを十分に理解した上で、慎重に検討を重ね、自分にとって最適な選択をすることが重要です。
旧耐震の物件でも、地盤や建物のの構造をしっかり理解したうえで、
どういった条件が優先順位高いのかをしっかり理解し検討するのが良いです！
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相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。
営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？
本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。
リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。
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