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賃貸不動産の業界裏話〜賃貸住宅営業の闇のお話〜

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不動産業界って素晴らしい人は本当にすばらしいんですが、ブラックな人は本当に恐ろしいぐらいブラックです・・。

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

不動産業界というと、意外と闇深い業界というイメージを持っている方も多いのではないでしょうか?

昔と比べてだいぶ良くなったそうなのですが、それでもたまに、表沙汰にできないようなお話を耳にすることはあります!

不動産の中でも売買と賃貸でも異なります!

今回は賃貸に絞ってお話をしたいと思います!

 

ということで今回は

賃貸不動産の業界裏話〜賃貸住宅営業の闇のお話〜

というテーマでお話したいと思います!

 

全員が全員該当するわけではないのですが、それでも業界の闇深さが根強くあるなーと感じます!

実際どんなことが裏で行われているのか、認識しておきましょう!

 

ちなみに、関連記事はこちらになります。

退去する時の原状回復って?~原状回復ってどこまでを負担しないといけない!?~

賃貸の退去時にかかる原状回復の費用~長く入居した方が良い?減価償却って!?~

賃貸住宅の退去時の修繕とは~貸主、借主どちらが負担!?~

賃貸住宅の退去後のリフォーム内容と金額を検討~相場とニーズを考慮する~

賃貸住宅の退去の流れ~退去時の注意点について~

夢のマイホーム 購入するなら新築と中古どっちがいい?~新築と中古のメリットデメリット~

 

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

建築工事・設計といった建設業の内容から、お部屋探し・不動産購入といった不動産業の内容まで幅広く扱っております。

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賃貸不動産仲介会社の仕組み

皆さんは、新しい賃貸のお部屋を探すときは、ネットで検索し、その後不動産仲介会社さんに問い合わせすることがほとんどかと思います!

そんな不動産仲介会社さんというのは、仲介手数料がメインの収入源です!

賃貸の仲介手数料は、多くの場合が賃料の1ヶ月分です!

そのため、いかに賃料が高く、多くのお部屋探しをして、契約するかが重要となってきます!

ちなみに、この賃料の1ヶ月分が仲介手数料というのも、かなりブラックなんですね!

この辺はこちらの記事を参考にどうぞ

賃貸住宅の仲介手数料の上限ってある?~意外と知らない仲介手数料の基礎知識~

賃貸物件 仲介手数料って値切れる!?~仲介手数料の知られていない裏話~

賃貸の不動産仲介会社さんは、仲介手数料=売上

となるため、お客さんに対してお部屋探しをしているんですね!

しかも、いくらお部屋探しをしてあげても、結局契約に繋がらなければ、仲介手数料はもらえません。

つまり、売上は0

今までのお部屋探しの時間はすべて無駄に終わってしまいます!

そうならないため、みんな必死になるんですね!

そういった賃貸不動産仲介会社さんの裏側についてお話したいと思います!

募集中なのに、一番手がいると言われた!?

皆さんお部屋を探す際は、まずネットで調べると思います。

で、いいお部屋があり、不動産に問い合わせてみると、

 

このお部屋すでに1番手様がいます。

2番手様となってしまうので、別のお部屋をご紹介できればと思います。

ですので、一度弊社に来店していただきお話をお聞かせください!

といった感じのお話を聞いた経験がある方もいるはずです!

 

まあ、よくあるあるで、問い合わせをしたらすでにこのお部屋に住みたい!

という先客がいた場合です。

上記のような内容って別に違和感とかないですよね?

 

でも、実はこの1番手がいるという言葉

営業からすると非常に都合の良い言葉なんです!

これについて、色々とご説明したいと思います。

1番手がいることを知っていながら募集中にする理由

そもそも、1番手がいるならサイトに掲載するなよ〜って思った方もいるのではないでしょうか?

 

これには色々理由はあります。

①契約するまで何があるかはわからない

②集客するため

 

①のように、契約するまでは何が起きるかわかりません。

というのも

やっぱりやめた!というキャンセルだったり、

審査に落ちてしまった!という場合があるからです。

そのため、もしかしたらという希望をありますよ?

という前提でサイトに掲載していることがあります。

 

ただ、ポイントは②の集客の為です。

不動産会社は、一つの都道府県だけでもかなり多くの会社があります。

その中で、いかに自社に問い合わせをもらえるかがポイントになってきます。

どんな形であれ、問い合わせをもらえれば、ほかの物件も探しますよ、一度お話を聞かせてください

といったように、次につなげることができます。

 

これは仲介会社がよくやるパターンです。

ただ、実際に成約済の物件を掲載していると囮広告で、景品表示法に違反をすることになります。

そのため、業界内では成約済のお部屋をずっと掲載していると不動産同士で指摘をします。

 

ただ、問い合わせしたお部屋が囮広告なのかどうかなんて、一般の方は正直わかりません

そのため、すでに成約されている人気物件を、お客さんから問い合わせをもらうためだけに掲載しているという不動産会社さんもいます。

この手法を使っている不動産会社さんって結構多いんですね!

ネットに掲載されているお部屋には2種類ある!!

皆様がお部屋探しに使っているサイト

例えば

スーモさんだったり、アットホームさんだったりするわけですが、こういったお部屋探しの検索サイトには、

お客様用の一般サイト

不動産会社が入れる専用サイト

に分かれています。

 

一般サイトは、みなさんが利用している無料でお部屋探しで使えるサイトです。

みなさんが無料でスーモさんなどの検索サイトを使えるのは、不動産会社が使用する専用サイトで、不動産会社が掲載料として、それなりの金額をスーモさんなどの運営会社に支払っているからなんです。

掲載料はみなさんが想像している以上に、結構いい金額なんです(笑)

 

掲載料の金額だけ見ると高い!!と感じますが、それによって得られる報酬に比べたら大してことないので、不動産会社さんは、掲載料を支払うんですよね!

 

話がそれてしまいましたが、不動産会社が検索サイトにお部屋の情報を掲載する際に、

一般サイトと

専用サイトと

両方

に掲載するかを選ぶことができます。

なんで一般サイトと専用サイトで選べるようになっているかのお話をすると、今回のテーマから話がそれてしまうので、ざっくりとまとめます!

 

お部屋の管理していない不動産仲介会社は、一般サイトのみに掲載

一般のお客さんのみが顧客(BtoC)

 

お部屋を管理している管理会社は、一般・専用サイトの両方に掲載

一般のお客さん、管理しているお部屋を紹介してくれる仲介会社さんが顧客(BtoC、BtoB)

という感じだからです!

 

ただお部屋を管理している管理会社でも、人気のお部屋の場合は、専用サイトには掲載せずに、一般のお客さんのサイトのみに掲載していることがあります!

人気のお部屋の場合は、仲介会社さんが紹介してくれなくても、問い合わせがあるからです。

 

実はここが重要なところなんです!

 

というのも基本、仲介会社は専用のサイトでお部屋を確認しています。

お客さんから、この

お部屋って空いてますか?

と聞かれたお部屋が一般サイトにしか掲載されていないと、仲介会社は確認することができないんですね!

もう少し詳細をお伝えすると、一般のサイトで確認することはできますが、問い合わせができないんですね!

一般のサイトにしか掲載していないから、問い合わせは一般のお客さんのみになるからです!

 

だからといって仲介会社の営業マンは

このお部屋は、お客様が直接管理会社に問い合わせていただかないとわからないお部屋です!

なんて、馬鹿正直に言う人はいません!

 

では、どうするか?

そこで出てくるのが、

『このお部屋は、1番手様がいますね!別のお部屋を探しましょう』

といって、そのお部屋の紹介が難しいことを伝えて、別のお部屋を提案するんですね!

そのお部屋がまだ募集だったとしても別のお部屋を探そうとします。

いやー、怖いですね~!

そうなった場合は、自分でも再度直接問い合わせをしてみるとよいですね!

できる営業マンほど、お客様より売り上げを気にする

不動産に限ったことではないのですが、できる営業マンというのは、やはり売り上げを常に気にしています。

ただ、不動産業界はその風習が特に強く、お客様のことよりも自身の売り上げをどうあげるかを考えている方が非常に多いです。

 

お部屋探しの場合で言うと、同じ賃料のお部屋でも、売り上げが違う場合があります。

それはなぜか?

 

これは、ADという広告料が支払われる場合があるからです。

このADである広告料というのは、

簡単にいうと紹介のお手伝いをしてくれたお礼として、賃料の何パーセントかを仲介業者さんに、仲介手数料とは別でお支払する金額です。

 

不動産仲介会社は、

・同じ条件

・同じ賃料のお部屋

があった場合、間違いなくADがついているお部屋をお客さんに勧めます。

 

そりゃあ当たり前ですよね!

仲介手数料AD

が売り上げとなるからです。

 

AD,広告料は、賃料の50%や100%が多いで。

そうなると、1回の売り上げが単純に2倍になるので、営業としてはできる限りAD、広告料のついているお部屋を紹介し、成約しようとします。

ちなみに、何故AD,広告料というもの付与するのでしょうか?

 

理由はいろいろあります。

が、多くの場合が下記のとおりです。

・賃料が高い

・設備が良くない

・駅が遠い

といった感じで、長期で空室が続いているなど、何かしら理由がある物件です。

要は、AD・広告料を付けないと、反響がなくお部屋が決まらないからです。

 

そういった訳あり物件でも、売り上げのためであればAD,広告料有の物件を優先して紹介する営業マンがいます

お部屋を検索する際に、広告料付のお部屋かどうかをチェックする項目があり、それにチェックを入れるとAD、広告料の入った物件しか出てこなくなります。

本当はもっといいお部屋があっても、売り上げの為に、お部屋を限定させて、

こういったお部屋しかないですねー

といったように、平然とAD付きのお部屋を案内します。

恐ろしい話です・・・。

 

ちなみに、このAD、広告料がどこに記載されているかを確認するのは、一般の方ではちょっと難しいです。

通常は、お客様用の図面には、ADである広告料については記載しないようになっているので。

ただ、業者間の図面の中には、右下のあたりにAD○○%、広告料○○%と書いてあるので、そこを見ると確認することができます。

 

もし図面にADや広告料などの記載があった場合、

『このAD、広告料ってなんですか?』

ってさりげなく聞いてみるとよいです。

 

例えば

3部屋紹介してもらって、そのうち1部屋だけAD・広告料がついたお部屋があった場合、たまたまAD、広告料がついていたという可能性がたかいです!

 

しかし、お部屋を3部屋紹介され、その3部屋すべてにAD、広告料が載っていたらほぼAD、広告料のみのお部屋に絞って検索しているでしょう。

AD,広告料のついているお部屋を優先的に勧めようとしますね。

営業マンの誘導に騙されないように自身の気に入ったお部屋を探すようにしましょう。

まとめ

いかがでしょうか。

今回は

賃貸不動産の業界裏話〜賃貸住宅営業の闇のお話〜

というテーマでお話しさせていただきました!

 

何気なくお部屋探ししていますが、実は、賃貸物件でもこのように自身の売り上げのため、お客様が住みたいと思う良いお部屋より、自身の売り上げになるようなお部屋を紹介することがかなり多いです。

もちろん、売り上げよりお客様に真摯に向き合いながらお部屋探しをする営業マンだっています。

が、結局売り上げが上がらなければ、営業マンとしては失格となってしまいます。

さじ加減が難しいところですね・・・。

 

関連記事はこちらになります。

退去する時の原状回復って?~原状回復ってどこまでを負担しないといけない!?~

賃貸の退去時にかかる原状回復の費用~長く入居した方が良い?減価償却って!?~

賃貸住宅の退去時の修繕とは~貸主、借主どちらが負担!?~

賃貸住宅の退去後のリフォーム内容と金額を検討~相場とニーズを考慮する~

賃貸住宅の退去の流れ~退去時の注意点について~

夢のマイホーム 購入するなら新築と中古どっちがいい?~新築と中古のメリットデメリット~

 

近年は大変多くの情報に溢れています。

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本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

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