不動産記事

区分所有建物って?②マンションの基礎知識~専有部・面積・税金について〜

投稿日:2024-04-11 更新日:

リフォーム営業をやっているとき、マンションの共用部と専有部の線引がめちゃくちゃ曖昧だったなーとしみじみ思います!

無知って怖い!!

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

前回、区分所有建物とはということで、土地の権利や共用部分についてお話させていただきました!

こちらを読んでからのほうが、より知識が深まります!

住宅購入 区分所有建物って?①マンションの基礎知識~意外と知らない権利・共有部について〜

 

今回は後半です!

ということで今回は、

区分所有建物って?②マンションの基礎知識~専有部・面積・税金について〜

というテーマでお話していきたいと思います!

住宅購入 区分所有建物って?①マンションの基礎知識~意外と知らない権利・共有部について〜

前回同様に専門用語が出てきますが、今回は税金部分についても触れるので、できる限り頑張って読んでみてください!

 

関連記事もどうぞ!

住宅ローン ネット銀行って本審査に落ちやすい?~不動産会社は嫌がっている?~

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令和6年度の住宅ローン減税について 中古住宅編【前編】~令和5年と異なる住宅ローン減税 ~

 

近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

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分譲マンションの専有部分とは!?

分譲マンションの場合、

・みんなが使える共用部

・お部屋の所有者が専属的に使える専有部

とに分かれています。

 

専有部分というのは、お部屋の中!

という認識で基本的には問題ないです!

で、共用部分というのは、簡単に言えば、

専有部分以外のところ!

という認識で大丈夫です!

 

もう少し深掘りをしてお話をしたいと思います!

バルコニーや庭やポーチって共用部?専有部?

室内は、専有部

それ以外は、共用部

なんとなく理解できますよね?

では、バルコニーや庭、ポーチって専有部共用部

どちらだと思いますか?

 

・・・・。

正解は、共用部です!

なので、バルコニーの手摺の塗装、床の防水のやり替えなどは、共用部のため、修繕積立金から支払って行うことになります!

 

でも、共用部であればみんなが使用できちゃうから、自身のお部屋のバルコニーも、お隣の人って使用していいって事?

って疑問がでますよね?

 

これが、そうなんです!使えちゃうんです!

ってなったら、怖いし、困りますよね?

なので、バルコニーやポーチ、庭という場所には、専有使用権というものがあります!

専有使用権とは!?

専有使用権とは

マンションの共用部分や敷地・付属施設の一部を、特定の人が独占(専用)的に使用することができる権利のことです!

 

・・・・。

なんかちょっと意味わからないですよね?

要は、お部屋に住んでいる人だけが専用で使用できる場所

ということです!

なので、201号室のお部屋のバルコニーは、201号室の方だけが専用で使えるバルコニーということです!

 

ここで応用編についてもお話しておきますね!

駐輪場や駐車場のスペースがあるマンションもありますね。

もし駐輪場や駐車場を使用するときは、管理組合・管理会社と使用貸借の契約を結び、利用することになります。

 

上記の場合は、賃貸借契約を結んで、共用部にある駐車場や駐輪場を利用しているので、確かに自分だけが専用して利用できますが、専用使用権ではありません!

 

ただ中には、もとから〇〇号室は、駐車場付き、駐輪場付きというマンションがあります!

この場合は、駐車場や駐輪場が専用使用権のあるお部屋!

ということになります。

 

最初から自分専用の駐車場や駐輪場が専用使用権がついている

ラッキー!!

と思った方もいるかも知れませんが、注意が必要です。

専有使用権があるお部屋だと、管理規約等で利用料を支払わないと行けない旨の決まりがあったりします。

 

例えば、

駐車場が専用使用権であるお部屋だった場合、利用料10000円を毎月支払ってください!

という決まりがあったとしましょう!

この場合、たとえ駐車場を利用しなくても、専用使用権がついているがゆえに、毎月駐車場利用料は支払わなくては行けない!

ということになります!

使っていないから支払いません!というのは原則できないので注意が必要ですね!

壁芯面積と内法面積って!?

分譲マンションのような共同住宅ですと、お部屋の面積で

壁芯面積

内法面積

となぜか2つ存在してきます!

ややこしいですよね〜・・・。

いや〜本当にやっかいなんです!

 

それぞれどういった用途かというと・・

壁芯面積壁の中心(駆体の壁の中心)から測ったお部屋の面積(床面積)

駆体の壁の中心から測っているため、壁厚・柱の大きさ分含まれている面積ですので、実際に使用できる床面積は、もっと小さくなります。

 

内法(うちのり)面積壁の内側から測ったお部屋の床面積(床面積)

実際に使用できる面積のこと

となります。

登記簿謄本に記載される面積もこの内法面積になります。

なので、登記簿面積と言われることもあります。

 

いちいち分けなくてもいいのに!

と思いつつも、

壁芯は、壁の中から計測した床面積で、

内法面積は、実際使える面積なんだー

程度で理解はできましたよね!

ただ厄介なのはここからです!

 

販売図面などに表記されている面積は、壁芯面積

税金の課税対象になる面積は、内法面積

となります。

壁芯面積のほうが面積は大きいので、内法面積が課税対象の面積となるのはありがたいですよね!

(実際の課税対象面積は、内法面積+共用部の持ち分なので注意してください!)

 

ちなみに余談ですが、戸建の場合は、販売図面も、税金の課税対象の面積もどちらも壁芯面積になります!

住宅ローン控除の対象となる面積は、内法面積!!

床面積について、色々記載しちゃいましたが、とにかくここだけ覚えておいてほしいです!

分譲マンションの場合の壁芯面積と内法面積が異なるのは、住宅ローン減税のときに大きく影響が出てきます!

 

住宅ローン控除を受ける場合は、床面積が50㎡以上が対象です!

(所得が1000万以下で新築物件なら40㎡)

で、この床面積というのは、壁芯面積ではなく、内法面積で判断するということです!

 

床面積の大きさは下記のような関係です。

壁芯面積 > 内法面積

 

で、販売図面は壁芯面積表記。

つまり、販売図面が50㎡と表記されているお部屋だった場合、

内法面積はそれよりも小さくなるため、住宅ローン控除が使えない!

ということになるんです!

 

このことを知らず、直前で住宅ローン控除が使えない!ってトラブルになった事例をよく見かけます・・。

販売図面の床面積が52〜55㎡だった場合は、先に不動産会社に内法面積(登記簿面積)がいくつか確認しておきましょう!

管理費と修繕積立金がある

戸建てと分譲マンションを比較したとき、真っ先に思いつくのが

管理費

修繕積立金

の有無。

戸建ては自分だけでお家を管理するので、自身でメンテナンス(リフォーム)費用をつみたてておかなければいけません。

 

一方で、分譲マンションの場合

・共用部分の清掃や管理

管理費

 

・大規模修繕や共用部分のメンテナンス

修繕積立金

を、強制的に毎月支払わなければいけません。

 

管理費や修繕積立金は、高すぎるのは問題ですが、低すぎるのも問題です。

管理費が低すぎると、管理が適当になりますし、

修繕積立金が低すぎるとマンションのメンテナンスをするための費用がなかなか積立ができません。

詳細についてはこちらの記事を参考にしてみてください

マンション購入基礎知識 管理費や修繕積立金って!?~管理会社と管理組合の違い~

修繕積立費が高いと危険!?~マンション購入 修繕積立費の正しい知識~

 

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、

区分所有建物って?②マンションの基礎知識~専有部・面積・税金について〜

というテーマでお話してさせていただきました!

 

前回とあわせて読んでいただくとわかると思いますが、

なんかめっちゃよくわからない用語いっぱいでてくるやん!

ってなりましたよね・・。

ただ、今回のお話って権利に関する内容だったり、お金にまつわる内容だったりと、大変重要です!

おそらくなんとなく感覚的に理解はしていたけど、詳細は知らなかった!

という方が多いのではないでしょうか?

賃貸のときでは気にしなかった領域ですからね!

住宅購入をする際は、すべてを網羅するのは大変なので、基礎的な部分や戸建てとの違いは何かぐらいは理解しておいたほうがいいですね!

 

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本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

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Ponchaってこんなやつ↓
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・自動車免許(一応マニュアル、多分運転できると思う・・)
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