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住宅購入 リノベ費用も借り入れする時のスケジュール~タイトすぎるので要注意~

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フルリノベーション費用を借入のお客さんが金消契約までに仕様が全然決まらず、お客さんと一緒に、徹夜で内容や仕様を決めたことがあります。無事全部が決まった時は泣きそうになりました・・。

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

ここ近年リノベーションありきで、中古住宅を購入する方が増えました。

またリノベーション内容も、1000万近くかけてフルリノベーションをするのが当たり前のようになってきました!

リノベーション費用が高額の場合、リノベーション費用も住宅ローンと併せて借入をすることがあります。

リフォーム一体型住宅ローンについてはこちらの記事を参考にどうぞ!

住宅購入 リフォーム一体型住宅ローンの注意点~金融機関によって異なる条件~

ただ、リフォーム費用も借り入れをする場合、通常のリフォームと比べて、早い段階で金額確定する必要があり、大変バタバタします。

金額確定するためには、プランはもちろん、仕様もある程度きめなければいけません。

恐らくいまいちイメージが出来ない方が多いと思いますが、リノベ費用借入時の、スケジュール感を抑えておく必要があります。

不動産の契約をしてから、何をするかを考えていると、スケジュール感についていけず、せっかくのリノベが中途半端になってしまいます。

 

ということで今回は、

住宅購入 リノベ費用も借り入れする時のスケジュール

というテーマでお話ししたいと思います!

 

リノベ費用も借り入れの場合のスケジュール感がイメージできない方もいると思いますので、通常のスケジュールと比較しながらご説明したいと思います!

 

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近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

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住宅購入の一般的なスケジュール

まずざっくりですが、住宅購入のスケジュール感についてご説明したいと思います。

①物件探し

この時に資金計画の確認も行います

物件探しの目安は1か月~3か月ぐらいで一つの目途にしていることが多いです。。(最近は6か月ぐらいかかる場合も)

②良い物件を見つけたら買付申込書の提出

③買付申込書を提出してから、約1週間後に売買契約の締結

④契約締結後、本審査をして2~3週間前後で金消契約

⑤金消契約から1週間~3週間前後で引渡し

ざっくりこんな感じです。

もちろん、売主さんと協議して決めるので、

これより早くなることもあれば、

もっと遅くになることもあります。

ただ、一般的には、上記のようなスケジュール感で進めることが多いです。

 

多くの場合、買付申込書を売主さんに渡してから、大体1か月~1か月半後ぐらいに引渡しというスケジュール感。

その間に

・事前審査

・契約締結(手付金の準備)

・本審査

・金消契約

といった感じでやることが盛りだくさん

しかも基本どれも初めて行うことだらけで、とにかく情報量が尋常じゃないですね・・。

この情報量を1か月~1か月半くらいの期間で、消化させないといけないので、本当に大変なんですね・・。

リノベーション費用を借り入れする場合のスケジュール感

リノベーション費用も借り入れをする場合、今ご説明したスケジュールにプラスして、リノベーションの請負契約(金額確定)を締結する必要となります。

 

この金額確定するのが、まあ大変!

オプションを付けたり、やっぱりこの工事はやめます!

といった感じで変更が発生しますし、仕様もその場でガンガン決められるものでもありません。

 

その事を踏まえながら、今度はリノベーション費用も借り入れする場合のスケジュール感を見てみましょう!

 

①物件探し+リノベプラン確認+資金計画の確認

リノベ費用の概算含めて、事前審査

③良い物件を見つけたら買付申込書の提出

④買付申込書を提出してから、約1週間後に売買契約の締結

⑤契約締結後、3週間~1か月前後で金消契約

それまでにリノベーション打合せをして金額確定

⑥金消契約から1週間~3週間前後で引渡し

⑦引渡し後、リノベーション工事スタート

といった感じになります。

 

リノベーションありきで物件を探す場合、リノベ費用を借入する市内関係なしに、リノベーションプランを考えつつ、物件探しをします。

また、その段階でリノベーション費用の概算の金額をだし、事前審査をおこないます

このリノベーション費用は、原則本審査までに決める必要があります。

本当に遅くとも金消契約までにはリノベ費用を確定しておかなければいけません。

つまり、不動産売買締結後、数週間の間に

・リノベーションプラン

・仕様

・金額

を決めないといけないわけなんです・・。

 

注意していただきたいのが、スケジュールがタイトだからと言って、簡単に決済の時期を延ばせるわけではありません!

スケジュール感については、売主さんと話し合って決めますが、基本売主さんは、早期売却をしたいので、引渡しは早め早めに設定します。

さらに不動産仲介会社も、早く売り上げを計上したい為、引渡しをとにかく急がせる傾向にあります。

そのため、なかなか引渡しを後ろに延ばせないのが現実なんです・・。

そうなると、限られた期間の中でリノベーション内容、金額を決めないといけない為、とにかくめちゃくちゃ大変なんです・・。

 

具体的に何が大変か、もう少し詳細についてご説明したいと思います。

リノベーションの打合せって何をするのか?

リノベーション内容や費用を決めないといけないと言われても、何が大変かいまいちわからないですよね・・。

イメージしやすいように、具体例を挙げてご説明いたします。

例えば、

間取り変更、水回り交換、壁紙・フローリング・建具交換

といった、いわゆるフルリノベーションの場合で見てみましょう!

 

ざっくりとした間取りについては、物件探しの段階である程度プランが出来上がっているので、契約締結後にプランを一から考えるということは基本ありません

決めなければいけない内容としては、

・水回り各所の仕様

・建具、床の仕様

・細かい木工事の内容

・電気や照明、設備の仕様

といった感じです。

特に水回りの商品は、一つ一つ設置する設備を選ばないといけなく、一つの仕様変更で数万円金額が異なることもあります。

建具や床材の仕様も決める必要がありますが、途中でリノベ内容を変更し、追加工事をしたい場合など、融資金額は限られているので、予算内でどう調整するか、細かく確認が必要です。

 

またリノベーション内容に追加が入りすぎ、借入金額を超えてしまうようであれば、エアコンなどの設備は、自費で購入する必要があります。

 

このように借入金額が定められている為、簡単にあれこれ追加したい!

と言えない上に、本審査、金消契約の期限も定められているので、急ピッチでリノベーション内容を決めていかないと、やっぱりここをこうしたい!

となった時に、変更ができない状態になってしまうことが多々あります。

原則リノベ費用の融資金額とピッタリの工事金額にする

例えばリノベ費用の概算で1000万円だったとし、

打合せをしていく段階で、800万、700万といった感じで減額になることはよくあることです!

 

多くの方が、別に融資金額を超えていないし、少なくなる分であれば大丈夫でしょう?

と思っている人が多いのですが、これ原則NGなんです!

これについては、また次回ご説明しますが、金消契約以降にリノベ費用の変更はできません。

融資受けた金額は、原則リノベ費用で使い切らないといけません。

もし、どうやっても使いきれない場合は、借り入れ後に繰り上げ返済をすることになり、繰り上げ返済のための事務手数料を謎に支払わなければいけません・・。

だれも幸せにならない・・。

融資金額より少なくなるから大丈夫ではない!

ということは、しっかり把握しておきましょう。

そう考えると、やっぱり金消契約の時までに、リノベーション内容を確定し、金額を確定しないといけない為、契約締結後は、打合せ尽くしになります。

まとめ

いかがでしょうか?

今回は、

住宅購入 リノベ費用も借り入れする時のスケジュール

というテーマでお話しさせていただきました。

 

中古物件を購入し、リノベーションをする!

その資金は、リフォーム一体型住宅ローンにて対応する!

そういったメインのお話は皆さんも理解していると思いますが、その裏側では、かなりタイトなスケジュール感で、時間に追われます。

多くの場合、皆さん働きながらになる為、空いた時間を打合せや仕様決めに割いている感じでした。

リノベーション費用も借り入れをする場合は、スケジュール感に注意しましょう!

また、いつまでに何を決めていけばよいかなど、リフォーム会社さんと事前に打ち合わせをしておきましょう!

 

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本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

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