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住宅購入 リフォーム一体型住宅ローンの注意点~金融機関によって異なる条件~

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中古住宅購入をしたお客さんが当初、クロスの張替だけのリフォームだったのですが、契約のタイミングいきなりスイッチが入ってしまって、そこからフルリノベで1000万円の内容になりました。急展開過ぎて自分がついていけなかった・・。

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

ここ近年、新築ではなく、安い中古物件を購入して、フルリノベーションをする方が大変増えました!

ただ、フルリノベーションって少なくとも500万~700万ほどかかります。

ちょっとこだわった仕様にすると1000万円超えになることも。

そうなるとリノベーション費用を手持ちで支払うってちょっと難しいですよね・・。

そういった方は、リフォームローンを利用することが一般的です。

そもそも、リフォームローンが何なのか?

注意すべき点は何か?

詳細を知りたいですよね!

 

ということで今回は、

住宅購入 リフォーム一体型住宅ローンの注意点

というテーマでお話ししたいと思います!

 

リフォームローンとリフォーム一体型住宅ローンの違いや、銀行によって異なる条件などなど。

中古物件+リノベーションを検討されている方は、是非参考にしてみてください!

 

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近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

建築工事・設計といった建設業の内容から、お部屋探し・不動産購入といった不動産業の内容まで幅広く扱っております。

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リノベーション費用も借り入れってできるの?

ここ近年新築より安い中古物件を購入し、フルリノベーションをする方が増えました。

フルリノベーションをする場合、内容にもよりますが、1000万近いリノベーションをすることもあります。

そのリフォーム費用を手持ちで支払うってなかなか難しいですよね?

リノベーション費用もできれば借入したいところ・・。

では、住宅購入時に、リノベーション費用も借り入れってできるのでしょうか?

 

これの答えは、可能です!

実際多くの方がリノベーション費用も借り入れをして住宅購入をしています!

ちなみに、リノベーション費用の借り入れには大きく分けて2種類あります・

リフォームローン

リフォーム一体型住宅ローン

です!

この二つの特徴についてざっくりと説明したと思います!

リフォームローンとリフォーム一体型住宅ローンとは?

・リフォームローン

・リフォーム一体型住宅ローン

この二つの特徴は、以下の通り

リフォームローン

・住宅ローンとは別で、リフォーム代金分だけ借り入れをする。

・審査は緩いけど、金利が高い

返済期間が短い

リフォーム一体型ローン

・住宅ローンとセットで借り入れをする

・金利は安いが、審査が厳しめ

・返済期間が長く設定できる

・住宅ローンとセットで借り入れする為、返済比率が合わないと、審査に通らない

 

簡単にいうと、住宅ローンとセットで借り入れするかしないかの違いです。

リフォーム一体型リフォームローンは、金利が安いため、フルリノベーションをする方にはおススメですね。

リフォーム一体型住宅ローンの注意点

リノベーション前提で中古住宅を購入する際、多くの方はリフォーム一体型住宅ローンを利用します。

ただ、借入をする際の注意点がいくつかあります。

 

・銀行によって条件が異なる

・借入額が大きくなるので、審査が厳しくなる

・金消契約までに大体のリノベーション費用を確定しておく必要がある

・リノベーション費用は、工事完了後に融資実行される銀行が多い

 

上記内容ってすごい重要な内容なんですが、あまり語られてないんですよね!

それぞれ詳細についてご説明したいと思います!

・銀行によって条件が異なる

リフォーム一体型住宅ローンは、借入する金融機関によって条件が異なります。

例えば、

・リフォーム会社さんが瑕疵担保責任保険登録をしている業者でないと難しい

・リノベーション費用の上限は1000万まで

・逆にリノベーション費用が500万円以上からでないと融資できない

変動金利の選択しかできない

・そもそもリフォーム一体型住宅ローンのサービスがない

といった感じです。

 

属性や築年数、物件などによっても、条件が微妙に違ってくるので、事前確認はした方が良いです。

というのも、何も考えずに審査を通してみると、希望していた金融機関は、こういう条件だったので、そもそも借り入れが難しい!

となりかねないからです。

 

金融機関によっては、リフォーム一体型住宅ローンにて借入できますが、自己資金がないとNGです!

といったパターンもあります。

 

こういった細かい内容というのは、HPなどには載っていません

不動産会社の担当者は都度電話で確認したり、過去の実例と照らし合わせて判断しています。

希望する金融機関がある場合は、必ず事前に条件を把握しておくようにしましょう!

・借入額が大きくなるので、審査が厳しくなる

これは、当たり前のお話ですが、リノベーション、リフォーム費用も借り入れをするので、借入金額は大きくなります。

そうなると、審査も必然的に厳しくなります。

年収に対して、どのくらい返済額に充てられるか(返済比率)

というのを基準に、金融機関はいくらまでお金を融資できるか判断しています。

 

そのため、3000万円ぐらいが借入の上限の人で、

1000万ぐらいのフルリノベーションをやりたい場合

物件価格2000万、リノベーション1000万

 

という感じで、リノベーション費用に合わせて物件価格を下げたりする必要があります。

物件価格を下げたくない場合は、リノベーション内容を見直して、リノベーション費用を抑える必要があります!

・金消契約までにリノベーション費用の確定が必要

個人的には、これが一番大変だと思っています。

が、あまり浸透していないんですよね~・・。

 

金消契約というのは、

借入をする金融機関とお金を貸しますよ~という契約のことを指します。

金銭消費貸借契約が正式の名前です。

リノベーション費用も借り入れをする場合、この金消契約日までに、リノベーション費用をほぼほぼ確定しておかないといけないんです。

 

キッチン交換、クロス張替といった単体工事であれば、そこまで大変ではないのですが、

何から何まで決めていかないといけないフルリノベーションの場合が、とにかくやることが多すぎてめちゃくちゃ大変なんです。

 

リフォーム会社さんはリフォーム会社さんで、1000万近い内容の見積書を作成しないといけません。

さらにそのあと、仕様を決めていく必要があります。

仕様によって金額が大きく変わるからです。

そういった細かい内容もある程度固めないと行けず、これがまあ大変。

物件探しの段階で、ある程度のプランを検討しながら進めますが、それでも仕様を決めたり、細かい内容を詰めるとなると、やることが多く、期限も決められているので、普通に大変です。

この辺については、また別記事で詳細を書きたいと思います!

・リノベーション費用は、工事完了後に融資実行される銀行が多い

この辺も結構盲点なんですが、あまり語られていない内容ですね!

 

金融機関によって異なりますが、

借入をするリノベーション費用は、リノベーション工事が終わってから融資実行されることがあります。

 

これは、どういうことかというと、わかりやすく下記のような例で説明します

物件価格2000万円 リノベーション費用1000万円

引き渡しは、3月1日

そこからリノベーション工事をして、工事完成は6月1日予定

 

この場合、3月1日の時点で物件の引渡しがあるので、物件価格である2000万円が金融機関から融資されます!

そのあとリノベーション工事を行い、6月1日に完成したら、その段階でリノベーション費用である1000万円が金融機関より融資されます。

 

これを聞いて皆さん、へぇ~そうなんだ~

ぐらいしか感じないかと思いますが、実はここ非常に大事です!

 

リフォーム会社さんの多くは、工事代金を分割で支払うことになっています。

・契約金(工事代金の1/3)

・着工金(工事代金の1/3)

・完工金(残額分)

といった感じです。

 

つまり、工事が始まる段階でリフォーム会社さんに対して、ある程度工事代金を支払う必要があるということです。

意外とこれを知らない不動産会社の担当者さんが多いです。

 

リノベーション費用の借り入れはできたけど、前金を支払うことができない・・。

というパターンは何度か見てきました。

 

ただ、リフォーム会社さんによっては、ローンを利用する場合に限り、完工時に一括支払いでOK!

としていることもあります。

また、金融機関によっては、リノベーション費用の分割払いに対応していることもあります。

この辺は、事前に確認するようにしましょう。

まとめ

いかがでしょうか?

今回は、

住宅購入 リフォーム一体型住宅ローンの注意点

というテーマでお話しさせていただきました。

 

リフォーム一体型住宅ローンは、金利も安く大変ありがたいサービスですが、その分スケジュール面では大変タイトで、めっちゃ大変です。

物件探しの段階から、ある程度イメージを進めていかないと、金消契約までに内容が定まらず、とりあえずのプランになりかねません。

その辺のスケジュール感については、また別記事でお話ししたいと思います!

 

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