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賃貸物件と売買物件のリフォームの違い~賃貸物件と売買物件のリフォーム費用~ 

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昔賃貸のオーナーさんにリフォームの見積もりを依頼されたことがありましたが、項目がシビア過ぎて、大変でした・・。

極限まで削減する・・。さすがオーナーさんですね・・。

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

以前から賃貸住宅のオーナーさんから賃貸のリフォームや見せ方についてご相談を受けます!

住宅購入をしたことがあっても、賃貸オーナーは初めて!

という方は結構多いです!

住宅購入した方のリフォーム・リノベーションと

賃貸住宅のリフォーム・リノベーションとでは、

考え方がそもそも異なります!

 

ということで今回は、

賃貸物件と売買物件のリフォームの違い

というテーマでお話ししたいと思います!

本日はちょっとした雑学的な感じですね!

初めての賃貸オーナーで何をすればよいかわからない!

将来賃貸オーナーになりたい!

という人向けのお話です!

賃貸物件と売買物件のリフォームの違いをしっかり把握しておきましょう!

 

 

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近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

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賃貸物件と売買物件のリフォームの違いって?

まず賃貸物件と売買物件のリフォームの大きな違いですが、

お金を出す人と、

住む人が異なる

という点。

当たり前な話ですね~。

 

ただこれって実は結構大事で、賃貸住宅のお部屋のリフォームをする上で、どこまでやったほうがいいのか?

を考えるポイントになります!

不動産管理会社さんとしては、賃貸オーナーさんが行うリフォーム・修繕費用の一部が売り上げとなることが多いです。

そのため、本来修繕する必要のないところも修繕しましょう!

と提案している管理会社の担当者がいるのも事実です!

改めて、賃貸と売買物件のリフォームの違いについてみていきましょう!

賃貸住宅のリフォームとは

賃貸住宅のリフォームは、基本修繕をイメージしていただけるとわかりやすいですね!

そもそも、賃貸住宅の場合、

住む人(賃借人)と

リフォーム費用を出す人(賃貸人)

が異なるので、そもそも自分が住むわけじゃないのに、リフォーム費用がっつり出せないですよね・・。

さらにオーナーさんは、家賃収入を得るために物件を賃貸に出しています。

なのに、リフォームにがっつり費用をかけると家賃収入がなくなっちゃうんですよね・・

 

さらに、リフォームに時間をかければかけるほど、入居者さんの募集も入居も遅くなり、家賃収入が遅れてしまいます。

そのため、賃貸物件のリフォームは、最小限に抑えた修繕で早く終わらせ、早く募集をかけ空室期間があまりないように努めます。

設備などは必要最低限の仕様の商品がおススメ

設備のクオリティーについては、オーナーさんにもよりますが、基本費用が掛からない、メーカーさんのランクが低い商品を入れることが多いです。

各メーカーさんも、賃貸用の設備商品を用意しているぐらいですからね~。

 

中には、入居者さんのことを思って少しこだわった設備を入れるオーナーさんがいらっしゃいます。

付加価値を付けて、高級感を出したりするのはいいのですが、注意が必要です!

高級な設備などは、修繕する時の部材や手間賃が余計にかかることが多いです。

 

わかりやすい例でいうと

タンク・ウォシュレット一体型のトイレ!

故障した時は、部分的な交換ができません・・

ウォシュレットやタンクが別々であれば、ウォシュレットが故障しても、ウォシュレットだけ修理すれば大丈夫です。

しかし、一体型トイレの場合はそういうわけにはいきません。

修理で直せなければ、最悪本体ごと交換が必要になることがあります。

 

このように、賃貸住宅の場合は、設置した時の費用だけでなく、故障した時のことも視野に入れて、メンテナンスがしやすい商品にしておく必要があります。

売買物件のリフォームとは

ここでお話しする売買物件とは、簡単にいうと自身で住宅を購入し、自身が住む家の物件です!

自身のお金購入し、自身のお金でリフォームをします。

当然、こだわりもありますし、予算に限りもあります。

自身が住むわけですから、こだわりたいところは、使い勝手が悪くても、メンテナンスがしにくくても、お金を出したりもします

 

商品についても、自身が今後使用していくお部屋ですから、多少高い商品でも気に入っていれば、設置したくなりますよね!

また、お部屋の内装も他人がどう思おうが、自身が住むので好きなように仕上げることができます。

このように、自身が住む以上、費用だけでなくこだわりなども加味して考えます。

賃貸住宅で掛かるリフォーム費用って?

続いて、賃貸住宅に掛かるリフォーム費用の平均はどのくらいなのでしょうか?

内装の状況によって大きく異なるのですが、一般的な修繕を行ったら

という感じで思っていただければなんですが、

 

賃貸住宅の場合、退去後に必ずクリーニング費用が発生します。

このクリーニング費用については、お部屋を借りていた賃借人の費用にて、敷金から清算するのが一般的です。

それ以外では、壁紙や床の傷の補修などになります。

お部屋を借りていた方(賃借人)が故意的に傷をつけた場合などは、賃借人の方がその補修代を負担する必要があります。

が、何年も住んでいて、経年劣化や自然現象による損耗については、オーナーさんにて補修・修理が必要となります。

 

費用としては、1Rや1Kであれば、

5万円~20万前後が相場です。

修繕費用が30万いくと、大体オーナーさんと協議になります。

 

ファミリータイプになるともう少し金額は上がります。

20万前後~5,60万前後といったところです。

お部屋が広い分、費用が掛かってしまいますね!

 

賃貸住宅のリフォームの場合は、設備を部分的に補修したりすることが多く、設備本体を取り替えたりすることはあまり多くありません。

例えば、キッチンの水栓から水漏れしている

などの場合は、売買物件だと水栓ごと新品にしましょう!

となりますが、賃貸の場合はパッキンのみの交換で直るなら、パッキン交換で!

となります。

内容によって大きく変わりますが、平均としてはこんなところです。



売買物件で掛かるリフォーム費用って?

せっかくなので売買物件のリフォーム費用の相場見てみましょう!

と言いたいところなのですが、売買物件の場合は、

・リフォーム・リノベーションありきで購入しているのか、

・リフォーム・リノベーションなしでリノベ済の物件を購入しているか

で異なる為、相場を出すのが正直難しいです。

そのため工事の相場というよりは、比較するのであれば単価になります!

賃貸のリフォームと売買のリフォームとでは、

・設置する商品

・工事費

が異なります。

賃貸のリフォームの場合は、クオリティーよりも、速さや価格を求められます。

売買のリフォームの場合は、速さや価格も求められますが、一定レベルのクオリティーが必須になります。

そのため安ければ良いという判断は大変危険になります。

 

 

リフォーム会社も賃貸と売買物件で違う!?

過去に経験をしたことがあるのでよくわかるのですが、

一般のお客さんや売買物件をメインに扱っているリフォーム会社さんの場合、

賃貸住宅のリフォームでは、正直割に合いません。

理由としては

・単価が安すぎる→儲けが出ない

・内容が細かすぎる→利益の上乗せがしにくい

といった感じです。

 

賃貸住宅のリフォームをメインにしている会社さんは、

・不動産管理会社と提携している

・知り合いの業者さん

というパターンが多いです。

利益率が異なる為、一般のお客さんをメインにしているリフォーム会社さんだと、価格が高くなってしまうんですね・・。

 

業者さんの中でも、

賃貸住宅の価格

売買住宅の価格

単価を分けている業者さんもいるぐらいです。

先ほどもお話ししたように、賃貸住宅の場合、最低限のクオリティーは必要ですが、自身が住むわけではないので、安く、かつ早くできる業者さんを求めます。

このように、内容だけでなく単価が適正かどうかもオーナーさんは把握をした方が良いですね!

まとめ

いかがでしょうか?

今回は、

賃貸物件と売買物件のリフォームの違い

というテーマでお話しさせていただきました。

 

賃貸のオーナーさんはよりシビアにリフォームの内容や価格を見定める必要があります!

不動産管理会社さんの助言もききつつ、しっかり自身で判断ができるように最低限の知識はつけておくようにしましょう!

 

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