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中古住宅購入 リノベーション済物件って実はお得!?~買取再販物件の裏事情~

投稿日:2023-09-13 更新日:

昔、自身で考えたリノベプランの再販物件が全然売れなかったときは、マジで焦りました・・。

毎日神頼み・・。

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

今では大変多くなったフルリノベーション済物件!

新築より安い価格で購入ができ、かつお部屋の中はほぼ新築同様の新品仕上がり。

 

でも、リノベーション済物件って、相場よりちょっと高い・・。

だったら、自分でリノベーションをした方がいいのかな?

と、思った方も多いはず!

 

ということで今回は、

中古住宅購入 リノベーション済物件って実はお得!?

というテーマでお話ししたいと思います!

 

リノベーション済物件の裏事情についてお話ししたいと思います!

実はあまり知られていないリノベーション済物件の裏側についてです!

 

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近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

建築工事・設計といった建設業の内容から、お部屋探し・不動産購入といった不動産業の内容まで幅広く扱っております。

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フルリノベーション済の中古物件が主流に!

昔は、住宅購入と言えば、新築でした。

しかし、今では新築より安い価格で購入ができる中古物件が主流となってきました。

というのも、購入した中古物件をリノベーションして、好みのお部屋、内装にする、フルリノベーションをする方が大変多くなったからですね。

その時代の変化に合わせて、買取再販業者さんも一気に増えました!

買取再販業者さんとは、

安い価格で中古物件を買い取り、自社でフルリノベーションし、付加価値を付けて再度売りに出す業者さんたちです。

 

ちょっと前まで、買取再販業者さんのリノベーション済物件って、どれも似たり寄ったりでした。

しかし今では、各会社さんめちゃくちゃお洒落に仕上げており、とてもセンスがあります。

新築には手が出せないけど、お洒落・綺麗なお部屋に住みたい!

という方にはリノベーション済物件というのは大変ありがたいお部屋です!

リノベーション済物件は、相場より高くなる!

当たり前の話ですが、中古物件でも、

・リノベーションしていないお部屋

・リノベーション済のお部屋

とでは、同じ条件で同じ物件だったとしても価格は数百万円は異なります。

 

当たり前の話ですが、リノベーション費用が掛かってますからね!

フルリノベーションって仕様やお部屋の大きさにもよりますが、平気で1000万近くの費用かかります・・。

 

ただ、買取再販のリノベーション済物件を見ていただくと、ちょっと不思議に思う方もいるかもしれません。

フルリノベーションすれば、普通に1000万近くかかってしまうことは全然ありますが、

買取再販業者が出しているリノベーション済物件と、何もしていない物件とでは、1000万近く物件価格が異なる!

なーんてことはありません。

多分高くても500万前後ぐらいじゃないですかね!

 

では、何故

リノベーション済物件

リノベーションしていない物件

同じ条件・同じ物件なのに、物件価格が数百万程度で収まっているのでしょうか?

ここからが本題となります!

リノベーション済物件って実はお得!

さてさて、ここからが本題です。

リノベーション済物件って実はお得なんです!

その理由を具体例でみていきましょう!

 

仮に、フルリノベーション費用(原価)500万だとした場合で見てみましょう。

買取再販業者さんの場合、実際にかかる費用は

500万(+αで費用がかかる場合有)

 

対して、一般のお客さんの場合、実際にかかる費用は

500万リフォーム会社さんの利益

 

リフォーム会社さんの利益は、その会社さんによって異なります。

買取再販業者さんの場合、ほぼ原価でリノベーション費用を考えておけばOK

に対して、一般のお客さんの場合、リノベーション費用+リフォーム会社さんの利益分が上乗せされて、リノベーション代金となります。

その差額は、300万~400万近く差額は出てきます。

 

つまり、同じリノベーション内容の工事をしても、買取再販業者さんの方が圧倒的に安く仕上げることが出来ちゃうわけなんです!

 

特段こだわりはないけど、綺麗なお部屋に住みたい!

というお客さんには、リノベーション済物件がおススメですね!

逆に、自分で好き勝手にお部屋を作りたいという方は、リノベーションをしていない物件を購入した方が良いと言えます!

物件購入時に指値をして購入している

リノベーション済物件は、単にリノベーション費用がほぼ原価で行える以外にも、価格を下げるために工夫をしています。

それは、買取再販業者さんが物件を購入時に、指値(割引)をして購入している!

ということです!

 

買取再販業者さんは、まず中古物件を獲得するところから始めます。

で、いい物件を見つけると、

その物件、提示されている通りの価格、満額で買いま~す!

って単純に購入しているわけではありません

指値(値引き)をして購入していることがほとんどです!

これには理由があります。

具体的な例を出してみていきましょう!

 

5000万円の物件が売りに出されていたとします。

それを買取再販業者さんが5000万円で買ったとします。(満額)

ちなみに購入時には、業者さんに限らず、一般の方も含めて

・登録免許税

・司法書士さんへの報酬

・仲介手数料など

諸費用が発生します。(ほかにもあります)

つまり、購入した時点でかかった費用は、5000万円+αの費用が掛かっています。

そこから、フルリノベーションするので、+500万円(原価)かかったとしましょう。

この時点で

5000万円(物件価格)

500万円(リノベーション費用)

+α(登録免許税や司法書士さんへの報酬、仲介手数料など)

かかっていることになります!

で、再販するにあたり、買取再販業者さんは自社の利益分を上乗せしないといけません。

一旦仮として、物件価格の10%が利益分としてプラスしましょう

5000万×10%=500万円

(この利益分は会社によって異なります)

すると、

5000万円(物件価格)

500万円(リノベーション費用)

+α(登録免許税や司法書士さんへの報酬、仲介手数料など)

500万円(買取再販業者さんの利益)

・・・・。

つまり、5000万円で購入した物件をリノベーションして、再販するとなると、

上記の費用をすべてプラスすると

6000万円+α

で売ることになるんですね!

 

相場が5000万円なのに、リノベーションをして付加価値がついているからと言って、1000万も高い物件を購入しようとは思わないですよね・・。

で、あれば自分でリノベーションした方がよくない?

ってなりますからね!

 

もちろん、買取再販業者さんもそんなことは十分理解しています。

なので、重要なのは購入時の価格をいかに下げて購入するか

にかかっているわけなんです!

なので、物件を見つけたらまず価格交渉可能か確認しているわけなんですね!

基本的に指値は難しい!?

今ご説明したように、買取再販業者さんは指値(値引き)を前提として物件を購入を検討します。

こういうと、『じゃあ、私も物件購入時、指値交渉してみよう!』

と思う方もいるかもしれませんが、基本的に指値交渉はそう簡単にできるわけではありません。

売却する売主さんも人間ですから。

希望価格で売れるに越したことはありません。

おいそれと指値(値引き)されると、気持ちがいいものではありません。

下手すると、売主さんから、このお客さんには売却したくない!と言われてしまう可能性もあります。

 

それでも買取再販業者さんの場合、一般の買主さんに比べて指値が通りやすいです。

それはなぜか?

決済までの日にちが圧倒的に早いからです!

要は、5000万円の物件を4500万円で購入できるなら、すぐに契約、決済できますよ~

ということです!

とにかく早く現金化したいと思う売主さんの場合、

個人の買主さんの住宅ローンの審査を通して、決済は1か月後か2か月後で~

と言われるのであれば、多少値引きしてでも、さっさと売却して売却代金を手に入れた方がいい!

と思う方がいるからです!

 

住宅ローンを前提で物件を購入する個人の買主さんと比べて、

買取再販業者さんは決済までのスピードが圧倒的に早い!

というメリットがある為、現金化したい売主さんと相性がいいんですね!

※個人のお客さんでも、全額キャッシュの場合だと、決済まで早いですね。

リノベ済物件は、売買代金とリノベ費用が格安になっている!?

そろそろまとめのお時間です!

今お話ししたように、買取再販業者さんは、

リノベーション費用をほぼ原価で行っている

購入価格を相場より下げて購入している

という経緯があるので、一般のお客さんが購入し、リノベーションするより、トータル安い金額にすることができるんですね!

※購入価格下げても、買取再販業者さんが利益のっけているので、その辺はあまり変わらないかもですが・・。

 

新築より安い金額で購入したい!

けど、綺麗な内装に住みたい!

という方にとっては、買取再販業者さんのリノベ済物件はお勧めできますね!

リノベ済物件に向いていない人とは

新築より安い中古物件を購入し、綺麗なお部屋に住みたい!

と思うのは皆同じですが、だからと言って全員が全員、リノベ済物件が良い!

というわけではありません。

自身でリノベーションしたい

こだわりのあるお部屋にしたい

という方は、リノベ済物件は、あまりお勧めしません。

 

最近のリノベーション済物件は、大変お洒落でニーズに合わせたお部屋作りをしています。

設備なども、新築のお部屋とほぼ同じようなレベルの商品が整備されています。

しかし、買取再販業者さんも商売でやっている以上、ある程度ターゲットを絞りつつ、万人受けするような仕上げにしています。

そのため、似たような間取り、一定レベルの設備にとどまります。

 

間取りや設備など、こだわりを持ちたい方に関しては、自身でリノベーションをやられた方が良いですね!

上級者になってくると、リノベーション済物件を購入し、一部分だけさらに自身で部分リノベーションをする方もいます!

またの機会にその辺についてお話ししたいと思います!

まとめ

いかがでしょうか?

今回は、

中古住宅購入 リノベーション済物件って実はお得!?

というテーマでお話しさせていただきました。

 

買取再販業者さんの裏側のお話しって結構知らない人が多いです。

というのも、不動産会社さんはお客さん提示のリフォーム代金は知っていても、リフォームの原価がいくらかを知っている人はほぼいないからです。

総合的にみると、リノベーション済物件って結構お得なんですね!

またの機会にリノベ済物件をカスタイマイズするというテーマで、上級者さん向けのお話をしたいと思います!

 

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本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。

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