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不動産購入 決済当日ってどんなことをするの?~不動産売買 決済時の流れ~

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銀行から借り入れをした時、今まで見たことも無いような金額が入金されるので、スクショをする買主さんがいます。これ決済あるあるです!

 

どーも、Ponchaです(‘ω’)

 

不動産の購入の為、売買契約、本審査、金消契約と色々手続きし、ようやく引渡しである決済日!!

でも、そもそも決済当日、いったいどんなことをすればよいかわからない人も多いはず・・。

ということで今回は

不動産購入 決済当日の流れ

というテーマでお話ししたいと思います!

 

イレギュラーな決済もありますが、今回は一般的な決済の流れについてお話ししていきたいと思います。

銀行さんによっても手続きが異なりますし、不動産担当者、司法書士さんによっても若干進め方が異なります。

こんな流れで進むよ~という感じで、概要を知ってもらえればと思います!

今回は、売買代金をシンプルに借入した場合のパターンで説明したいと思います。

 

 

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近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

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決済当日ってどんな流れで進む?

不動産購入の為、

・不動産売買契約を行い

・お金を借りるために、銀行と金消契約を結び

ようやく最後の引渡しである決済を迎えるだけ。

でも、実際決済当日はどんなことをするのでしょうか?

決済当日のざっくりとした流れは下記の通り

 

①銀行に集まる

②不動産会社さんより、今回のお金がどのように動くのか説明

③司法書士さんによる確認

④銀行さんによる融資の実行

⑤各関係者さんに送金

⑥取引完了確認書や区分所有者変更届等の書類の記入

⑦カギを受け取り、取引完了

 

上記が一般的な流れです!

もう少し詳細についてお話をしていきたいと思います。

①銀行に集まる

決済当日は、融資を受ける銀行さんにみんなが集まります。

ここでいうみんなというのは

・買主さん

・売主さん

・司法書士さん

・不動産会社の担当者さん

不在決済などありますが、基本的には上記の関係者は皆集まります。

契約者さんが連名であったり、抵当権設定と移転登記をする司法書士さんが別だったりすると、人数は増えます。

 

ちなみに、ネット銀行の場合は、店舗が存在しない為、買主さん側の不動産仲介会社の事務所に集まることが多いです。

ただ、売主さんや買主さんの住んでいる場所が、売主さん側の不動産仲介会社の事務所に近い場合は、

売主さん側不動産仲介会社さんの事務所になることもあります。

②不動産会社さんより、決済の流れについて説明

到着すると話はそこそこにすぐに決済の流れについて、不動産会社の担当者さんより説明があります。

決済の流れについて簡単に説明がありますが、主にお金の動きの説明ですね。

『○○銀行さんから、○○○○万円振り込まれて~

その後、この金額を売主さんに、この金額を司法書士さんに・・』

といった感じで、どの金額がどこに動くのかが記載してある金種表というものを使用し、その金額の裏付けとなる計算書など使って説明します。

 

ちなみに、時間通り到着しても、すでに関係者が揃っていることがありますが、特段気にする必要はありません

不動産仲介会社さんは、説明する書類や記入してもらう書類の確認

司法書士さんは、謄本などの書類の最終確認

の為、待ち合わせ時間より少し早めに集合することが多いです。

③司法書士さんによる確認

不動産会社さんより、一通り説明があった後、司法書士さんより改めて物件の謄本の内容、不動産登記権利情報の説明があります。

登記権利情報については、また別の記事にまとめたいと思います!

司法書士さんとは事前に面談・打ち合わせしているので、当日は再確認という感じになりますね!

せっかちな司法書士さんの場合、

不動産会社の担当者さんが当日の流れの説明をする前に、自身がしなければいけない説明を先にしちゃうこともあります。

この辺に関しては、不動産会社の担当者さんがしっかり舵を取ってあげる必要がありますね。

④銀行さんによる融資の実行

司法書士さんによる説明が終わると、銀行さんより融資の実行の行います。

銀行さんによって異なりますが、振込伝票などその場で記入します。

手数料を差し引くのか含むのかなど

その場で計算する必要がありますが、基本不動産会社の担当者さんが誘導してくれます。

慣れていない不動産会社の担当者さんだと、ここでめちゃくちゃ時間かかります。

まあ、ここで金額間違えたら大問題ですからね・・。

慎重になる必要はありますが、やっぱり慣れていないと間違えてしまい、振込伝票を書き直すという事態が発生します。

⑤各関係者さんへ送金

銀行さんから融資実行されると自身の口座に見たことも無いような金額がドカンと入金されます。

そこから、売主さんへ

売買代金(手付金を引いた額)

管理・修繕積立金の日割り清算+翌月分(場合によっては翌々月分)

固定資産税の日割り清算

を支払います。

もちろん現金ではなく、振込です。

管理費・修繕積立金、固定資産税の日割り計算などは、事前にすべて計算をしているので、当日はその金額に沿って売主さんへ振り込みを行います。

 

併せて、不動産会社さんに仲介手数料

司法書士さんへ報酬のお支払

を行います。

不動産会社さんへの仲介手数料の支払いは、ほぼ振込です。

昔は現金で支払うことの方が多かったらしいのですが、最近はほぼ振込ですね!

ただ、司法書士さんの場合、現金であることが多いです。

ネット銀行のように振り込みで対応するしかないといったケースを除き、基本その場で現金にて支払うことが多いです。

⑥取引完了確認書や区分所有者変更届等の書類の記入

流れで⑥に書類の記入としましたが、実際は待ち時間に行うことがほとんどです。

というのも、融資の実行を行ったからと言ってすぐにお金が振り込まれるわけではありません。

銀行さん側も色々確認しないといけないですし、忙しい月末などですと数十分、下手すると1時間近く待たされてしまうこともあります。

 

その間に、

取引完了確認書

区分所有者変更届(管理会社に提出)

口座振替(管理費などを支払う為引き落としの口座)

などのその他必要書類に記入をします。

 

途中途中で雑談など入りますが、

・何かしら説明を受けている

・何かしら記入している

ですので、気づいたら数千万円振り込まれていた

という感じで、ぶっちゃけ実感がわかないです。

⑦カギを受け取り、取引完了

売主さんに対して売買代金の残金をお支払いしたら、物件の鍵を一式もらいます。

これで取引は完了です。

 

色々と記載してますが、スムーズに進むと小一時間程度で完了します。

特にネット銀行の場合は、融資の実行から関係者への振り込みはすべて、銀行さん側で行う為、気づいたら終わっていた!

という感じです。

中には関係者全員集まらない、完全不在決済などあります。

決済当日に司法書士さんと銀行さんとでやり取りをして、関係者さんはそれぞれ着金の確認をするのみ。

といった感じです。

通常、振込伝票の記入などある為、買主さん自身が不在で決済するということはあまりありません(不在決済ができないわけではありませんが)

 

とはいえ、お支払いが終わっているので、決済終了後そのまま購入したお部屋に行くこともできます。

決済終了後は、出来る限り早めに設備の確認をすることをおススメします。

中古不動産購入 引渡後の7日間の設備チェック~引き渡し後にやるべきポイント~

 

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、不動産購入 決済当日の流れ

というテーマでお話しさせていただきました。

今回は決済当日の流れをざっくりご説明させていただきましたが、本当に最近の決済は気づいていたら終わっていた!

ということがほとんどです。

ただ、当日スムーズに進むというのは、事前確認がちゃんと行えていた!ということなのでよいことです。

重要なのは、

どのようにお金が動くのか、

金額に間違いがないか

事前に入念な確認をすることです。

この辺は不動産会社さんが入念にチェックをしていますが、気になる点がある場合は必ず質問するようにしましょう。

たまに、間違いに誰も気づかず、当日その間違いに気づき、大問題になることがあります。

そうならない為にも、事前確認を入念に行うことがポイントになります。

また別の機会に、チェック事項などお話ししたいと思います。

 

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