昔とあるオーナーさんの家に書類を取りに初めて行ったら、県で重要文化財に指定されている住宅で歴史あるめっちゃでかい家でした。
○○組と書かれてもおかしくないようなその家、一度入ったら、無事に帰ってこれる気がしなかったです・・。
どーも、Ponchaです！(‘ω’)
今日は、賃貸住宅のリフォームや修繕ってどのくらい行えばよい？というテーマの後半になります。
こちらがメインのお話になりますが、前提条件である減価償却などについて、貸主さんが知っておくべき内容がありますので、そちらを読んでいない方はまずそちらをご確認ください！
退去後のリフォームってどのくらいした方が良い？前編～賃貸住宅のオーナーさん向け～
参考にこちらの記事もどうぞ！
リフォーム見積一括サイトって利用した方が良い？～正直あまりおススメできない？～
中古不動産購入 引渡後の7日間の設備チェック～引き渡し後にやるべきポイント～
支給した商品でリフォームをする～自身で支給しても大丈夫な商品と危険な商品～
不動産売買の仲介手数料 3％＋6万円の6万円って！？～仲介手数料の計算～
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目次
退去後の賃貸住宅の修繕・リフォームはどのくらいやった方が良い？
前編でなんか長々話してしまったので、前編、後編で分ける形になってしまい申し訳ございません！
ではでは、本題に入りたいと思います。
減価償却などについては、一旦おいておいて、
退去後の賃貸住宅のお部屋の修繕やリフォームはどのくらいやった方が良いか？
この内容についてお話ししたいと思います
これに関しては、立地や間取りによる。です！
・・・そんなんわかっとるわ！
とツッコまれちゃうと思いますが、どのお部屋もこの場合はこう！という感じで一概に言えないんです・・。
というのも例えば、
・都心から離れている
・駅から離れている
・家賃も比較的安め
・築年数も結構たっている
という上記のようなわかりやすいお部屋であれば、入居者さんの多くは、お部屋のこだわりよりも、とにかく安めのお部屋に住みたい！
ということになります。
つまり、修繕費やリフォーム費にお金をかけるより、最低限の修繕を行い、出来る限り家賃が低く設定した方が良いということです。
こういったお部屋に対して、修繕をがっつり行って、修繕分賃料を上げてもなかなか入居者さんがつきにくい可能性が高いです。
利回りが悪くなるだけですね・・。
逆に、
・都心で駅からも近い
・家賃も少し高い金額
・築年数は割と新しい
先ほどのお部屋とは逆の場合。
このお部屋は、立地条件や築年数に合わせて、
・お部屋へのこだわり
・お部屋の綺麗さ
を求める方が比較的多いです。
そのため、修繕やリフォームをケチりすぎるとこのお部屋は
・なんか汚い
・古臭い
と印象を与えてしまい、別物件を検討するとなってしまう可能性が高いです。
このように、現在のお部屋の立地・築年数・家賃を総合的に考慮したうえでどのくらい修繕・リフォームを行う必要があります。
管理会社に委託をしていてもリフォームの内容を必ず確認する
賃貸住宅を保有している多くのオーナーさんは、管理会社さんに賃貸のお部屋の管理を自分の代わりにお願いしていることが多いです（委託管理）
ちなみにですが、管理会社さんと賃貸を募集する仲介会社さんとは、似ているようで全く別です。（管理会社兼仲介会社の不動産会社が多いですが・。）
上記の内容をここでお話をすると長くなってしまうので、下記の記事を参考にしてください
賃貸住宅の管理会社と仲介会社の違い～安心してお部屋探しをするためには～
管理会社さんに委託をしている場合、管理会社さんは主に退去後の立会、修繕・リフォームの見積、工事の発注を行います。
そのため、管理会社さんがお部屋の修繕内容やリフォーム内容を決めます。
多くのオーナーさんは見積書の合計金額のみを見て判断することがありますが、工事内容、工事範囲をよく見るようにしましょう。
賃貸のお部屋の場合は、いかに少ない金額で修繕をし、かつ綺麗に見せるかが重要になってきます。
そのため一般的なリフォームに比べて、部分的なリフォームが多くなります。
自身が住むお部屋の場合は、変な妥協をすると中途半端なリフォームになります、
しかし、賃貸住宅の場合はポイントを絞り、最低限のリフォームでも気にならないような範囲で、できる限り費用を抑えるようにしましょう。
自身で修繕・リフォームを依頼してみる
個人的には貸主であるオーナーさんは、一度自身で修繕やリフォームを自身で発注してみることをおススメします！
お部屋を貸しに出している以上、常に退去後、修繕やリフォームが必要となります。
実際の修繕やリフォームの金額がどのくらいかかっているのか、相場を知ることは大変重要です。
相場を知ることで、管理会社が出してくるリフォーム・修繕の見積もりが高いのか安いのかを判断することができます。
こちらの記事を参考にしてみてください
リフォームの発注は、一括発注、分離発注どちらがよい？～リフォームの発注方法～
もちろん自身でリフォームを依頼するとなると、自身で材料の色や仕様を決める必要があります。
この作業を楽しいと感じるか、めんどくさいと感じるかは正直人それぞれ異なります。
そういったことも含めて、一度自身でリフォームの手配を行い、どんな感じかを知ってみる方が良いかと思います。
そのうえで、手間がかかるようであれば管理会社さんにお願いすればよいです。
しかし、自身で手配することが手間でなければ、自身で行った方が費用も安く済みます。
今後も賃貸住宅の経営をしていくのであれば、なんでもかんでも委託をするのではなく、一度一通り自身で手配をして上で、どういったものなのかを知っておいた方が良いと言えます。
管理会社の担当者さんの内容にはご注意を！
管理会社さんにお部屋の管理を委託していた場合、修繕やリフォームの内容・見積もりは、管理会社の担当者にて行います。
修繕やリフォーム費用は、借主さんにて修繕すべき箇所を除いたら、すべて貸主であるオーナーさん負担となります。
ちなみにですが、貸主であるオーナーさんに請求する支払うリフォームや修繕の金額の見積のうち一部は、マージンとして管理会社の利益となります。
管理会社さんとしては、出来る限り多くのリフォームを提案して、業者や自社に利益が入るようにします。
そのため、中にはリフォーム・修繕が過度な内容である場合があります。
もちろんすべての管理会社が過度なリフォーム・修繕をしている！
というわけではないのですが、管理会社の担当者さんによって大きく異なります。
また、管理した当初はリフォームの見積はシビアに精査してくれていたのに、管理する年数がたつにつれて、徐々にリフォーム内容の提案が過度になり、金額が高額になっていった！
なーんてケースも実際あります。
もちろん築年数がたてば、どこかで一度大きな修繕やリフォームが必要な時があります。
ただ、そういったこと関係なしで、過度なリフォームを提案している担当者さんも多くいます。
修繕やリフォームの見積をもらったらまず、一つ一つの項目について、なぜその修繕・リフォームが必要かを確認した方が良いです。
これは、なんでもかんでも本体すべてを交換するというだけでなく、部品交換で済むのであれば、部品交換で済まして、費用を抑える！
といった意味も含みます。
リフォーム内容に応じて家賃を調整する
全体的にリフォームを行う場合、家賃を上げるかどうかも併せて確認するようにしましょう。
リフォームをして綺麗になった以上、付加価値がつきますので、相場より多少高くても、家賃を上げることは可能です。
ただリフォーム費用をかけたからと言っても、もともと相場より高い過ぎる家賃に設定されていれば、家賃を上げることは厳しいと言えます。
現在の相場がどのくらいで、リフォーム済の賃貸物件の相場がどのくらいなのかを把握したうえで、家賃の価格設定を調整した方が良いです。
フルリフォームをして内装が綺麗になったからと言って、立地や相場など条件からかけ離れていた家賃設定であれば、入居者さんは見つかりません。
家賃の設定についても、管理会社さんより提案があると思うので、その際必ず相場がどのくらいなのかを確認するようにしましょう。
今お話ししましたように、全面的なリフォームをしたからと言って家賃があげれるとは限りません。
冒頭にお話ししたように、リフォームをどのくらい行うかは、立地や相場などを踏まえたうえ行い、そのうえでどのくらいリフォームをするべきなのか判断をした方が良いと言えます。
というのも、管理会社さんはあくまで、
・リフォームをどのくらいやる必要があるか
・リフォームをやったことで、家賃は上げられるか
のみを判断しています。
リフォームを行ったことで、利回りにどのくらい影響が出るかなど考えていません。
リフォーム代金を結果どのくらいで回収できるのか、そういったことも踏まえたうえで、どのくらいリフォームをするか判断した方が良いと言えます。
まとめ
いかがでしょうか？
今回は、退去後のリフォームはどのくらいやった方が良いのか？
というテーマで、オーナーさん向けのお話しさせていただきました。
オーナーさんの多くは忙しい方がほんとんどです。
そのため、管理会社に委託していることが多いのですが、すべて管理会社に任せるのではなく、
周辺環境や特徴・周辺の家賃の相場・リフォーム費用の相場は最低でも知っておいた方が良いと言えます。
ただただ管理会社の担当者さんの言いなりになってしまうと、入居者さんはよく決まるけど、リフォーム代金が高い、家賃が低い
といった理由で、全然儲からない！なーんてことになってしまいます。
一つ一つ何を裏付けにしているのかを確認するために上記内容をしっかり理解しておきましょう。
参考にこちらの記事もどうぞ！
リフォームの予算を考える～それぞれのリフォームの金額ってどのくらい？～
リフォーム見積の高い項目の見極め方～値引き交渉をする時に見るべきポイント～
リフォーム見積一括サイトって利用した方が良い？～利用した方がいい人・しない方がいい人～
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