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中古物件購入 付帯設備表とは?~売買契約書以外の書類たち~

投稿日:2022-12-26 更新日:

今の不動産業界では、売買契約書より付帯設備表によるトラブルの方が絶対多い気がするのは気にせいでしょうか・・。

どーも、Ponchaです(‘ω’)

中古物件を購入する時には、売買契約を締結する必要があります。

売買契約書・重要事項説明書以外にも必要な書類はいくつか存在しています。

そのうちの一つ、物件状況等報告書とは何かについてご説明させていただきました。

こちらの記事をどうぞ

中古物件購入 物件状況等報告書とは?~売買契約書以外の書類は何がある~

今回は、物件状況等報告書とセットで説明する付帯設備表についてお話ししたいと思います!

ということで今回は、

売買契約時に説明する付帯設備表とは!?

というテーマでお話ししたいと思います。

付帯設備表は、中古物件を購入する上では大変重要な書類となります。

しっかり理解して、設備の有無、不具合の有無、残置などでトラブルにならないようにしましょう!

 

関連記事はこちら

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近年は大変多くの情報に溢れています。

相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。

営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?

本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。

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付帯設備表とは

今回は早速本題行きましょう!

付帯設備表とはなにか?

付帯設備表とは、対象不動産に

・どのような設備が設置されており

・それぞれの設備の不具合や故障の有無

・不具合や故障があればその詳細

を記載した表になります。

物件状況等報告書同様に作成や交付に義務はありませんが、買主さんが引っ越してから、

あると言われていた設備がなかったり、

設備が故障していたり

トラブルを防ぐために基本的には作成をします。

 

付帯設備表には何が記載されているの!?

具体的に付帯設備表には何が記載されているのでしょうか?

付帯設備表には、主要設備その他設備で分かれます。

それぞれどういった分け方になるというと

主要設備

・給湯関係

・水まわり関係

・空調関係

・その他

給湯器、お風呂、キッチン、洗面化粧台、トイレ、エアコン、換気扇

などの設備のことを言います。

また、主要設備は、設備の有無と、不具合や故障の有無をチェックします。

もし、不具合がある場合は、不具合の内容も記載する必要があります。

その他設備

その他設備に該当するのは下記の設備です。

・照明関係

・収納関係

・建具関係

・その他

具体的には、照明や収納棚、内装建具や雨戸、網戸

などになります。

こちらは、あくまで設置の有無のみで、故障不具合のチェック欄はありません。

何故付帯設備表が必要!?

そもそもなぜ付帯設備表が必要なのでしょうか?

それは、対象不動産にはどんな設備が設置されており、何が故障しているかを理解したうえで購入をするという意味があります。

というのも、物件購入前に必ず購入不動産を内見しますが、

何度か内見をしてすべてを把握してうえで購入する人もいれば、他の購入希望者との兼ね合いもあり、一度の内見だけで契約まで進むケースもあります

そうなると、一度の内見でお部屋の感じや間取り、日当たりや周辺環境、お部屋のすべての設備や故障や不具合などなど

見るべきポイントが多すぎて、とてもすべてを把握するのは不可能です。

そのため無事購入が出来ても、引っ越し後、

・ついていると思っていた設備がついていない!

・この設備が壊れているのは聞いていない!

なーんてことになり、トラブルに発展することがあります。

そうならないようにするために

・どういう設備がついており

・何が故障しているか

売主さんより正直に提示してもらい、買主さんはその状況をちゃんと把握したうえで購入し、あとで知らなかったということはなしにしましょう!

というものです。

付帯設備表に相違があった場合は!?

付帯設備表には現在ついている設備と不具合について、YES or NOのどちらかでチェックする必要があります。

付帯設備表に相違があると、売主さんは契約不適合責任が問われます。

要は、売主さんが、故障や不具合があることを知っていたのに、それを言わなかったりすると、契約内容とちゃうやん!

となり、売主さんの責任で補修をしないといけなくなってしまいます。

ちなみに、『現状は不具合はあるけど、一応使えるから不具合は無し!』

にしてしまうと、先ほどと同様に売主さんは契約不適合の責任が問われます。

不具合は不具合ですからね・・。

そのため、生活に支障がなくても、何か不具合があれば基本的には付帯設備表には記載をしておいた方が良いです。

また、よくあるトラブルが、付帯設備表ではエアコンを無としていたのに残置としてエアコンをそのまま残してしまい売主さんの費用で撤去することになったなどがあります。

逆のこともよくあるのですが、エアコンは設置されているものだと思っていたが、いざ引っ越してみたら、エアコンがなかった・・

付帯設備表を確認したら、エアコンは無にチェックが入っていた・・。

内見時にはエアコンがあったから、そのままエアコンは設置してあるだろうと思いこんだことが原因です。

このように、設備の有無や不具合の有無を最終的に判断する書類が付帯設備表になります。

重要事項説明書や売買契約書には

・設備の有無

・不具合の有無

まで記載されることは基本ありません

そのため、実際に対象の不動産に住むうえでは、この付帯設備表が大変重要な書類となります。

付帯設備の補修しないといけない期間は!?

重要事項説明書も契約書も、物件状況等報告書も付帯設備表も基本的には、買主さんを守るためにある書類です。

そのため買主さんが極端に不利になるような内容を記載することができません。

付帯設備表も同様で、不具合が無しと書いてあったのに、実際不具合があったら売主さんは補修をする必要があります。

とはいえ、引渡してから数年後に買主さんから、

『付帯設備表には故障なしだったけど、実際使ったら不具合があった!』

なーんて数年後越しに言われても売主さんは困りますよね!

では実際付帯設備表において、売主さんはいつまで設備の補修義務を負わないといけないのでしょうか?

多くの場合が、個人の売主さんの場合は、基本的には引き渡しを受けてから

1週間以内までであれば、

・付帯設備表で不具合が無しとなっている設備が故障していたら

・売主さんにて補修しなければいけない

という決まりになっていることがほとんどです。

注意すべきは、引っ越しをしてから1週間ではなく、引渡しを受けてから1週間以内です。

そのため、引渡しを受けてから、3か月後に引っ越しをして不具合を発見しても、売主さんの責任ではなくなる!

ということです。

この引き渡しを行ってからの1週間は非常に大事な期間です!

別記事にて、引渡し後の設備確認についての記事を上げたいと思います。

売主さんが宅建業者の場合は2年間の修補請求できる

先ほどの引渡しをしてから1週間の設備の補修を請求できる期間は、

売主さんが個人の場合です!

売主さんが宅建業者の場合は、基本的には2年間は補修をする義務があります。

売主さんが宅建業者の場合というのは、売主さんが物件を買い取り、リノベーションなどをして再販するような物件などです。

個人の売主さんだと1週間なのに対して、宅建業者だと2年というびっくりするほどの違いがありますね!

宅建業者は、不動産のプロですから、ちゃんと設備などチェックをして不具合の有無などを確認しておこうね!

と意味が込められています。

売主が宅建業者であれば2年間絶対に修補してくれる!?

ただ、気を付けた方がいいのが、2年間は補修してくれるからと言って、絶対に補修をしてくれるかどうかは、何とも言えない!

ということ。

宅建業法上は、引渡してから2年以内や、不具合を見つけてから1年以内などの期間内は、ちゃんと不具合に対して対応しなさい!

とされています。

そのため多くの不動産会社の営業マンも、売主さんが宅建業者であれば引き渡してから2年間は絶対に売主さんが不具合に対応する

と思っていますが、実際の現場では若干異なります。

売主さんが宅建業者の場合、多くは中古物件を買い取り、リノベーションをして再販する再販業者さんがほとんどです。

そのため、設備関係はどれも新品になっている物件がほとんど。

それが2年間で不具合が発生するとなると

商品に不備がある→メーカー対応

施工に不備がある→施工不良の為、施工会社対応

使い方が荒いことによる破損→買主さん原因

といった感じです。

①と②に関しては、どちらが原因だとしても基本的には売主さんが窓口になり、対応してくれます。

しかし、③の場合、普通の使い方ではない使い方が原因で不具合が発生してしまったら、当然ですが原因は買主さんにあるので、売主さんの補修の対象外となります。

とはいえ、このあたりの判断は非常に難しく、実際はグレーなところです・・。

 

まとめ

いかがでしょうか。

今回は、付帯設備表ってなに!?

というテーマでお話しさせていただきました。

付帯設備表の内容は、日常生活で最も関係してくる内容になります。

もし交換などせず、既存の設備を使用するというのであれば、設備がそもそも残置物なのか、設備なのか、不具合の有無があるのか?

この辺をしっかり把握することが大事です!

 

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